Cuando se va a comprar una vivienda, una de las comprobaciones fundamentales que se deben realizar es si esta se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad.
Precisamente este es un tema que incita bastante confusión en ocasiones, ya que son muchas las personas que no saben si es posible la compraventa de una casa sin registrar. Por ello, vamos a tratar este tema en este artículo.
¿Qué pasa si una casa no está inscrita en el Registro de la Propiedad?
Si una vivienda no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, su propietario puede encontrarse con problemas legales a la hora de demostrar su titularidad y, por lo tanto, cuando desee venderla. La inscripción otorga seguridad jurídica al titular de la propiedad de la casa.
Los efectos legales de que un inmueble esté inscrito en el Registro de la Propiedad son muy importantes:
- Legitimación registral, lo que traduce en la presunción de que los derechos reales inscritos en efecto existen y pertenecen a su titular de la manera determinada en el asiento registral correspondiente.
- Fe pública registral, es decir, que quien adquiere a título oneroso el derecho de una persona que según el Registro de la Propiedad puede transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que se inscriba su derecho, incluso si posteriormente resulta que el derecho del transmitente no es válido por razones que no constan en el Registro.
- Presunción de veracidad, por la cual, los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro producen todos sus efectos mientras no se declare que son inexactos.
- Inoponibilidad, lo que quiere decir que ni los títulos de dominio ni los de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no consten en el Registro pueden perjudicar a terceras personas.
- Salvaguarda judicial, que significa que mientras no se declare que son inexactos, los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos.
- Protección judicial de los derechos inscritos, por la cual, las acciones reales procedentes de derechos inscritos en el Registro se pueden ejercitar mediante el juicio regulado en la Ley de Enjuiciamiento civil contra aquellos que, sin título inscrito, se opongan a dichos derechos o perturben su ejercicio.
Entonces, si una vivienda no está inscrita, su propietario no goza de los efectos que acabamos de ver, lo que le puede provocar serios problemas legales.
¿Se puede comprar o vender una casa o finca que no está registrada?
Legalmente no está prohibido comprar una vivienda que no se encuentra registrada, por lo que la operación se puede realizar. Lo que ocurre es que en la práctica, puede no ser tan sencillo.
En primer lugar hay que tener en cuenta que si se compra una vivienda, es lógico querer elevar la compraventa a escritura pública. Pues bien, si la casa no está registrada, lo normal es que el Notario no acceda a escriturar la operación a menos que, según las circunstancias del caso, esté completamente acreditada la titularidad del transmitente. Pero esto último es bastante complicado si no hay una inscripción registral que corrobore dicha titularidad.
Por otra parte, si se necesita una hipoteca para comprar la casa, entonces sí habrá un impedimento legal. Esto se debe a que precisamente el préstamo hipotecario tiene que ser inscrito, y si no lo está previamente el inmueble, no se puede realizar el registro.
Además, en la práctica es difícil que una persona quiera comprar una vivienda sin registrar, a no ser que la compraventa le interese mucho. Este tipo de operaciones no gozan de legitimación registral ni fe pública registral, por lo que el posible comprador puede desconfiar del título del vendedor y, por ello, no querer comprar la casa.
Preguntas frecuentes
Resolvemos algunas de las dudas más habituales en relación a la compraventa de viviendas sin registrar:
¿Se puede registrar y legalizar una vez se compre la casa?
Sí, se puede registrar un inmueble una vez comprado para legalizarlo. Este procedimiento se conoce como inmatriculación de fincas, es decir, su primera inscripción en el Registro de la Propiedad.
Normalmente la inmatriculación de fincas se hace mediante expediente de dominio, que es un procedimiento notarial por el que se da acceso al inmueble al Registro por primera vez, otorgando un título inmatriculador susceptible de inscripción a la persona que lo promueve. El expediente de dominio se tramita ante Notario hábil, conforme al procedimiento establecido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
También se puede inmatricular una finca mediante doble título público, presentando el título público traslativo de la persona que pretende inmatricular el inmueble, y el título público que acredita su adquisición.
Para ello es necesario que haya transcurrido un mínimo de un año entre ambos títulos, y que el Registrador considere que hay identidad en los dos títulos en lo relativo a la descripción literaria del título inmatriculador y en la certificación catastral descriptiva y gráfica del Catastro que se tiene que aportar.
Existen otras formas de inmatricular una finca, pero se aplican solo en supuestos muy concretos (por ejemplo cuando va a realizarla una Administración Pública, o en caso de expropiación forzosa, etc.)
¿Es obligatorio el registro de la vivienda?
No, registrar una casa no es obligatorio, ya que el Registro de la Propiedad se rige por el principio de voluntariedad, entre otros. Esto significa que el acceso a los hechos inscribibles es voluntario, con la excepción de la hipoteca, que se debe inscribir siempre.
Es por ello que legalmente no es obligatorio inscribir en el Registro de la Propiedad una vivienda, aunque como ya sabemos, es mucho más recomendable hacerlo. De esta manera, se podrá demostrar la titularidad del inmueble siempre que sea necesario.