El contrato de arras o señal se puede definir como un precontrato de compraventa de una vivienda. Es un contrato de carácter privado, que se firma exclusivamente por propietarios y compradores de un bien mueble o inmueble. Si quieres saber más sobre el contrato de arras, ampliamos esta información a continuación.
¿Qué es un contrato de arras?
Se trata de un contrato en el que las partes acuerdan la reserva de la compraventa de una vivienda o bienes, para lo cual se brinda una determinada cantidad de dinero como señal. Este contrato a veces se cofunde con el clásico contrato de reserva de una vivienda, pero son diferentes en algunos aspectos.
Básicamente se trata de un acuerdo considerado como precontrato, sobre todo por el hecho de que lo que se está contratando es solo la obligación de firmar un acuerdo, es decir, el contrato de compraventa en el futuro.
¿Cómo se efectúan los pagos en el contrato de arras?
Generalmente se establecen dos pagos:
- El primer pago se realiza en el momento en el que se firma el contrato.
- El segundo pago se hace cuando se firma ante notario, a través de un cheque conformado o en su caso un cheque bancario. Este pago habitualmente se efectúa en el plazo máximo de dos meses, un plazo que es el doble del que se requiere para la obtención de un crédito hipotecario (un mes), así como los gastos de la venta (registro, notaría, etc.).
Otros pagos: con respecto a la notaria, el registro, así como el impuesto de actos jurídicos documentados, todo ello suele hacerse cargo el comprador, además de la plusvalía municipal, que en este caso corre por cuenta del vendedor.
¿Qué cantidad se establece para realizar el acuerdo?
Es bastante frecuente que haya personas que quieren comprar una determinada vivienda, pero por el momento les sea complicado conseguir la financiación.
Para que el vendedor pueda reservarles dicha vivienda con garantías y sin ningún tipo de problemas, recurren al contrato de arras.
La cantidad para firmar el contrato no viene determinada por ley, por lo que será la que acuerden ambas partes. Además se pactará de la misma forma una penalización, que afectará a cualquiera de las partes que incumpla el contrato.
Conviene aclarar que la cantidad estipulada en concepto de la compraventa de la vivienda, será descontada del precio final del contrato de compra-venta, siendo efectivo en el momento en el que se firmó el contrato de arras. En caso de que la vivienda sea nueva, dicha cantidad tendrá que contener el 10% de IVA.
Tipos de arras
Los tipos de arras que se pueden pactar son las que vamos a ver a continuación:
Arras confirmatorias
Se conocen con este nombre porque su fin es confirmar que las partes se comprometen a realizar la operación de compraventa sobre el bien inmueble acordado.
En caso de que alguna de las partes no cumpla, se aplicarán las reglas generales de incumplimiento de obligaciones del artículo 1124 del Código Civil, por lo que la otra parte podrá elegir entre que se cumpla o se resuelva la obligación. Tanto en uno como en otro caso, se resarcirán los daños y se abonarán los intereses correspondientes.
Arras penitenciales
Este tipo de arras se conocen también como arras de desistimiento, ya que habilitan a cada una de las partes para resolver el contrato de forma unilateral.
Las arras penitenciales se regulan en el artículo 1454 del Código Civil, por el cual, el contrato se podrá rescindir si el comprador accede a perder las arras, y el vendedor a devolverlas por duplicado.
Solo se entenderá que las arras son penitenciales cuando así se haga constar de forma expresa en el contrato, y este contenga referencia del artículo 1454 del Código Civil literal.
Arras penales
Se basan en el artículo 1.152 del Código Penal, que regula las obligaciones con cláusula penal. En el caso de las arras penales, ante un incumplimiento, se procederá del siguiente modo:
- Si es el comprador quien incumple, perderá las arras entregadas.
- En caso de que incumpla el comprador, este tendrá que devolver las arras más la cantidad acordada en el contrato.
A menos que se pacte algo distinto, en estos casos no habrá indemnización, porque esta será sustituida por la pena establecida.
Ninguna de las partes podrá exigir que se resuelva el contrato por el incumplimiento de la otra parte.
¿Quiénes firman el contrato de arras?
Por norma general, el contrato de arras se firma por el comprador y el propietario del inmueble. Pero pueden darse otros dos casos:
- Que dicha vivienda sea comprada por un matrimonio en régimen de gananciales. Entonces será suficiente con que uno de los dos miembros de la misma firme el contrato, haciéndolo en representación del matrimonio.
- Cuando se trata de compradores que forman un matrimonio en régimen de separación de bienes o que todavía no ha contraído matrimonio, ambas personas tienen que firmar el contrato.
Contenido de un contrato de arras (señal)
En un contrato de arras debe figurar con todo detalle cada punto acordado entre el comprador y el vendedor. Entre ello destacamos:
- La información personal tanto del comprador como del vendedor, incluyendo los documentos de identidad que correspondan.
- Descripción detallada de la vivienda, que contendrá datos como la localización de la vivienda, su dirección, la superficie, además de indicar si existe un trastero o un garaje.
- También se debe estipular la cantidad de dinero que se tiene que pagar en concepto de señal.
- Precio que se va a pagar por la vivienda.
- Tiempo máximo para concretar la venta ante notario.
- Posibles cargas de la vivienda.
- Reparto de los gastos de la compraventa (gastos notariales, registro, etc).
Incumplimiento de un contrato de arras
Dependiendo del tipo de arras se aplicarán unas consecuencias cuando se incumpla el contrato:
Incumplimiento en las arras confirmatorias
La parte que incumpla el contrato, es decir, bien el comprador o bien el vendedor, podrá elegir entre que:
- Se cumpla lo acordado.
- El contrato se resuelva.
Incumplimiento en las arras penitenciales
- En el caso del comprador, conllevará la pérdida de las arras (total o parcial).
- En el caso del vendedor, conllevará su devolución por duplicado.
Incumplimiento en las arras penales
En el caso de las arras penales, ante un incumplimiento, se procederá del siguiente modo:
- Si es el comprador quien incumple, perderá las arras entregadas, en su totalidad o en parte.
- En caso de que incumpla el comprador, este tendrá que devolver las arras más la cantidad acordada en el contrato.
A menos que se pacte algo distinto, en estos casos no habrá indemnización, porque esta será sustituida por la pena establecida. Esto es así en función de lo establecido en el artículo 1152 del Código Civil. Este tipo de arras son las menos comunes en España.
¿Qué sucede cuando no quieres la casa y ya has pagado la señal?
La única manera en la que se puede recuperar una parte de la señal que se pagó al firmar el contrato de arras, o en su defecto toda la cantidad, es que el comprador demuestre que ha habido algún tipo de vicio oculto.
Los vicios ocultos son defectos graves y muy relevantes en el inmueble que han aparecido sin conocimiento del comprador, y que tampoco eran visibles antes de la firma del contrato de arras. En el caso de viviendas de obra nueva, por ley, se contrata un seguro decenal durante 10 años que cubre todo este tipo de problemas.
Por lo tanto, debían ser preexistentes a la venta de la propiedad y existir en el momento que se firmara en el contrato. El plazo máximo para reclamar por vicios ocultos es de 6 meses desde la firma del contrato de arras. Posteriormente no se podrá alegar ningún vicio oculto.
Ejemplo de vicio oculto. Que la casa sufriera mala estructura o tuviera diferentes problemas graves producidos por la mala gestión o planificación del arquitecto o constructores.
Ejemplo del contrato de arras
Un comprador tiene interés en una vivienda, pero aún no está muy convencido de comprarla, lo más recomendable es que pague una señal relativamente baja, ya que de esa manera si al final decide no continuar con la compra, no perderá una gran cantidad de dinero.
Por el contrario, si el comprador está completamente seguro de que esa vivienda es la indicada, pero aún no tiene financiación para comprarla, sin duda querrá asegurarse de que el vendedor le dará la máxima preferencia. Por lo tanto, intentará establecer una señal muy alta para que al vendedor le resulte difícil incumplir el contrato.
Modelos de contrato de arras (PDF y Word)
Te dejamos unos modelos de contrato de arras para descargar e imprimir. Puedes abrirlo en PDF o en Word para rellenar.