Una vez que firman un contrato de alquiler, tanto el arrendador como el arrendatario adquieren una serie de obligaciones. Por lo tanto, ¿qué sucede cuando el inquilino desiste del contrato de alquiler? Te lo explicamos detenidamente en las siguientes líneas.
¿Qué es el desistimiento del contrato por el arrendatario?
El desistimiento por parte del arrendatario o inquilino es la posibilidad que este tiene, por ley o por contrato, de rescindir el contrato de alquiler antes de su vencimiento. Este derecho se encuentra regulado en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Qué formas hay de utilizar el desistimiento?
Como apuntábamos, el arrendatario puede rescindir el contrato de arrendamiento por 2 vías:
Desistimiento por ley
Tal como establece el artículo 11 de la LAU, el arrendatario podrá desistir del contrato de alquiler siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
- Que hayan pasado al menos 6 meses desde el inicio del contrato.
- Que el arrendatario avise al arrendador con al menos 30 días de antelación. Aunque la ley no especifica nada al respecto, es aconsejable hacer el aviso por un medio fehaciente, por ejemplo un burofax.
Es decir, el arrendatario no puede desistir del contrato de alquiler hasta que hayan pasado esos 6 meses que indica la ley, ya que en caso contrario, estaría incumpliendo el contrato y tendría que hacer frente a las consecuencias legales que ello supone. Ello a menos que se haya acordado esta posibilidad por contrato, como veremos a continuación.
Desistimiento por contrato
El contrato puede mejorar el derecho de desistimiento por parte del arrendatario. Esto significa que las partes pueden acordar que el inquilino pueda desistir del contrato de alquiler por ejemplo a partir del segundo o tercer mes. A partir del sexto mes no habría que especificar nada en el contrato, ya que el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato por ley.
¿Cuál es la indemnización que recibirá el propietario?
El mismo artículo 11 de la LAU establece que las partes pueden acordar en el contrato que en caso de desistimiento, el arrendatario tendrá que indemnizar al arrendador por importe de una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que quede por cumplir. Los periodos inferiores a un año darán lugar la parte proporcional que corresponda de indemnización.
Pero hay que tener en cuenta que si el contrato no establece nada al respecto, al arrendador no le corresponderá indemnización alguna en caso de que el inquilino desista del contrato de alquiler.
Por otra parte, dado que la LAU regula de manera expresa cuál es la indemnización que le correspondería al arrendador en caso de que el arrendatario desista del contrato, no se podrá acordar que dicha indemnización sea mayor. En ese caso, la cláusula será nula.
Respecto a la indemnización que correspondería al arrendador, veamos un ejemplo: si la mensualidad que paga el inquilino es de 500 euros, y queda 1 año y medio de contrato, la indemnización sería de 750 euros (1 año = 500€, medio año = 250€)
¿Qué pasa si el casero no quiere que el inquilino desista antes del año pactado?
En realidad, el arrendador no puede hacer nada al respecto. Como hemos visto ya, el arrendatario tiene derecho por ley a desistir del contrato de alquiler, siempre y cuando hayan pasado al menos 6 meses desde que se firmó el contrato, y dé un preaviso de al menos 30 días al arrendador.
¿Qué ocurre si el inquilino se va antes de los 6 primeros meses cuando el contrato no lo permite?
Son pocas las sentencias que han recogido casos como este. Pero en algunos casos, se ha entendido que el arrendatario tiene que comunicar al arrendador que desiste del contrato de alquiler, y pagarle la renta por los meses que queden hasta llegar al sexto mes, ya que esos 6 primeros meses son los que está obligado a mantener el contrato.
Por ejemplo, si el inquilino decide desistir del contrato de alquiler en el segundo mes de contrato, no solo tendría que avisar al arrendador, sino que deberá pagarle la renta correspondiente a los 4 meses siguientes (ya que este sería el plazo restante para completar los 6 meses durante los cuales la ley no le permite desistir del contrato).
¿Qué consecuencias tiene el inquilino al incumplir el contrato?
En el apartado anterior hemos visto cuál puede ser la consecuencia de que el inquilino incumpla el contrato antes de los 6 primeros meses. Ahora vamos a ver cuáles serían las posibles consecuencias en general de que el inquilino incumpla el contrato:
- La mayor parte de las sentencias establecen que el arrendatario debe pagar al arrendador la cantidad de mensualidades de renta que transcurran hasta que el propietario pueda alquilar la vivienda de nuevo. Aquí el juez podrá moderar esa cantidad, según el propietario muestre su predisposición a alquilar la vivienda de nuevo, los perjuicios que en efecto este haya sufrido, etc.
- En todo caso, el tope de la indemnización será igual a las rentas que queden hasta el sexto mes de contrato, más una mensualidad de renta por cada año de contrato que quedara por cumplir, si dicha indemnización se ha establecido en el contrato.
- Si en el contrato no se estableció la obligatoriedad de pagar una indemnización, dicho tope será la suma de las rentas que se tendrían que haber percibido hasta el sexto mes de contrato.
- También es posible que el arrendatario tenga que indemnizar al arrendador por la suma de todas las rentas que queden para la finalización del contrato.
- Otra opción es que el arrendatario deba indemnizar al arrendador por una mensualidad de renta por cada año que quede hasta que finalice el contrato (regla del artículo 11 de la LAU para cuando el contrato recoge expresamente la indemnización al arrendador si el arrendatario desiste).
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