Cuando una persona es propietaria de un bien sobre el que recae un usufructo, se dice que es nuda propietaria del mismo. A continuación te explicaremos todo lo que conlleva el derecho de nuda propiedad, qué significa y las diferencias principales con el usuafructo.
Qué es la nuda propiedad
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre un bien del que es propietario, pero del que no tiene el uso y disfrute. Esto se debe a que hay un tercero que tiene el usufructo de esa cosa, que suele ser un bien inmueble.
Un ejemplo típico de nuda propiedad se produce en el ámbito de las sucesiones. Es frecuente que en un matrimonio con hijos, cada cónyuge haga testamento dejando la propiedad de la vivienda familiar a los hijos, pero reservando el usufructo al cónyuge que sobreviva al otro.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo
Las diferencias entre el derecho del nudo propietario y el del usufructuario son las siguientes:
- El nudo propietario tiene la propiedad del bien, pero no su uso y disfrute. Por su parte, el usufructuario tiene el uso y disfrute de ese bien, pero no su propiedad.
- Por lo anterior, el propietario puede vender su bien, aunque el comprador se verá obligado a respetar el usufructo que recae sobre el mismo. El usufructuario no puede enajenar el bien, pero sí puede alquilarlo o vender su usufructo a un tercero, que suele ser el nudo propietario (quien de este modo, adquiere el pleno dominio sobre ese bien).
¿Cuándo consigue el pleno dominio el nudo propietario?
El nudo propietario podrá adquirir el uso y disfrute de su bien en los siguientes casos:
Cuando compra el usufructo
Cuando el nudo propietario compra el usufructo de su bien, adquiere el pleno dominio del mismo, ya que además de ser propietario, puede hacer uso y disfrute de su propiedad.
Al extinguirse el usufructo
El otro caso en que el nudo propietario adquiere el pleno dominio del bien es cuando el usufructo se extingue. Esto puede ocurrir a su vez por las siguientes causas:
- Por fallecimiento del usufructuario: Esto es lo más habitual. Si hay varios usufructuarios, el nudo propietario adquirirá el pleno dominio cuando fallezcan todos ellos.
- Cuando se cumple el plazo por el que se constituyó el usufructo: Hay casos en los que el usufructo es vitalicio (es decir, por toda la vida del usufructuario). Pero en otros, el usufructo se acuerda por un determinado plazo de tiempo. Y cuando llega su vencimiento, salvo que se acuerde lo contrario, el uso y disfrute pasará al nudo propietario, que se convertirá en propietario de pleno dominio.
- Al cumplirse una condición resolutoria: En ocasiones, el usufructo se acuerda con una condición que resuelve el derecho. Un caso típico es que se establezca la extinción del usufructo si el usufructuario contrae matrimonio.
Derechos del nudo propietario
Los derechos del nudo propietario sobre el bien que tiene un usufructo son los siguientes:
Derecho a vender su propiedad
Al ser el propietario del bien, el nudo propietario es la única persona que puede enajenarlo, incluso si el usufructuario no está de acuerdo. No obstante, este conservará el usufructo aunque el bien pase a ser propiedad de otra persona.
Derecho a hipotecar el bien
La nuda propiedad se puede hipotecar, y solo corresponde al nudo propietario este derecho.
Derecho a la restitución del uso y disfrute
Una vez que se extingue el usufructo, el nudo propietario recupera el uso y disfrute del bien.
Derecho a hacer obras y mejoras
Siempre que con ello no perjudique al usufructuario, el nudo propietario podrá hacer todas las obras y mejoras que desee sobre el bien del que tiene la nuda propiedad.
Obligaciones del nudo propietario
Las obligaciones que conlleva la nuda propiedad se concretan en las siguientes:
Respetar el derecho del usufructuario
En ningún caso puede el nudo propietario alterar la forma ni sustancia del bien usufructuado, ni llevar a cabo ningún acto que perjudique al usufructuario en su derecho.
Hacer frente a sus obligaciones fiscales como nudo propietario
Corresponde al nudo propietario abonar las contribuciones especiales o extraordinarias que se impongan sobre el usufructo.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles debe ser satisfecho por el usufructuario, no obstante.
Pagar la hipoteca sobre le bien usufructuado
Si cuando se constituya la hipoteca el bien está hipotecado, el nudo propietario tiene que hacerse cargo de las cuotas.
Realizar reparaciones extraordinarias
Al nudo propietario le corresponde hacer las reparaciones extraordinarias del bien. Por su parte, el usufructuario debe avisar cuando dichas reparaciones urjan.
En caso de que el nudo propietario no realice las reparaciones en el momento necesario, el usufructuario podrá hacerlas y exigir después al nudo propietario el aumento de valor del bien usufructuado.
Abonar los gastos de comunidad
Los gastos de comunidad corren de cuenta del nudo propietario. Sin embargo, este y el usufructuario podrán acordar que sea el segundo quien pague estos gastos. Ese acuerdo será válido entre ambos, pero no frente a la comunidad de propietarios.
Responder ante el usufructuario
Si la finca se embarga o se vende judicialmente para afrontar el pago de deudas, el nudo propietario tiene que responder ante el usufructuario.