Nuda propiedad: qué es, cómo se vende y cuánto vale

Cuando alguien es dueño de un bien sobre el que pesa el usufructo de otra persona, se dice que tiene la nuda propiedad: es el propietario legal, pero no puede usar ese bien ni sacarle rendimiento mientras dure el usufructo. Aquí tienes qué significa exactamente, qué puede y qué no puede hacer el nudo propietario, cómo se vende la nuda propiedad, cómo se calcula su valor y qué ocurre cuando el usufructo se extingue.

Qué es la nuda propiedad

La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre un bien del que es propietaria, pero del que no tiene el uso y disfrute. Esto se debe a que hay un tercero que tiene el usufructo de esa cosa, que suele ser un bien inmueble.

A esa persona se la llama nudo propietario, y el adjetivo describe bien la situación: su propiedad está desnuda de las dos facultades que hacen útil un bien, usarlo y obtener sus frutos. Las tiene el usufructuario, y el nudo propietario solo las recupera cuando el usufructo se acaba. Los dos son derechos reales sobre la misma cosa, inscribibles por separado en el Registro de la Propiedad.

Un ejemplo típico de nuda propiedad se produce en el ámbito de las sucesiones. Es frecuente que en un matrimonio con hijos, cada cónyuge haga testamento dejando la propiedad de la vivienda familiar a los hijos, pero reservando el usufructo al cónyuge que sobreviva al otro.

Diferencias entre nuda propiedad y usufructo

Las diferencias entre el derecho del nudo propietario y el del usufructuario se resumen en quién tiene la titularidad y quién tiene el disfrute:

• El nudo propietario tiene la propiedad del bien, pero no su uso y disfrute. Por su parte, el usufructuario tiene el uso y disfrute de ese bien, pero no su propiedad.
• Por lo anterior, el propietario puede vender su bien, aunque el comprador se verá obligado a respetar el usufructo que recae sobre el mismo. El usufructuario no puede enajenar el bien, pero sí puede alquilarlo o vender su usufructo a un tercero (artículo 480 del Código Civil), que suele ser el nudo propietario, quien de este modo adquiere el pleno dominio sobre ese bien.

La comparación completa, facultad por facultad, y el detalle de lo que puede hacer la otra parte están en el artículo sobre el usufructo.

Derechos del nudo propietario

Los derechos del nudo propietario sobre el bien que tiene un usufructo son los siguientes:

Derecho a vender su propiedad

Al ser el propietario del bien, el nudo propietario es la única persona que puede enajenarlo, incluso si el usufructuario no está de acuerdo. No obstante, este conservará el usufructo aunque el bien pase a ser propiedad de otra persona.

Derecho a hipotecar el bien

La nuda propiedad se puede hipotecar, y solo corresponde al nudo propietario este derecho. Lo que se hipoteca es su derecho, no la vivienda entera: si llegara a ejecutarse, quien se la quedara tendría que seguir respetando el usufructo.

Derecho a la restitución del uso y disfrute

Una vez que se extingue el usufructo, el nudo propietario recupera el uso y disfrute del bien.

Derecho a hacer obras y mejoras

Siempre que con ello no perjudique al usufructuario, el nudo propietario podrá hacer todas las obras y mejoras que desee sobre el bien del que tiene la nuda propiedad. El artículo 489 del Código Civil marca el límite: puede enajenar el bien, pero no alterar su forma ni su sustancia, ni hacer nada que perjudique a quien lo disfruta.

Obligaciones del nudo propietario

Las obligaciones que conlleva la nuda propiedad se concretan en las siguientes:

Respetar el derecho del usufructuario

En ningún caso puede el nudo propietario alterar la forma ni sustancia del bien usufructuado, ni llevar a cabo ningún acto que perjudique al usufructuario en su derecho.

Hacer frente a sus obligaciones fiscales como nudo propietario

Corresponde al nudo propietario abonar las contribuciones especiales o extraordinarias que se impongan sobre el capital, es decir, sobre el valor del bien (artículo 505 del Código Civil).

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en cambio, lo paga el usufructuario. La Ley de Haciendas Locales coloca el usufructo por delante de la propiedad en el orden de titularidades que generan el impuesto, así que mientras haya usufructo el recibo del IBI es suyo (artículo 61).

Pagar la hipoteca del bien usufructuado

Si el bien ya estaba hipotecado cuando se constituyó el usufructo, el nudo propietario tiene que hacerse cargo de las cuotas. El usufructuario de una finca hipotecada no está obligado a pagar la deuda que garantiza esa hipoteca (artículo 509 del Código Civil).

Realizar reparaciones extraordinarias

Al nudo propietario le corresponde hacer las reparaciones extraordinarias del bien (artículo 501). Por su parte, el usufructuario debe avisar cuando dichas reparaciones urjan, y se queda con las ordinarias, las que exige el uso natural de la cosa.

En caso de que el nudo propietario no realice las reparaciones en el momento necesario, el usufructuario podrá hacerlas y exigir después al nudo propietario, al terminar el usufructo, el aumento de valor que la finca haya ganado con esas obras.

Abonar los gastos de comunidad

Frente a la comunidad de propietarios, el obligado a pagar es el titular del piso, o sea el nudo propietario, porque la Ley de Propiedad Horizontal impone ese deber al propietario. Entre las dos partes el reparto natural es otro: los gastos corrientes de sostenimiento van a cargo del usufructuario, que es quien usa el inmueble, y las derramas extraordinarias, del nudo propietario.

Nudo propietario y usufructuario pueden acordar que sea el segundo quien pague estos gastos. Ese acuerdo será válido entre ambos, pero no frente a la comunidad de propietarios, que seguirá reclamando al titular.

Responder ante el usufructuario

Si la finca se embarga o se vende judicialmente para afrontar el pago de deudas, el nudo propietario tiene que responder ante el usufructuario de lo que este pierda por ese motivo.

La venta de la nuda propiedad

La operación más habitual con este derecho no es comprar la nuda propiedad de un tercero, sino venderla reservándose el usufructo vitalicio. La hace una persona mayor que quiere convertir su casa en dinero sin salir de ella: cobra de golpe una parte del valor del inmueble y sigue viviendo allí, o alquilándolo, hasta que fallece. Solo entonces el comprador recibe la vivienda libre.

Qué gana y qué arriesga cada parte

Quien vende cobra menos de lo que vale la vivienda en el mercado, porque el precio se descuenta en la parte que corresponde al usufructo que se queda. A cambio conserva el derecho a vivir en ella de por vida y deja de pagar las derramas extraordinarias, que pasan al comprador.

Quien compra adquiere un inmueble con descuento, pero no puede usarlo ni alquilarlo mientras viva el usufructuario, y no sabe cuántos años tendrá el dinero inmovilizado. Ese plazo indeterminado es el riesgo real de la operación, no el precio.

No es lo mismo que una hipoteca inversa: vender la nuda propiedad es una compraventa, se pierde la titularidad y no se genera ninguna deuda. En la hipoteca inversa la casa sigue siendo del mayor y lo que hay es un préstamo que los herederos tendrán que devolver o cancelar.

Cómo tributa la venta de la nuda propiedad

La compraventa se firma en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, igual que cualquier otra. Los impuestos se reparten así:

• El comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con el tipo de su comunidad autónoma, sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor total de la vivienda.
• El vendedor declara en el IRPF la ganancia patrimonial que obtenga, y también la plusvalía municipal del ayuntamiento donde esté el inmueble.
• Esa ganancia queda exenta si el vendedor tiene más de 65 años y transmite su vivienda habitual (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). La Agencia Tributaria admite expresamente la exención cuando lo que se transmite es solo la nuda propiedad y el titular se reserva el usufructo vitalicio.

Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad

Para liquidar impuestos, el valor de la nuda propiedad no se negocia: sale de una fórmula fija. Primero se calcula cuánto vale el usufructo y después la nuda propiedad es lo que queda hasta el valor total del bien. La regla es la misma en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (artículo 10.5.a del texto refundido) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (artículo 26.a de su ley).

• Usufructo vitalicio, el que dura hasta que fallece el usufructuario: vale el 70% del valor del bien si el usufructuario tiene menos de veinte años, y baja un punto por cada año de más, con un suelo del 10%. En la práctica se calcula restando la edad del usufructuario a ochenta y nueve.
• Usufructo temporal, el que se pacta por un plazo: vale un 2% del valor del bien por cada año de duración, sin pasar del 70%.
• Si el usufructo es vitalicio y a la vez temporal, la nuda propiedad se valora por la regla de las dos que le atribuya menor valor.

Sirve para Hacienda, no para el mercado: esta fórmula fija la base imponible, no el precio de una compraventa. Lo que acepta pagar un comprador depende además del estado de la vivienda, de su ubicación y de cuánto tiempo calcula que tendrá el dinero parado.

Consolidación del dominio: cuándo el nudo propietario recupera el pleno dominio

Cuando la nuda propiedad y el usufructo vuelven a reunirse en la misma persona se produce la consolidación del dominio: el nudo propietario pasa a ser propietario pleno y adquiere el uso y disfrute de su bien. Esto puede llegar por dos caminos.

Cuando compra el usufructo

Cuando el nudo propietario compra el usufructo de su bien, adquiere el pleno dominio del mismo, ya que además de ser propietario, puede hacer uso y disfrute de su propiedad. Es la vía rápida, y también la cara: hay que pagar al usufructuario el valor de su derecho.

Al extinguirse el usufructo

El otro caso en que el nudo propietario adquiere el pleno dominio del bien es cuando el usufructo se extingue. El artículo 513 del Código Civil recoge las causas, y estas son las que se dan casi siempre:

• Por fallecimiento del usufructuario: Esto es lo más habitual. Si hay varios usufructuarios, el nudo propietario adquirirá el pleno dominio cuando fallezcan todos ellos.
• Cuando se cumple el plazo por el que se constituyó el usufructo: Hay casos en los que el usufructo es vitalicio (es decir, por toda la vida del usufructuario). Pero en otros, el usufructo se acuerda por un determinado plazo de tiempo. Y cuando llega su vencimiento, salvo que se acuerde lo contrario, el uso y disfrute pasará al nudo propietario, que se convertirá en propietario de pleno dominio.
• Al cumplirse una condición resolutoria: En ocasiones, el usufructo se acuerda con una condición que resuelve el derecho. Un caso típico es que se establezca la extinción del usufructo si el usufructuario contrae matrimonio.
• Por renuncia del usufructuario: puede apartarse de su derecho antes de tiempo, y entonces la propiedad se reúne sin esperar a ningún plazo.

Qué impuestos se pagan al consolidar el dominio

Recuperar el uso y disfrute no es gratis, y esta es la parte que más sorprende a quien heredó una nuda propiedad hace años. En su día se tributó solo por el porcentaje que se adquirió, así que al extinguirse el usufructo queda pendiente el resto.

• Si la nuda propiedad llegó por herencia o donación, se liquida el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el valor del usufructo que se extingue, aplicando el tipo medio efectivo de gravamen del momento en que se dividió el dominio, no el de hoy (artículo 26.c de la Ley 29/1987).
• Si llegó por compraventa, el nudo propietario tributa en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales atendiendo al valor del derecho que entra en su patrimonio (artículo 14.1 del texto refundido).
• No hace falta firmar una escritura nueva. Para que el Registro de la Propiedad cancele el usufructo basta con pedirlo acreditando la causa, que en el caso más frecuente es el certificado de defunción del usufructuario. El artículo sobre cómo registrar una vivienda heredada detalla ese trámite.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten sobre la nuda propiedad y sobre lo que puede hacer el nudo propietario.

¿Puede el nudo propietario vivir en la vivienda?

No, mientras dure el usufructo, salvo que el usufructuario se lo permita. El uso y el disfrute son precisamente lo que el nudo propietario no tiene, y entrar a vivir sin permiso sería un acto que perjudica al usufructuario en su derecho. Si el usufructuario acepta, conviene dejarlo por escrito con las condiciones y la duración.

¿Se puede vender la nuda propiedad sin permiso del usufructuario?

Sí. El nudo propietario no necesita autorización de nadie para vender su derecho, y tampoco tiene que avisar al usufructuario. Lo único que no puede hacer es vender la vivienda libre de cargas: quien compre entra en su misma posición y tendrá que respetar el usufructo hasta que se extinga.

¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y pleno dominio?

El pleno dominio es la propiedad completa: su titular puede usar el bien, obtener sus frutos y disponer de él. La nuda propiedad es lo que queda de ese dominio cuando se le separa el uso y el disfrute para dárselos a un usufructuario. Cuando las dos piezas se juntan otra vez, el dominio vuelve a estar completo.

¿La nuda propiedad se declara en el Impuesto sobre el Patrimonio?

Sí, cuando el contribuyente esté obligado a presentar ese impuesto. La Ley del Impuesto sobre el Patrimonio remite a los criterios del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, así que cada uno declara el valor de su derecho con la fórmula de arriba: el usufructuario, el porcentaje del usufructo, y el nudo propietario, el resto.

¿Qué pasa si el nudo propietario fallece antes que el usufructuario?

El usufructo no se toca: sigue vivo hasta que se cumpla su propia causa de extinción. Lo que se transmite a los herederos del nudo propietario es la nuda propiedad tal cual, con la carga puesta, y serán ellos quienes consoliden el dominio cuando el usufructuario fallezca. Si hay herederos forzosos, esa nuda propiedad cuenta en el cálculo de la legítima hereditaria por su valor, no por el valor total del inmueble.