Contrato de arrendamiento y alquiler: cómo funciona, duración y garantías

Para poder alquilar una vivienda es necesario realizar una serie de trámites para disfrutar del inmueble (alquilado) o arrendar un inmueble (propietario), para ello es necesario cumplimentar un contrato de arrendamiento, también conocido como contrato de alquiler, que recogerá todos los términos y acuerdos de ambos interesados.

Si no conoces mucho como funciona este tipo de contrato, las condiciones, cómo rellenar uno, qué debe incluir, las distintas duraciones (muy importante con la nueva ley) y las fianzas y garantías, te animamos a echar un vistazo a la guía que hemos hecho para solucionar todas las dudas que tengas. Hemos incluido las modificaciones del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Para seguir con la lectura, aunque lo explicamos todo de la forma más sencilla posible, es necesario que conozcas el significado de arrendador y arrendatario, los derechos de cada uno, diferencias, etc. Como arrendador o arrendatario te interesa tener claro esos conceptos.

▪ ¿Qué es un contrato de alquiler o arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento también conocido como contrato de alquiler, es un documento en el que el arrendador y arrendatario formalizan un acuerdo, en el que se cede la utilización y el disfrute de un inmueble por un determinado periodo de tiempo y a cambio de un pago.

Como sucede con cualquier otro tipo de contrato, el contrato de arrendamiento debe incluir un conjunto de características y condiciones que ambas partes deben tener en cuenta al momento de formalizarlo.

¿Sabías qué? El contrato de alquiler con opción a compra te permite disfrutar del alquiler de una vivienda y tener derecho a compra en el momento que lo acuerden ambas partes. De esta forma, el interesado alquilado, invierte en su piso que más tarde comprará.

▪ Duración del contrato de arrendamiento

Con la entrada en vigor del RDL 7/2019 ha habido algunos cambios legislativos a tener en cuenta. De manera que, todos los contratos a partir de la fecha (6 de Marzo de 2019) deberán corregir y modificar las clausulas y en especial la duración de los mismos en el momento de formular un contrato de cero o prorrogar. La ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos queda modificada en los plazos mínimos quedando así:

La duración es la que se establezca inicialmente por ambas partes, siendo de libre decisión. Sin embargo hay diferencias entre un contrato de duración inferior a 5 años, plazo indeterminado o plazo superior a 5 años.

Contratos de arrendamiento inferiores a 5 años

Los contratos inferiores a 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (personas jurídicas): serán forzosamente prorrogados si el arrendatario lo desea. De manera que, el arrendatario aunque no quiera deberá extender dicho contrato otros 5 años más (o 7 años para personas jurídicas).

Cuando se trate de un contrato de duración inferior a 5 años podrá prorrogarse anualmente hasta alcanzar los 5 años, pudiendo cancelar la prórroga en cualquier momento únicamente avisando con un mes de antelación al arrendador.

¿Y cuando se vuelva a finalizar la prorroga de dicho contrato de alquiler? La ley establece que se podrá volver a prorrogar pero esta vez de forma voluntaria por el arrendador, por una duración de 3 años más. Dicha prórroga se efectuará obligatoriamente, siempre que el propietario arrendador no haya avisado su voluntad de no renovarlo al inquilino con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato de alquiler. O con dos meses de preaviso cuando sea el inquilino quien no quiera seguir con el alquiler del piso.

Contratos de alquiler con plazo indeterminado (sin duración establecida)

En los contratos con un plazo indeterminado se considerarán de 1 año, aplicándose la misma norma de la prórroga anual hasta los 5 años. Una vez se alcancen los 5 años y no haya habido voluntad de cancelar el contrato, por ninguna de las partes, se podrá prorrogar hasta un máximo de 3 años.

Contratos de alquiler superiores a 5 años

En los contratos que se establezca una duración superior a 5 años, se finalizará el arrendamiento en la fecha señalada en el contrato.

▪ Prórroga de contrato de alquiler

La prórroga del contrato de alquiler funciona de igual forma en todos los contratos, tal y como establece la ley:

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

¿Cuando empieza a contar el contrato de alquiler?

La ley estipula que el plazo comenzará a contarse desde la fecha que establezca el contrato o en todo caso desde que se ponga a disposición del arrendatario el inmueble, si la entrega fuera posterior a la firma del contrato.

▪ Finalización del contrato de alquiler + Prórrogas

Una vez ha finalizado el arrendamiento de la vivienda durante el período establecido en el contrato y además se hubieran aplicado todas las prórrogas posibles, si el arrendador no le comunica la resolución del contrato, en el plazo de 15 días desde la finalización del mismo, se entiende que existe “tácita reconducción”.

El término tácita reconducción (tal y como establece el artículo 1581 del Código Civil) permite al inquilino seguir disfrutando de la vivienda/local después de haber superado el período del contrato + prórrogas + 15 días de finalización del mismo sin aviso del propietario:

Por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. Es decir, por ejemplo si el alquiler establecido era por renta mensual (cada mes pagaba el inquilino al propietario), el contrato se renovará por meses hasta que decidan ambas partes finalizarlo o renovarlo.

▪ ¿Qué incluye el contrato de arrendamiento?

Lo que debe incluir un contrato de arrendamiento o alquiler:

  • Debe incluir todos los datos personales tanto del arrendador, así como del arrendatario.
  • También debe especificar la identificación del inmueble que se arrienda.
  • Duración del arrendamiento.
  • La renta o el pago inicial del contrato.
  • Las diferentes cláusulas específicas que los involucrados hayan acordado.

Como recomendación, lo mejor es acudir a un Abogado especializado en arrendamiento para que se establezcan en el contrato todas las cláusulas de forma efectiva y sin perjudicar a ninguna de las partes.

▪ ¿Qué sucede con los gastos del arrendamiento?

Generalmente todos los gastos suelen ser responsabilidad del arrendador, no obstante, los involucrados pueden llegar a un acuerdo respecto a los gastos para el mantenimiento del objeto de arriendo, los tributos, los servicios, las cargas, etc.

Cualquiera que sea el caso, es fundamental que todo ello se haga constar por escrito en el contrato de arrendamiento y además que se especifique la cantidad anual de los gastos.

Igualmente no hay que perder de vista que durante los cinco primeros años de arrendamiento, la cantidad que el arrendatario tiene que pagar por concepto de gastos generales, podrá incrementarse cada año. A pesar de que este incremento anual no puede estar por encima al doble de aquella cantidad en que pueda aumentarse el pago con el IPC incluido.

Si se trata de gastos que tienen que ver con servicios individuales, entonces es necesario individualizarse a través de aparatos medidores y todo ello será responsabilidad del arrendatario. Ya sea que se trate de gastos generales o gastos individuales, ambos tienen que acreditarse a través de su correspondiente recibo de pago que facilita el arrendador.

¿Qué ocurre con los gatos de la inmobiliaria? Con la reforma del Real Decreto-Ley 7/2019 se incluye que, únicamente cuando el arrendador se trate de persona física, se puede acordar que el arrendatario sea quien asuma los gatos de la inmobiliaria por la mediación en el alquiler de la vivienda. Por lo tanto, son nulas todas las cláusulas que obliguen al arrendatario a asumir los gastos, si el arrendatario es una persona jurídica.

▪ Fianza y garantías en el contrato de alquiler

En el contrato de alquiler o arrendamiento se puede establecer una fianza que por ley (española) podrá ser equivalente a la renta de una mensualidad. Además de la fianza, ambas partes podrán pactar otras garantías como son avales, hipotecas, seguros u otras que crean convenientes. Estas garantías se pueden solicitar tanto por el arrendador como el arrendatario (con el fin de que cumpla lo establecido en el contrato de alquiler).

La fianza no aumentará en los 5 primeros años. Una vez se superen y  el contrato se prorrogue, el arrendador podrá exigir una fianza superior.

El arrendador deberá dar la fianza al institución oficial que corresponda hasta la extinción del contrato. El dinero irá destinado para determinadas ayudas sociales, entre ellas las viviendas de carácter social. Cuando el contrato se finalice la institución lo devuelve a las partes.

▪ Suspensión del contrato de arrendamiento

La suspensión paraliza temporalmente el plazo del contrato y el pago de la renta. Esto sucede cuando se da alguno de los siguientes casos:

  • Obras en la vivienda que no permita vivir, son autorizadas por la autoridad competente.
  • Obras de conservación, realizadas por parte del propietario.

▪ Indemnización y Desistimiento del contrato de arrendamiento

Cuando una de las partes decide no continuar y poner fin a las obligaciones establecidas en el contrato de alquiler, se dice que hay un desistimiento de contrato. Con la llega de la nueva ley, se reforma la ley de arrendamientos urbanos estableciendo que:

El inquilino tiene la facultad de desistir y cancelar el alquiler, una vez transcurridos los primeros seis meses del contrato de alquiler. Indiferentemente del plazo por el que se firmó el contrato y teniendo como requisito, un preaviso al arrendador con un plazo mínimo de 30 días de antelación. Si ocurriera dicho desistimiento, el inquilino estará obligado a indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede para su finalización, o en todo caso con la parte proporcional del resto del año (6 meses). Se considera nula toda indemnización superior que se prevea en el contrato de alquiler.

▪ Incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Cuando las obligaciones del arrendatario no se cumplen, surge lo que se conoce como incumplimiento de contrato de arrendamiento, lo cual le da derecho al arrendador, a reclamar el cumplimiento o en su caso resolverle contrato.

Casos de incumplimiento y resolución de contrato por el arrendatario:

  • Daños causados en la vivienda.
  • Realizar obras no comunicadas ni consentidas por el arrendador.
  • Falta de pago de la renta, fianza u otras.
  • Realizar un subarriendo a otra persona.
  • Provocar actividades molestas, peligrosas, ilícitas u otras que alteren la convivencia.

Casos de incumplimiento y resolución de contrato por el arrendador:

  • No realizar las reparaciones pertinentes y necesarias que se requieran.
  • Provocar cualquier tipo de molestias a los arrendados.
  • No cumplir con alguna de las obligaciones descritas en el contrato.

¿Qué pasa cuando no se realiza el pago de la renta?

Si el arrendatario debe un solo pago del alquiler, el arrendador puede hablar con él para que liquide ese pago, sin embargo, en términos jurídicos se trata de un impago desde el día siguiente al plazo establecido para el pago del alquiler. En dicho caso se puede hacer una reclamación extrajudicial y se recomienda agotar todas las instancias amigables antes de recurrir al desahucio por impago de la renta.

En caso de que no se llegue a un acuerdo con el arrendatario, entonces se puede hacer una reclamación por escrito, en este caso mediante burofax, que es un tipo de documento en el que se comunica la situación. Cuando ya se han agotado todas las instancias, lo que sigue es hacer una reclamación judicial.

Este es un proceso que dura mucho tiempo y con frecuencia es muy costoso ya que se requiere de abogados y procuradores. En dicha demanda es común que se pida el desahucio y el monto que el arrendatario debe de alquiler.

La demanda es presentada ante el tribunal del lugar en el que se encuentra el objeto de arriendo, por el abogado que se contrate y es el procurador quien se encarga de presentarla.

Información extraída del código civil del boletín oficial del estado (España)

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