El alquiler con opción a compra (o alquiler con derecho a compra) es una opción muy interesante en la actualidad, debido sobre todo a una estabilización de los precios de las viviendas, el ahorro que supone para todos aquellos que tratan esta opción como una inversión a largo plazo y las numerosas ventajas que se obtienen.
Son muchas las personas que hacen uso de este tipo de contrato de alquiler, que incluye la compra y el arrendamiento de un inmueble. Se podría decir que consiste en vivir de alquiler mientras pagas la futura casa que te gustaría adquirir.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es una modalidad de arrendamiento por la que una persona puede vivir en una vivienda en régimen de alquiler durante el plazo acordado en el contrato, y una vez finalizado el mismo, le asistirá el derecho a adquirir el inmueble por el precio previamente fijado.
Las cantidades que el inquilino haya ido pagando por el alquiler durante ese tiempo, o parte de ellas (según lo que se acuerde en el contrato) se descontarán del precio de la compraventa.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra funciona prácticamente como un contrato de alquiler normal, pero como decíamos antes, el contrato de arrendamiento a su vez incluye dos subcontratos.
El tipo de contrato en el que se ampara la opción del alquiler con opción a compra es lo que se conoce como contrato mixto (o doble), formado por dos subcontratos. Uno sería el de alquiler del inmueble durante un tiempo estipulado y el otro el contrato con la opción a compra del mismo.
Mientras que uno de ellos es básicamente un contrato de alquiler al uso, con todos los acuerdos de arrendamiento, el otro es el que estipula todo lo relacionado con la opción a compra, es decir, los plazos para ejercerla, el acuerdo, el porcentaje de descuento que se hará en caso de pasar a compra, el precio de venta en el momento de firmar el contrato y todo lo relacionado con el seguro adquirido.
De manera que podríamos decir que el alquiler con opción a compra es, como su propio nombre indica, la opción de adquirir en un tiempo futuro relativamente corto el inmueble que en un primer momento será solamente arrendado.
Beneficios del alquiler con derecho a compra
Como todo tipo de contrato que alberga más de una opción, el alquiler con derecho a compra tiene sus ventajas y sus desventajas. Sabiendo lo que es, es necesario conocer cuáles son los beneficios y desventajas. Entre los beneficios del alquiler con derecho a compra podríamos enumerar los siguientes:
- Los gastos de alquiler, que en cualquier caso también estaríamos pagando si no tuviésemos la opción a compra, se van acumulando a nuestro favor. En este sentido una de las ventajas de este tipo de contrato es que estaríamos ahorrando el dinero del alquiler al mismo tiempo que hacemos uso de la vivienda, o bien pagando en cuotas por el precio del alquiler, un inmueble que con el tiempo podría ser de nuestra propiedad.
- El precio final de la vivienda es cada vez más bajo, ya que estaremos pagando la cuota de alquiler, y en caso de que busquemos completar la compra definitiva (se puede hacer en cualquier momento), la hipoteca o préstamo para la adquisición del inmueble será mucho más reducido. Algo impensable, por ejemplo, en el caso de un préstamo hipotecario completo.
- En este sentido, como ya estamos pagando la casa en la que estamos viviendo, es mucho más sencillo demostrar la solvencia a la hora de pedir un préstamo ante una entidad bancaria.
- Al estar alquilando la vivienda y al mismo tiempo tener el contrato de la opción y compra de la misma, estaremos siempre en una posición de ventaja a la hora de comprar este inmueble, en caso de que el propietario decida finalmente ponerla a la venta.
- Si suben los precios de las viviendas, al estar estipulado previamente en el acuerdo, el precio se mantendrá congelado en relación a los precios del mercado inmobiliario del momento de la firma del contrato.
- Un beneficio del propietario es que se asegura durante todos los meses el pago de la renta por arrendamiento. Si se diera el caso de que el inquilino no pagara, la opción de compra desaparecería.
En principio parece una opción muy interesante, sobre todo teniendo en cuenta la situación actual y la imposibilidad para una persona con un sueldo medio de adquirir una vivienda. Esto último se debe sobre todo a que los precios de venta dentro del mercado inmobiliario son muy elevados.
Problemas que pueden aparecer en un contrato de alquiler con opción a compra
Si bien este tipo de contrato puede ser ventajoso para ambas partes, también representa una serie de inconvenientes a tener en cuenta.
Así pues, en el caso del dueño de la vivienda, si su idea original era venderla, puede perder un tiempo importante si finalmente el inquilino no la compra. Además, si durante el tiempo del alquiler ya tiene conocimiento de que aquel no piensa adquirir el inmueble, no puede vendérselo a otra persona (tiene que esperar a que finalice el arrendamiento).
El contrato de alquiler con opción a compra también representa algunas desventajas para el inquilino. La principal es que si durante el tiempo de alquiler, el mercado inmobiliario experimenta una bajada de precios importante, no podrá beneficiarse de la misma (ya que tendrá que pagar el precio fijado desde el principio en el contrato).
Por otra parte, el inquilino deberá pagar una prima por la opción a compra al celebrarse el contrato, que supone alrededor del 10% del precio de venta de la vivienda. Y si finalmente no la adquiere, perderá dicha cantidad.
Factores y condiciones a tener en cuenta en este contrato
Este tipo de contratos conlleva también unas condiciones, factores y desventajas a tener en cuenta. Remarcamos las siguientes:
- El precio de compraventa será el mismo del momento de establecer el contrato. Por lo tanto, si el valor de las viviendas baja, se mantendrá el precio y se estará pagando una suma más elevada que la del mercado inmobiliario del momento. También puede ser un beneficio, en el caso de que suban los precios.
- Aunque no siempre es obligatorio, el propietario puede establecer una prima inicial por el derecho que ofrece para la opción a compra. En el caso de que el inquilino no ejerza el derecho a compra, se perderán la prima y las cuotas pagadas.
- Si el contrato de alquiler se prorroga, se perderá el derecho a compra que se establece inicialmente. Ya que, son 2 contratos distintos.
- Durante el tiempo que dure el contrato, una obligación del propietario es que debe mantener el contrato sin alquilar, ceder o vender el inmueble a terceros.
- El inquilino que haya firmado el contrato de alquiler con derecho a compra, tiene la exclusividad para la compra de la vivienda.
- El precio establecido en el contrato no se puede modificar ni por el propietario, ni por el inquilino. Sin embargo, el precio del alquiler sí que puede variar (en función del IPC).
- Si el inquilino arrendatario se retrasa en el pago del alquiler por un tiempo superior a 2 meses, se perderá el derecho a compra del contrato de alquiler.
¿Y cómo funciona este contrato en temas fiscales?
En cuanto a los temas fiscales, en el caso de que se haga el pago de la prima inicial establecida por el propietario, este deberá declararlo. Pero el inquilino no podrá desgravarse el pago.
Sin embargo, si en el contrato solo se establece un precio y un plazo, el propietario deberá declararlo y el inquilino podrá deducirse ese pago. Y cuando se realice el pago final de la compra, el propietario tendrá que declarar la ganancia de ese patrimonio.
Por otra parte hay que saber que tanto las partes pagadas del alquiler como la opción de compra se pueden deducir del IRPF, en concepto de adquisición de compra habitual.
¿Qué debe contener un contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción a compra incluye los apartados relacionados con ambos procesos en los subcontratos.
En estos se recogen los acuerdos entre ambas partes, así como la estipulación de los plazos a seguir. Aunque existen diferentes ejemplos y modelos de contrato de alquiler con opción a compra, básicamente incluyen lo siguiente:
- Datos del arrendatario.
- Datos del arrendador o propietario.
- Ambos exponen su interés en la opción de alquiler con opción a compra.
- Cláusulas y datos legales que regulan la opción.
- Objeto, destino y uso del arrendamiento.
- Plazos del contrato y posibilidad de prórroga del mismo.
- La renta convenida.
- La fianza, seguro y garantía.
- Gastos.
- Opción a compra y plazos para ejecutar esta opción.
- Otros asuntos (prohibiciones, etc.)
- Firma de ambas partes.
Aunque no es obligatorio, una vez que el contrato cumpla todos los requisitos establecidos por ley, sea firmado por ambas partes y estén de acuerdo tanto el propietario como el inquilino, podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Modelo de contrato de alquiler con opción a compra en PDF
Hemos recopilado uno de los modelos de contrato de alquiler con opción a compra, más utilizados en la actualidad. Actualizado y completo, con la firma, leyes y puntos que afectan a ambas partes. A continuación lo puedes descargar con posibilidad de edición.