Guía sobre la fianza en el contrato de alquiler con todo lo que necesitas saber

Uno de los aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler es la fianza. No obstante, se trata de un tema cuya regulación es escasa. Por esta razón, en este artículo vamos a aportar toda la información necesaria para abordar lo concerniente a la fianza en los contratos de arrendamiento.

Relacionado: Obligaciones del arrendador y arrendatario

¿Qué es la fianza en un contrato de alquiler?

La fianza en el contrato de alquiler es una garantía a favor del arrendador, que consiste en una cantidad de dinero que el arrendatario le da al dueño (arrendador) para garantizar el cumplimiento de ciertas obligaciones que el inquilino contrae al firmar el contrato de arrendamiento.

¿Dónde se regula la fianza?

El artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la necesidad de que el arrendador cuente con una serie de garantías, estableciendo la obligatoriedad de que se exija y preste una fianza en metálico cuando se celebra el contrato de alquiler.

¿Cuánto se debe pagar de fianza?

Tal como establece el propio artículo de la LAU, la fianza equivaldrá a una mensualidad de renta en el caso del alquiler de viviendas, y a dos mensualidades para un uso diferente del de la vivienda.

De forma que en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, hay que pagar una fianza igual a un mes de alquiler; y si se trata de un uso diferente, por ejemplo un local, la fianza equivale a dos mensualidades de renta.

¿Qué debe hacer el casero con la fianza del aquiler?

El casero tiene por su parte la obligación de depositar la fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, siempre y cuando esté regulado.

De esta manera queda constancia en la Hacienda Pública de que se ha firmado el contrato alquiler, y el arrendatario puede beneficiarse de las desgravaciones a las que en su caso pudiera tener derecho.

Esta es una obligación más importante de lo que a simple vista pudiera parecer, ya que son muchas las Comunidades Autónomas que tienen previsto un sistema de sanciones en caso de su incumplimiento.

¿Te pueden exigir una nueva fianza?

El casero tiene la posibilidad de actualizar la fianza, pero siempre que hayan transcurrido los tres primeros años del contrato de alquiler, en el caso de que el contrato se firmara después del 6 de junio de 2013. Para los contratos firmados antes, se aplica un período de cinco años.

En ambos casos, la Ley establece que la fianza no queda sujeta a actualización. No obstante, cuando el contrato de alquiler se prorrogue, el arrendador podrá pedir un aumento de la fianza para que se ajuste al nuevo importe de la mensualidad.

Aunque es menos probable, puede ocurrir también que la cuota a pagar disminuya durante ese tiempo, en cuyo caso el arrendatario podría exigir la reducción de la fianza.

¿Cuándo no se puede actualizar la fianza?

La actualización de la fianza tiene que quedar pactada. Es decir, que para que se actualice la fianza, es necesario que esta opción se haya acordado entre el arrendador y el arrendatario.

En caso de que no se conviniera nada sobre la actualización de la renta de alquiler, la fianza no se podrá actualizar, aunque lo más habitual es que sí exista un pacto al respecto.

¿Cuándo no te devolverán la fianza?

Hay tres casos en los que está justificado que no se devuelva la fianza, sea en su totalidad o en parte:

  • Si el inquilino no ha pagado la cuota acordada por el arrendamiento del inmueble. Para que esta circunstancia lleve a la no devolución de la fianza, es necesario que el propietario no haya cubierto esta contingencia a través de la contratación de un seguro de impago de alquiler.
  • En caso de que se encontrara algún desperfecto en el inmueble, que podría afectar por ejemplo a los muebles o los electrodomésticos del mismo.
  • Cuando no se entregue la vivienda en las condiciones necesarias de limpieza, en cuyo caso la fianza de destinará a este fin, y se devolverá la cantidad que en su caso pudiera sobrar.

Al margen de estas tres causas para no devolver el importe de la fianza, o parte de la misma, por acuerdo entre las partes se pueden establecer otras circunstancias que también justifiquen su no devolución.

Lo más habitual en este sentido es pactar que la fianza cubra el impago del consumo de suministros como el agua o la electricidad, por ejemplo.

¿En cuánto tiempo se devuelve la fianza?

Lo cierto es que legalmente no se establece un plazo determinado para la devolución de la fianza. En el propio contrato de alquiler se puede incluir una cláusula que establezca una demora en la entrega de la misma, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo en este aspecto.

Lo que sí recoge la LAU es la obligación de que el arrendador pague intereses a partir de los treinta días de demora en la devolución de la fianza. Por ello hay quien interpreta que el casero cuenta con ese plazo para realizar la gestión.

¿Qué puedes hacer si el casero no te devuelve la fianza?

Si por alguna causa no justificada, o por una razón que el inquilino no considere correcta, el arrendador no le devolviera la fianza, el arrendatario tendría que interponer una demanda para reclamarla en el Juzgado correspondiente, y esperar a que el Juez se pronuncie y dicte sentencia.

En aquellos casos en los que la cuantía solicitada sea menor de 2.000 euros no será necesario ir al Juzgado con Abogado y Procurador. No obstante, aunque no sea obligatorio sí es recomendable hacerlo, teniendo en cuenta el asesoramiento que pueden brindar estos profesionales.

Si el arrendador no me devuelve la fianza, ¿puedo dejar el último mes de alquiler sin pagar?

No, no existe esta posibilidad. El arrendatario está obligado a pagar todas las mensualidades del alquiler en tanto el contrato de arrendamiento siga estando vigente. La fianza tan solo opera como una garantía para que el arrendador se asegure de que el inquilino va cumplir con sus obligaciones como tal.

Artículos Relacionados