Si un edificio de viviendas se agrieta por un fallo de cimentación a los siete años de entregarse, el que paga la reparación no es el promotor, que puede haber desaparecido, sino la aseguradora del seguro decenal. Es el único seguro de la construcción que la ley obliga a contratar, cubre la estructura durante diez años por el 100 % del coste de la obra y sin él el notario no autoriza la escritura de obra nueva ni el banco concede la hipoteca. Aquí tienes qué cubre y qué no, cuándo es obligatorio y cuándo no (el autopromotor tiene su excepción), qué cuesta, qué pasa con una obra ya terminada o sin OCT y cómo se reclama un daño.
Qué es el seguro decenal de daños
Es la garantía que exige el artículo 19 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) para responder de los daños materiales causados por vicios o defectos de la estructura: cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y cualquier elemento que comprometa la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Se llama decenal porque la cobertura dura los diez años que fija el artículo 17 para ese tipo de daños, contados desde la recepción de la obra.
Lo contrata el promotor como tomador, pero los asegurados son él mismo y todos los compradores sucesivos de las viviendas, sin que haga falta cambiar nada en la póliza cuando el piso se vende. El capital asegurado mínimo es el 100 % del coste final de ejecución de la obra, incluidos honorarios técnicos, y las compañías suelen actualizarlo cada año con una cláusula de revalorización. Si aparece un daño cubierto, la aseguradora repara o indemniza y después, si quiere, repite contra el arquitecto, el constructor o quien fuera responsable.
No es un seguro de hogar. El decenal no cubre el mobiliario, los electrodomésticos, un robo, una fuga de la lavadora ni el desgaste normal del edificio. Cubre únicamente los defectos de construcción que dañan la estructura, y solo los materiales. Para lo demás está el seguro de hogar que contrata cada propietario, y para la comunidad, el seguro del edificio.
Coberturas del seguro decenal y lo que queda fuera
La LOE prevé tres garantías con tres plazos distintos según el tipo de defecto, y solo la de diez años es obligatoria por ahora (disposición adicional segunda). Las otras dos existen en el mercado, pero el promotor decide si las contrata:
| Garantía | Qué daños cubre | Capital, quién la contrata y si es obligatoria |
|---|---|---|
| Decenal (10 años) | Vicios o defectos de cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y demás elementos estructurales que comprometan la estabilidad del edificio. | 100 % del coste de ejecución. La contrata el promotor. Obligatoria en edificios de viviendas. |
| Trienal (3 años) | Defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad: humedades, aislamiento térmico o acústico, estanqueidad de fachadas y cubiertas. | 30 % del coste de ejecución. La contrata el promotor. Voluntaria. |
| Anual (1 año) | Defectos de ejecución en los acabados y remates: alicatados, pintura, carpintería, solados. | 5 % del coste de ejecución. La contrata el constructor. Voluntaria. |
Muchas pólizas decenales incorporan, como coberturas complementarias, la impermeabilización de cubiertas y fachadas durante tres años y la revalorización automática del capital. Conviene leer la póliza para saber si están, porque las grietas por un fallo estructural las cubre el decenal básico, pero una humedad por una cubierta mal ejecutada solo si se contrató ese complemento.
Lo que el seguro decenal no cubre lo enumera el artículo 19.9 de la LOE:
- Los daños corporales y cualquier perjuicio económico que no sea el daño material al propio edificio (por ejemplo, el alquiler que tienes que pagar mientras se repara).
- Los daños a edificios vecinos y a los bienes muebles que haya dentro de las viviendas.
- Los daños causados por obras o modificaciones posteriores a la recepción, por mal uso o falta de mantenimiento, y los gastos ordinarios de conservación del edificio.
- Los daños por incendio o explosión, salvo que los cause un defecto de las instalaciones del propio edificio.
- Los daños por caso fortuito, fuerza mayor (un terremoto, una inundación), por un tercero o por el propio perjudicado.
Cuándo es obligatorio el seguro decenal
Es obligatorio en toda edificación de nueva construcción cuyo destino principal sea vivienda, desde que la LOE entró en vigor el 6 de mayo de 2000. Da igual que sea un bloque de pisos o una única casa unifamiliar hecha para vender: si va a ser vivienda y la promueve alguien para transmitirla, hay que asegurarla. La ley previó extender la obligación a otros usos (oficinas, naves) por real decreto, pero nunca se ha hecho, así que en esos edificios el decenal es voluntario.
La obligación se hace cumplir en dos momentos concretos. El artículo 20 de la LOE prohíbe a notarios y registradores autorizar e inscribir la escritura de declaración de obra nueva sin que se acredite y se testimonie la póliza. Y como sin esa inscripción no hay hipoteca sobre las viviendas ni división horizontal, en la práctica sin seguro decenal no se puede vender ni financiar una promoción. Lo mismo vale para las rehabilitaciones integrales que la ley equipara a obra nueva: las que cambian la configuración estructural del edificio o su uso.
La excepción del autopromotor de una única vivienda
Quien se construye su propia casa unifamiliar para vivir en ella no está obligado a contratar el seguro decenal (disposición adicional segunda de la LOE). Puede escriturar la obra nueva e inscribirla sin póliza, declarando en la escritura que es autopromotor y que la vivienda es para uso propio. La obligación reaparece en un caso: si vende la casa antes de que pasen los diez años desde la recepción, tiene que contratar el seguro por el tiempo que falte hasta completarlos.
Ahí entra la pregunta de si se puede vender una casa sin seguro decenal. Sí, siempre que el comprador exonere expresamente al vendedor de esa obligación en la escritura de compraventa, algo que los notarios recogen con una cláusula habitual. El comprador debe saber lo que firma: renuncia a la única cobertura de la estructura y, si a su vez quiere vender en los años siguientes, arrastra el mismo problema. Por eso, si compras una casa de menos de diez años a un autopromotor, pide la póliza antes de firmar las arras y descuenta del precio lo que cueste contratarla si no la hay.
Con OCT o sin OCT: lo que exige la aseguradora
El Organismo de Control Técnico (OCT) es una empresa independiente que revisa el proyecto y va a la obra en cada fase (geotecnia, cimentación, estructura, cerramientos) para comprobar que se ejecuta como debe. La LOE no exige la OCT, la exige la aseguradora: la mayoría de compañías solo emiten el decenal de un edificio en bloque si una OCT ha seguido la obra desde el principio y firma un informe final sin reservas. El promotor paga la OCT y su coste se suma a la prima.
El seguro decenal sin OCT existe, pero casi solo para viviendas unifamiliares y con pocas aseguradoras. A cambio piden documentación completa (proyecto, estudio geotécnico, libro del edificio, certificado final de obra, ensayos de hormigón y acero, control de calidad) y hacen su propia verificación del riesgo. Sale algo más caro en prima de lo que se ahorra en OCT, pero para un autopromotor que decide asegurarse después de empezar la obra suele ser la única salida.
Seguro decenal para obra terminada
Es la búsqueda más repetida sobre este seguro, y la respuesta corta es que sí se puede contratar con la obra acabada, pero cuesta más y no siempre lo dan.
Lo que decide si te lo dan: la documentación de la obra
Es la situación típica del autopromotor que construyó sin seguro y ahora quiere vender, o de una promoción pequeña donde nadie se ocupó del trámite. Se puede contratar con la obra ya acabada, y lo que decide si te lo dan y a qué precio es la documentación de la obra. Si existe proyecto visado, dirección facultativa, certificado final de obra, ensayos de materiales y, sobre todo, informes de una OCT durante la ejecución, la aseguradora emite la póliza tras un informe de verificación de riesgos y la prima es algo superior a la de una obra asegurada desde el inicio.
Si la obra no tuvo OCT, hace falta que un organismo de control la audite a posteriori: revisa los documentos, inspecciona el edificio y, cuando falta información sobre lo que no se ve, hace catas en la cimentación o la estructura para comprobar armados y calidades. Ese informe encarece el proceso y tarda semanas, y no todas las compañías aceptan el riesgo. Cuantos más años tenga el edificio, menos cobertura queda (el seguro solo cubre hasta cumplir los diez desde la recepción) y menos interés tiene la aseguradora. Con más de cinco o seis años, lo habitual es que el comprador exonere y se negocie el precio.
Cuánto cuesta el seguro decenal
La prima se calcula como un porcentaje del presupuesto de ejecución material de la obra, y en el mercado se mueve entre el 0,5 % y el 1,5 %. Los bloques de viviendas con OCT están en la parte baja de esa horquilla, alrededor del 0,55 % al 0,8 %, y las unifamiliares en la alta, porque el riesgo no se reparte entre muchas viviendas. Casi todas las compañías aplican una prima mínima de unos 2.000 euros, así que una casa pequeña paga proporcionalmente más. A eso se suma el coste de la OCT, que también se factura como porcentaje del presupuesto.
Ejemplo
Una vivienda unifamiliar con un presupuesto de ejecución material de 220.000 euros y OCT desde el inicio paga una prima decenal de entre 1.760 y 2.200 euros (del 0,8 % al 1 %), más la OCT. La misma casa asegurada con la obra terminada, sin OCT y con catas, puede superar el 1,5 %: más de 3.300 euros, más el informe de verificación.
La prima la paga el promotor de una vez al contratar, y en una promoción termina repercutida en el precio de venta. Al comparar presupuestos, mira si incluyen la revalorización del capital y las coberturas complementarias (impermeabilización, trienal), porque dos primas parecidas pueden cubrir cosas muy distintas.
Cómo reclamar un daño al seguro decenal
Lo primero es fijar el plazo. Los tres periodos de responsabilidad del artículo 17 (diez años para la estructura, tres para la habitabilidad, uno para los acabados) se cuentan desde la fecha de recepción de la obra, que figura en el acta de recepción o en el certificado final. Y una vez aparece el daño, el artículo 18 da dos años para reclamar desde que se manifiesta: pasado ese tiempo, la acción prescribe aunque el edificio siga dentro de los diez años.
- Documenta el daño con fotos fechadas y, si es serio, con un informe de un arquitecto o aparejador que diga si afecta a la estructura. Ese informe decide si el daño es decenal (cubierto) o de habitabilidad (cubierto solo si se contrató la trienal).
- Comunícalo por escrito a la aseguradora, con acuse de recibo, dentro de los siete días que suelen fijar las pólizas para declarar un siniestro. Si eres comprador y no tienes la póliza, pídesela al promotor o al administrador de la comunidad: su número consta en la escritura de obra nueva.
- Espera al perito de la compañía, que confirmará la causa y valorará la reparación. Si no estás de acuerdo con su informe, puedes nombrar un perito propio y, en caso de desacuerdo, un tercero (artículo 38 de la Ley de Contrato de Seguro).
- Si la aseguradora rechaza el siniestro o no responde, queda la demanda civil. La LOE permite demandar a la vez a la aseguradora y a los agentes responsables (promotor, constructor, dirección facultativa), y el promotor responde siempre de forma solidaria con los demás.
En un bloque de pisos, los daños de la estructura afectan a elementos comunes, así que la reclamación la presenta la comunidad de propietarios con acuerdo de la junta, no cada vecino por su cuenta. Cómo se convoca y qué mayoría hace falta está en la normativa de las comunidades de propietarios.
Otros seguros de la construcción que conviene distinguir
El decenal convive con otros tres seguros que se nombran a menudo y que no cubren lo mismo:
- El seguro todo riesgo construcción (TRC) cubre los daños a la propia obra mientras se está construyendo: un derrumbe parcial, un incendio, una tormenta que destroza lo hecho. Termina con la recepción, justo cuando empieza el decenal.
- El seguro de responsabilidad civil del promotor o del constructor cubre los daños a terceros, durante la obra y después: un peatón herido por un cascote, una grieta en el edificio de al lado.
- El aval o seguro de cantidades a cuenta garantiza que, si compras sobre plano y la promoción no se termina o no se entrega en plazo, recuperas el dinero adelantado con intereses. El promotor está obligado a tenerlo desde que obtiene la licencia de obras (disposición adicional primera de la LOE) y a entregarte el justificante al firmar el contrato.
Preguntas frecuentes sobre el seguro decenal
Las dudas que más llegan de compradores y autopromotores.
¿Es obligatorio el seguro decenal para un autopromotor?
No, si construye una única vivienda unifamiliar para uso propio. La disposición adicional segunda de la LOE le exime, y puede escriturar la obra nueva sin póliza. La obligación vuelve si vende la casa antes de diez años: entonces tiene que contratar el seguro por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exonere expresamente en la escritura.
¿Se puede vender una casa sin seguro decenal?
Sí, si tiene menos de diez años y el comprador exonera al vendedor de contratarlo, con una cláusula expresa en la escritura de compraventa. El comprador se queda sin cobertura sobre la estructura y, si quiere revender antes de que se cumplan los diez años, tendrá que pedir la misma exoneración. Pasados los diez años desde la recepción, ya no hace falta.
¿Cubre el seguro decenal las humedades y las grietas?
Las grietas sí, cuando las causa un defecto de la estructura (cimentación, pilares, vigas, forjados). Las humedades por una cubierta o una fachada mal ejecutadas son un defecto de habitabilidad, con plazo de tres años, y solo las cubre si la póliza incluye la garantía trienal o la cobertura de impermeabilización. Una fisura de acabado o una humedad por falta de mantenimiento no las cubre ninguna.
¿Quién paga el seguro decenal?
El promotor, que es el tomador de la póliza y paga la prima de una vez al contratarla, normalmente antes de empezar la obra. En un autopromotor que se acoge a la excepción y luego vende, lo paga él como vendedor. En una promoción, el coste acaba dentro del precio de cada vivienda.
¿Cuánto cuesta el seguro decenal de una vivienda unifamiliar?
Entre el 0,8 % y el 1,5 % del presupuesto de ejecución material, con una prima mínima que ronda los 2.000 euros, más el coste de la OCT si la hay. Con la obra terminada y sin OCT sube por el informe de verificación y las catas. Para una casa de 200.000 euros de presupuesto, contar con 2.000 a 3.500 euros de prima.
