Cómo rescindir un contrato de alquiler legalmente: propietario y alquilado

¿Vas a irte a vivir de alquiler? ¿Tienes una segunda vivienda y piensas alquilarla? En ese caso es fundamental que conozcas las implicaciones que supone firmar un contrato de alquiler. Pues bien, en este caso nos vamos a centrar en cuáles son las formas de rescindir un contrato de arrendamiento de manera legal.

¿En qué casos puede rescindir el propietario el contrato de alquiler?

En principio, el alquiler debe durar el tiempo estipulado en el contrato. Pero pueden darse algunos casos especiales en los que el propietario tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento.

Según el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario podrá resolver el contrato por las causas siguientes:

  1. En el caso de que el inquilino no pague la renta, o cualquier cantidad que este haya asumido o que le corresponda.
  2. Porque el inquilino no pague la fianza o no haga frente a la actualización de la misma.
  3. Si el inquilino subarrienda o cede la vivienda a otra u otras personas sin el consentimiento del arrendador.
  4. Cuando se provoquen daños de forma intencionada en el inmueble, o se realicen obras que el arrendador no haya aprobado, teniendo que hacerlo.
  5. Si en la vivienda se realizan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  6. Cuando el inmueble deje de destinarse de manera primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o de quien en efecto la viniera ocupando, según lo dispuesto en el artículo 7 de la LAU.

Además, según el artículo 9.3 de la LAU, el arrendador podrá recuperar la vivienda, evitando así la prórroga obligatoria del contrato que procedería en caso contrario. Para ello es necesario el cumplimiento de los requisitos que vamos a ver a continuación.

  • El arrendador debe ser una persona física. Es decir, no puede tratarse por ejemplo de una empresa, en cuyo caso hablaríamos de una persona jurídica.
  • En el contrato debe constar expresamente la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años, para vivir en ella él mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o bien su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • El arrendador tendrá que comunicar al arrendatario su necesidad sobre la vivienda, y especificar la causa o causas, con al menos 2 meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda. Si las partes no acuerdan algo distinto, el arrendatario tendrá la obligación de entregar el inmueble en ese plazo.

¿Puede el inquilino rescindir el contrato de alquiler?

Sí, el inquilino también puede rescindir el contrato de alquiler. A ello le habilita el artículo 27.3 de la LAU, según el cual, el arrendatario podrá resolver el contrato en los siguientes casos:

  1. Si el arrendador no realiza las reparaciones a las que se refiere el artículo 21 de la LAU (relacionadas con la conservación de la vivienda).
  2. Cuando el arrendador perturbe de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

Por otra parte, según el artículo 11 de la LAU, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento por cualquier causa, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Que haya transcurrido un mínimo de 6 meses desde el inicio del contrato.
  • Que se lo comunique al arrendador con un plazo mínimo de 30 días.

Por otra parte, según el mismo artículo, las partes pueden acordar que en caso de desestimiento, el arrendatario tenga que indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente al importe de una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir. En el caso de los periodos de tiempo inferiores a un año, se indemnizará con la parte proporcional.

¿Se puede rescindir un contrato de alquiler antes de su vencimiento?

Sí, como hemos visto, tanto el propietario como el inquilino pueden rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo en varios casos. Para ello es necesario que se dé alguno de los supuestos que hemos comentado en los apartados anteriores.

Además, en el caso del inquilino, este podrá desistir del contrato cuando lo desee, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 11 de la LAU.

Autor: María Gil

Me licencié en Derecho en 2014 y tengo el Máster en Abogacía desde 2016. Por otra parte, trabajo desde 2015 redactando artículos en medios digitales. Y gracias a Dudaslegislativas, tengo la oportunidad de compaginar mi vocación jurídica con mi pasión por el mundo de Internet. Redes sociales: Twitter y Linkedin.

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