Contrato de arrendamiento de local: cláusulas a tener en cuenta, modelos para descargar y preguntas frecuentes

A la hora de alquilar un local comercial, todo lo relativo a este pacto entre el propietario y el inquilino del inmueble tiene que quedar recogido en un contrato de arrendamiento de local,un acuerdo que permitirá dejar todo pactado entre ambos interesados.

En este artículo explicamos en qué consiste este contrato, cuál debe ser su contenido mínimo, y las posibles consecuencias de su rescisión.

¿Qué es un contrato de arrendamiento de local?

El contrato de arrendamiento de local es un acuerdo sobre el uso de un bien inmueble de este tipo, por el que el arrendatario recibirá el pago de una renta por parte del arrendador, que es quien alquila el establecimiento.

Es decir, se trata de un pacto a través del cual el propietario del local cede su uso a otra persona, quien a cambio tendrá que pagar una cuota pactada a través del contrato, para desarrollar en el inmueble una actividad económica por un período de tiempo determinado.

Modelos de contrato de arrendamiento de local

En este apartado de aquí puedes descargar los modelos de alquiler de local totalmente gratis, en PDF para imprimir y rellenar a mano o por lo contrario en DOC para completarlo en un editor de texto como word, libreoffice, entre otros.

Cláusulas debes tener en cuenta antes de firmarlo

El contrato de alquiler debe tener un contenido mínimo, formado por las siguientes cláusulas:

Datos de las partes y del inmueble

En el contrato tiene que quedar recogida la identidad de ambas partes a través de sus datos, indicándose quién es el arrendador (es decir, el que cede el uso del local), y quién el arrendatario (que es el inquilino, es decir, quien adquiere el derecho a usar el inmueble).

También tienen que reflejarse los datos relativos al local que se arrienda, tanto su domicilio, como su referencia catastral y los metros cuadrados de los que dispone, entre otros.

Especificación de la renta

La renta mensual o anual a pagar tiene que recogerse en el contrato, junto con los impuestos vigentes al momento de la celebración del contrato.

Revisión de la renta

Debe incluirse la revisión de la renta, de acuerdo con el Índice de Precios al Consumo (IPC), o cualquier otro parámetro que establezcan libremente las partes.

Fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligatoriedad de prestar una fianza con ocasión de la firma de un contrato de arrendamiento, que en el caso de que este verse sobre el alquiler de un local en el que desarrollar una actividad económica, equivale a dos mensualidades del pago del mismo.

Duración del contrato

El contrato de arrendamiento de local tiene que tener una mínima duración de cinco años, si bien se puede celebrar por un número de años inferior e ir prorrogándose automáticamente hasta cumplir el plazo legalmente establecido, si el arrendador y el arrendatario están de acuerdo en ello.

Uso del local

Es fundamental que quede definido el uso de la actividad comercial para el que se firma el contrato de alquiler.

Conservación del inmueble

También resulta de vital importancia incluir esta cláusula, ya que de este modo el arrendador se asegura de que el arrendatario le devuelve el inmueble en las mismas condiciones en las que lo encontró al comenzar a disfrutar de su uso.

Se pueden recoger igualmente las posibles mejoras que pueda hacer el arrendatario, y si por estas tendría derecho a algún tipo de indemnización en el momento de rescindirse el contrato.

Impuestos y gastos

Lo más habitual es que sea el arrendatario quien se haga cargo del pago de la comunidad y de otros gastos como pueden ser los gastos derivados del mantenimiento de los contadores, el agua, la luz, etc. Al arrendador le correspondería pagar el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

Reparaciones

Esta cláusula se refiere a las reparaciones que necesariamente se puedan tener que realizar por el uso habitual del local y el mantenimiento de sus instalaciones, y es el arrendatario quien tiene que hacer frente a las mismas.

Demora en el pago

Otro aspecto que resulta primordial que quede bien reflejado es lo relativo al retraso en el pago de la cuota de alquiler, determinándose qué ocurriría en tal caso.

Causas de resolución del contrato

También tendrían que establecerse las razones propias para resolver el contrato, evitando así posibles desacuerdos en el futuro. A continuación abordaremos esta temática con más detalle.

Extinción del contrato de arrendamiento de local e indemnización

Como acabamos de ver, una de las cláusulas del contrato de alquiler de local debe referirse a las causas de extinción del mismo. Pues bien, el propietario podrá proceder a la resolución del contrato si el arrendatario tiene alguna de las siguientes conductas:

  • No paga la mensualidad del alquiler o la fianza.
  • Provoca daños en el local de forma intencionada.
  • Subalquila o cede a un tercero el local, sin haber obtenido previamente el consentimiento del propietario.
  • Hace obras en el inmueble sin que el arrendador lo haya permitido.
  • Desarrolla actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas en el local.

En el caso del inquilino, también tiene la posibilidad de dar por finalizado el contrato, si el arrendador:

  • Perturbara al arrendatario a la hora de utilizar el inmueble.
  • No hiciera en el local las reparaciones necesarias para su conservación en condiciones que permitan su utilización.
  • Por la declaración de ruina por parte de la administración competente para ello.
  • En aquellos casos en los que se perdiera la finca por alguna causa de la que no fuera responsable el arrendador.

¿Cuándo se reciben indemnizaciones por la finalización de un contrato de alquiler de local?

Hay varios casos en los que se puede solicitar una indemnización por parte del alquilado. Veamos cuáles son:

Caso 1. Finalizar contrato con actividad en curso

El inquilino podrá exigir una indemnización al arrendador, en caso de que el contrato se extinguiera por el transcurso del plazo acordado (como decíamos arriba, mínimo 5 años) y se hubiera cumplido los siguientes puntos:

  1. En el local se haya ejercido una actividad comercial de venta al público a lo largo de los últimos cinco años.
  2. Se ha notificado al arrendador al menos cuatro meses antes a la fecha de finalización del contrato su intención de renovar el alquiler al menos durante otros cinco años, y a cambio de una renta de mercado.

Si se cumplen los dos puntos anteriores y el arrendador finalizara el contrato se podría solicitar una indemnización.

Caso 2. Cambio de local por el arrendador

Si en los seis meses siguientes a la extinción del contrato el arrendador empieza la misma actividad comercial en otro local, la indemnización anterior consistirá en los gastos de traslado y los perjuicios ocasionados por la pérdida de clientes.

Caso 3. Retomar actividad por parte del arrendador

Finalmente, en caso de que el inquilino comenzara una actividad distinta en otro local, o no iniciara ninguna, y el propietario del local o un tercero comenzaran en el inmueble la misma actividad que antes ejercía el arrendatario, la indemnización equivaldrá a un mes de renta por cada año de duración del contrato, con un tope máximo de dieciocho mensualidades.

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