Comunidades de propietarios: normativa, derechos, obligaciones y qué hay que saber

Los propietarios de los inmuebles que se encuentran dentro de un mismo edificio están sometidos a una regulación, para garantizar así una convivencia lo más pacífica posible. A continuación te explicaremos cuál es la normativa, los derechos y las obligaciones de las comunidades de propietarios, y te contaremos todo lo que necesitas saber sobre su funcionamiento.

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¿Qué ley regula las comunidades de vecinos?

La principal normativa que regula las comunidades de propietarios es la Ley de Propiedad Horizontal. Esta regula de forma general todo lo relacionado con las comunidades de propietarios: su constitución y escritura, el nombramiento de los cargos, las juntas de vecinos, el sistema de cuotas de participación y la contribución de los vecinos a los gastos de la comunidad, etc.

¿Qué son los estatutos de una comunidad?

Los estatutos de la comunidad son el documento en el que se reflejan los derechos y obligaciones de los vecinos que son propietarios en una comunidad. Su contenido puede variar según las características de la comunidad correspondiente, pero de manera general regula la utilización de las zonas comunes, los cambios en los elementos arquitectónicos del edificio, el pago de las cuotas a la comunidad, etc.

No es obligatorio que una comunidad de propietarios cuente con unos estatutos, pero sí es aconsejable tenerlos, para que ante cualquier conflicto, haya una regulación específica a la que atenerse.

Derechos y obligaciones de los propietarios

Los propietarios de la comunidad tendrán los siguientes derechos:

  • Participar de manera activa en las juntas y reuniones, decidiendo en aquellos temas que afecten a la comunidad de propietarios.
  • Libertad de uso y disfrute de la comunidad de la que es copropietario con los demás vecinos, con un comportamiento legal, respetuoso con los estatutos y que no contravenga los derechos de los demás propietarios.
  • Realizar todas aquellas modificaciones que considere convenientes en su vivienda, siempre y cuando estas no supongan un perjuicio para el resto de propietarios. Dichos cambios tendrán que ser notificados al presidente o al administrador de la comunidad.
  • En el caso de que la comunidad acuerde comenzar una obra de mejora que no sea necesaria para el edificio, y si esta supera el importe de tres cuotas mensuales de gastos, el propietario que no esté de acuerdo podrá negarse a pagar la reforma, y la comunidad no podrá tocar su cuota.

Por otro lado, los propietarios tendrán las siguientes obligaciones:

  • Mantener en buen estado tanto su propia vivienda como las zonas comunes del inmueble.
  • No realizar ninguna actividad que cause ruido dentro del horario establecido por los estatutos.
  • Estar al corriente de los pagos de las cuotas de los gastos relacionados con el mantenimiento de la comunidad, según su coeficiente de participación.
  • No acaparar las zonas comunes, ni impedir que los demás propietarios les den uso.
  • Conservar el inmueble de forma que cumpla con las debidas condiciones estructurales, de accesibilidad, habitabilidad y seguridad. La comunidad de vecinos tendrá que realizar las obras necesarias para tal fin.
  • En el caso de que se acuerde por mayoría realizar una obra que represente una mejora necesaria para el edificio, aquellos propietarios que demoren la ejecución de estas sin ninguna justificación tendrán que responder de forma individual de las sanciones administrativas que se les impongan.
  • Los propietarios tendrán que permitir la entrada y vivienda a los operarios y el personal autorizado para realizar las reparaciones que sean necesarias en los elementos comunes, y para el buen mantenimiento del edificio.
  • Cuando se produzca un cambio de titularidad, habrá que informar al secretario de la comunidad, y proporcionarle la información necesaria sobre el nuevo propietario.

Administrador de fincas: ¿quién se encarga de ejercer el puesto?

Según el artículo 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, podrá ser administrador de fincas en una comunidad de propietarios

  • Cualquier propietario.
  • Personas físicas con cualificación profesional suficiente y reconocida legalmente para el ejercicio de las funciones del administrador de fincas.
  • Corporaciones y otras personas jurídicas, en los términos que establezca el ordenamiento jurídico.

¿Quién es el presidente de la comunidad y cómo se elige?

El presidente de la comunidad debe ser un propietario del edificio. Tiene que ser una persona mayor de edad, y que se encuentre en pleno uso de sus facultades mentales.

Debe ejercer su cargo aun cuando no viva en el edificio, de forma gratuita y sin delegar su cargo, funciones y responsabilidades salvo a un copropietario. Los vecinos morosos también pueden ser presidentes de la comunidad.

Respecto a su elección, el presidente es nombrado entre los propietarios, mediante elección o de manera subsidiaria, por turno rotatorio o sorteo.

¿Se puede renunciar a la presidencia en una comunidad de vecinos?

Su nombramiento es obligatorio, aunque puede solicitar judicialmente su relevo dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, alegando sus razones para ello.

¿Qué tipos de juntas hay en una comunidad?

En una comunidad de propietarios pueden tener lugar dos tipos de juntas:

  • Junta ordinaria: tiene que convocarse una vez al año al menos, para aprobar los presupuestos y las cuentas anuales, entre otros temas.
  • Juntas extraordinarias: se celebrarán siempre que se considere conveniente, o por razones de urgencia. Para ello debe participar al menos el 25% de los propietarios de la comunidad.

Alquilados: ¿pueden asistir a las juntas de vecinos?

Las personas que vivan de alquiler en un edificio no podrán asistir a las juntas de vecinos, a menos que el propietario ceda de forma expresa el derecho de asistencia y voto.

Vecinos morosos: ¿tienen derecho a voto en las juntas?

Aquellos vecinos que sean morosos no tendrán derecho a voto en las juntas de vecinos. Antes de que se celebre la junta, se les deberá advertir de la pérdida de este derecho.

¿Qué ocurre cuando hay un siniestro en una comunidad de vecinos?

Si se da un siniestro en una comunidad de propietarios, habrá que ponerse en contacto con el presidente o el administrador de fincas de la misma, para que a su vez este contacte con el seguro y comience así el procedimiento correspondiente para su reparación.

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