Ser propietario de una vivienda, tener una hipoteca a tu favor o vivir en una casa en usufructo son formas distintas de ejercer un derecho real. Los regula el Código Civil desde 1889, y cada tipo (propiedad, garantía, adquisición preferente, goce y disfrute) impone reglas distintas sobre quién puede exigir qué y frente a quién.
¿Qué es un derecho real?
Un derecho real es el poder que tiene una persona sobre un bien concreto: usarlo, disfrutar de sus rendimientos y disponer de él, con los límites que marque la ley en cada caso. El artículo 348 del Código Civil lo define así para el derecho de propiedad, el más completo de todos los derechos reales.
Los derechos reales excluyen a cualquier otra persona del uso y disfrute de ese bien mientras dure el derecho. Estas son sus características principales:
- Son derechos de carácter inmediato y directo. El titular de un derecho real no necesita de ningún intermediario para hacerlo valer.
- Pueden imponerse frente a todos, por lo que son derechos absolutos y excluyentes.
El derecho de propiedad es el ejemplo más claro de derecho real: permite al dueño de un inmueble utilizarlo, disponer de él y disfrutar de las rentas que le genere.
Diferencia entre derecho real y derecho personal
Los derechos reales y los derechos personales se diferencian en que mientras los derechos reales dan un poder a su titular sobre una cosa, los derechos personales otorgan la facultad de exigir un comportamiento determinado a otra persona.
Un ejemplo de derecho personal es el derecho de arrendamiento, por el que el arrendatario puede exigir del arrendador el pago del precio acordado por el alquiler de una vivienda.
Otro ejemplo es el comodato, un préstamo de uso gratuito: el comodatario solo tiene derecho a exigir del comodante que le deje usar la cosa en los términos pactados, no un poder directo sobre ella. Si necesitas formalizarlo, tienes un modelo de contrato de comodato listo para descargar.
Tipos y clasificación de los derechos reales
Por un lado los derechos reales se pueden clasificar según la naturaleza del bien al que hacen referencia. Así, encontramos los siguientes tipos:
- Derechos reales sobre bienes tangibles: otorgan un poder sobre un bien corpóreo que pueden percibir los sentidos de manera inmediata, como un vehículo.
- Derechos reales de propiedad intelectual: recaen sobre bienes intangibles, como por ejemplo una partitura para crear una canción.
Otra posible distinción de los derechos reales es la que los agrupa de la siguiente forma:
| Tipo de derecho real | Qué otorga | Ejemplo |
|---|---|---|
| Propiedad | Usar, disfrutar y disponer del bien sin más límites que la ley | Ser dueño de una vivienda |
| Garantía | Poder sobre un bien ajeno para cobrarse una deuda con él | Hipoteca de una vivienda |
| Adquisición preferente | Comprar antes que un tercero o quedarse la cosa en las mismas condiciones ya pactadas | Retracto del inquilino en un alquiler |
| Goce y disfrute | Usar y disfrutar un bien ajeno sin ser su propietario | Usufructo de una vivienda |
| Protección de la posesión | Conservar o recuperar la tenencia de un bien | Interdicto posesorio |
Derechos reales de garantía
Son derechos reales de garantía los que otorgan poder sobre un bien ajeno, en concepto de garantía de una obligación. Así pues, su titular puede solicitar su venta pública para cobrar la deuda que se garantiza con ese bien, con los requisitos que fija el artículo 1857 del Código Civil.
Los derechos reales de garantía pueden ser a su vez de tres tipos:
- Hipoteca: el bien que sirve de garantía es un bien inmueble, que sigue a disposición del deudor en tanto este no incumpla con sus obligaciones. Requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Prenda: se entrega como garantía un bien mueble al acreedor hasta que el deudor paga su deuda completamente.
- Anticresis: el acreedor recibe en su poder un bien inmueble del deudor y se cobra la deuda con los frutos que genera, por ejemplo la renta si está alquilado, aplicándolos primero a los intereses y después al capital.
Ejemplo
Un banco concede un préstamo para comprar una vivienda y garantiza el cobro con una hipoteca sobre esa misma vivienda: si el deudor deja de pagar, el banco puede pedir su venta y cobrarse con el precio. Si en vez de una vivienda se hubiera entregado en garantía una joya de valor, sería una prenda: la joya pasa a poder del acreedor hasta que se salda la deuda.
Derechos de adquisición preferente
Los derechos de adquisición preferente son aquellos por los que una persona puede adquirir un determinado bien de forma preferente respecto a otras personas.
Los tipos de derechos de adquisición preferente son:
- Opción: una de las partes tiene la facultad de decidir si celebrar o no un contrato de compraventa sobre un determinado bien. Este poder se tendrá que ejercer en un cierto plazo de tiempo y con unas condiciones previamente establecidas.
- Tanteo: es la facultad de una persona de adquirir el bien de forma preferente, pero siempre por el precio que estaría dispuesto a pagar por ella un tercero.
- Retracto: otorga el derecho a quedarse una cosa por el mismo precio por el que se ha vendido a un tercero.
El retracto legal general lo regula el artículo 1521 del Código Civil. Un caso muy habitual de tanteo y retracto es el del inquilino de una vivienda: si el propietario decide venderla, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos le da preferencia para comprarla antes que un tercero.
Derechos de goce y disfrute
Los derechos de goce y disfrute son aquellos que permiten a una persona utilizar una cosa de la que no tiene la propiedad. Es el caso del usufructo o la servidumbre, por ejemplo: quien tiene el usufructo puede vivir en una casa o cobrar su alquiler, mientras que la propiedad, la nuda propiedad, se queda en manos de otra persona hasta que el usufructo se extingue.
Derechos reales de protección provisional y de protección definitiva
La protección provisional ampara a quien tiene un bien en su poder, tenga o no derecho a ello: es la posesión, regulada a partir del artículo 430 del Código Civil, que permite recuperar o conservar esa tenencia frente a quien intente quitársela sin necesidad de discutir antes quién es el verdadero dueño.
La protección definitiva es la del dominio: la de quien tiene título de propietario y puede reclamar la cosa aunque en ese momento no la tenga en su poder.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten sobre los derechos reales y su clasificación.
¿El derecho de arrendamiento es un derecho real?
No. El arrendamiento es un derecho personal: el inquilino no tiene poder directo sobre la vivienda, solo puede exigir al arrendador que se la ceda en las condiciones pactadas. Solo se comporta de forma parecida a un derecho real, oponible frente a quien compre la vivienda, si se inscribe en el Registro de la Propiedad, algo poco habitual en la práctica.
¿Cuántos tipos de derechos reales hay?
No hay un número cerrado, pero se agrupan en cuatro grandes bloques: los de garantía (hipoteca, prenda, anticresis), los de adquisición preferente (opción, tanteo, retracto), los de goce y disfrute (usufructo, servidumbre) y los de protección de la posesión y de la propiedad. La clasificación exacta varía algo según el manual o el autor que se consulte.
¿Dónde regula el Código Civil los derechos reales?
Sobre todo en el Libro II, De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones (artículos 333 a 608), y en el Libro IV, donde están la hipoteca, la prenda y la anticresis. El artículo 609 resume cómo se adquieren: por ley, donación, herencia, ciertos contratos con entrega de la cosa, y por prescripción.
¿Se puede vender o transmitir un derecho real?
Sí, con matices según el tipo. La propiedad se vende entera. El usufructo, la hipoteca o la nuda propiedad se pueden vender o ceder por separado, porque cada uno es un derecho autónomo sobre el mismo bien, aunque quien compre tendrá que respetar los demás derechos reales que sigan pesando sobre esa cosa.
