Un inmueble puede llegar a ser embargado si no se paga una deuda dentro del plazo establecido para ello. En estos casos hablamos del embargo de vivienda por deudas, y en este artículo vamos a explicarte todo lo que necesitas saber, cuándo y cómo se produce.
¿Qué es el embargo de una vivienda por deudas?
El embargo de vivienda por deudas tiene lugar cuando se embarga un inmueble por el impago de deudas que no son hipotecarias, ya que cuando se embarga una casa porque se deben cuotas de la hipoteca, se trata de un procedimiento distinto llamado ejecución hipotecaria.
En este artículo nos referiremos a ese primer caso en el que se puede incluso embargar la vivienda habitual de una persona porque esta no paga una deuda.
¿En qué casos se puede embargar una vivienda?
Al margen de la ejecución hipotecaria, que hemos visto que es un caso diferente, se pueden embargar viviendas en los siguientes casos:
- Cuando la deuda llega a la vía judicial.
- Cuando se tiene una deuda con la administración.
No obstante, y como veremos a continuación, no es tan sencillo embargar una vivienda para pagar una deuda.
Tipos de embargos de viviendas
Según lo que acabamos de ver, existen dos tipos de embargos de viviendas:
Embargo judicial
Si la deuda llega a juicio y el deudor no se paga, se puede ordenar el embargo judicial de su vivienda. Sin embargo, la Ley de Enjuiciamiento Civil contiene el orden en el que se pueden embargar los bienes, por lo que no se podrá embargar la vivienda si existen otros bienes que tengan preferencia para ser embargados.
El orden en los embargos que contiene la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 592.2 es el siguiente:
- Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
- Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
- Joyas y objetos de arte.
- Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.
- Intereses, rentas y frutos de toda especie.
- Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
- Bienes inmuebles.
- Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
- Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.
Como se puede observar, hay otros muchos bienes que se deben embargar antes de la vivienda, como el dinero que tenga el deudor, créditos, joyas, etc.
El Letrado de la Administración de Justicia tiene que seguir los llamados principios generales del embargo para decidir si procede o no el embargo del inmueble, ya que por ejemplo puede ser que la deuda sea mucho menor que el valor de la vivienda, en cuyo caso hay que atender al llamado principio de proporcionalidad recogido en el artículo 584 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por otro lado, cuando se produce el embargo judicial se hace una anotación en el Registro de la Propiedad para que quede constancia de que el inmueble se encuentra embargado. Hay que recordar que la anotación preventiva de embargo caduca a los 4 años.
También se debe saber que existe el embargo desde que el Letrado de la Administración de justicia emite el decreto correspondiente. Pero aún en ese momento, el deudor tendrá algunas posibilidades de evitar que subasten su casa.
Embargo administrativo
La autoridad administrativa puede practicar embargos en el marco del procedimiento de apremio, ya que el artículo 75 del Reglamento General de Recaudación contempla esta posibilidad.
Esta norma habla del embargo de distintos bienes, en el siguiente orden, entre sus artículos 78 y 83:
- Dinero en efectivo.
- Dinero en cuentas abiertas en entidades de crédito.
- Valores.
- Otros créditos, efectos y derechos realizables en el acto o a corto plazo.
- Sueldos, salarios y pensiones.
- Bienes inmuebles y derechos sobre estos.
Al igual que en el caso del embargo judicial, también en el embargo por parte de la administración, esta solicitará que se practique la anotación preventiva de embargo sobre bienes inmuebles y derechos sobre estos en el correspondiente Registro de la Propiedad.
¿Cómo es el proceso de un embargo de una vivienda?
El proceso será distinto si se trata de un embargo judicial o por parte de la administración:
Proceso de embargo judicial
Para que se inicie el proceso, es necesario que el acreedor pueda acreditar la deuda y la reclame presentando una demanda. Se seguirá un procedimiento monitorio, verbal u ordinario, en función de la cantidad reclamada.
Si el juez dicta sentencia condenando al deudor al pago de la deuda, este tiene un plazo de 20 días para pagarla de forma voluntaria. Una vez transcurrido ese plazo, si el deudor no ha pagado, el acreedor puede presentar demanda de ejecución para que se embarguen bienes al deudor y de este modo se pueda cobrar la deuda.
Se embargarán los bienes que correspondan, según el orden que vimos anteriormente. En el caso de que se embargue la vivienda del deudor, se anotará el embargo en el Registro de la Propiedad. Si el embargo de esta deuda es preferente (si no hay otro deudor con prioridad), se podrá solicitar la tasación del inmueble por parte de un perito judicial y su posterior subasta.
En caso de que se celebre la subasta, se adjudicará la vivienda al mejor postor y el dinero conseguido se consignará en el Juzgado para pagar la deuda y las costas procesales.
Proceso de embargo por la autoridad administrativa
Cuando el deudor recibe la providencia de apremio, se le indica un plazo para que pague la deuda. La misma notificación contiene la advertencia de que si se incumple esta orden, se procederá al embargo de bienes.
Llegado el caso, se embargará la vivienda del deudor siguiendo las normas del Reglamento General de Recaudación. El embargo será anotado en el Registro de la Propiedad.
Por otra parte, el deudor puede presentar los siguientes recursos:
- Recurso potestativo de reposición, si concurre alguna causa de oposición (por ejemplo, la extinción de la deuda).
- Reclamación económico-administrativa, que se podrá interponer una vez que el recurso de reposición ha sido resuelto.
¿Cuándo no se puede embargar una casa?
No se podrá embargar la vivienda del deudor por una determinada deuda si existe otra deuda que tenga preferencia. Así por ejemplo, si el inmueble está hipotecado y existe una ejecución hipotecaria porque su dueño no paga la hipoteca, el banco siempre tendrá preferencia de embargo.
¿Se puede parar el embargo de una vivienda?
Cuando el embargo de la vivienda se debe a una deuda no hipotecaria, se puede intentar pagar a través del mecanismo previsto en la Ley de Segunda Oportunidad. Si se cumplen los requisitos para ello, el deudor podrá ver canceladas sus deudas y comenzar de cero.
Ahora bien, debemos insistir en que esta opción solo es aplicable en caso del embargo de viviendas por deudas NO hipotecarias, que es la que nos ha ocupado en este artículo.
La Ley de Segunda Oportunidad no se aplica a la ejecución hipotecaria, si bien sí puede servir para cancelar la deuda que quedaría en caso de que, una vez subastada la vivienda, no se hubiera obtenido dinero suficiente para saldar la deuda con el banco.