Para qué sirve el contrato privado de compraventa

Una compraventa queda cerrada en cuanto vendedor y comprador se ponen de acuerdo en la cosa y en el precio, aunque todavía no se haya entregado ni la una ni el otro (artículo 1450 del Código Civil). El contrato privado deja ese acuerdo por escrito: quién vende, qué vivienda, por cuánto, cómo se paga y cuándo se firma la escritura.

Es válido sin notario. Los contratos obligan sea cual sea la forma en que se firmen (artículo 1278), y aunque la venta de un inmueble debe constar en documento público (artículo 1280), eso no la anula: lo que permite es que cualquiera de las dos partes obligue a la otra a firmar la escritura (artículo 1279).

Se firma en dos situaciones. La más habitual es como paso previo a la escritura, cuando el comprador necesita unas semanas para la hipoteca o para vender su piso. La otra se da entre familiares o conocidos que firman en privado y no pasan nunca por el notario. Eso último es posible, pero deja al comprador fuera del Registro de la Propiedad, con los riesgos que contamos más abajo.

Compraventa, arras y escritura: tres documentos distintos

En la compra de una casa se firman a menudo dos o tres papeles seguidos, y no sirven para lo mismo. Lo que los separa es si alguien se puede echar atrás y si la venta queda cerrada.

Documento	Para qué sirve	¿Se puede desistir?
Contrato de arras	Reservar la vivienda con una señal hasta la escritura	Sí, si son penitenciales: se pierde la señal o se devuelve doble (art. 1454)
Contrato privado de compraventa	Cerrar la venta con todas sus condiciones	No: quien incumple puede ser obligado a cumplir o a indemnizar (artículo 1124)
Escritura pública	Formalizar la venta ante notario	No

Si lo que buscas es apartar el piso con una señal mientras se arregla la financiación, el documento que necesitas es el contrato de arras para la compra de vivienda. Y si aún no hay acuerdo en todo y solo quieres que el vendedor deje de enseñar la casa unos días, lo que toca es un contrato de reserva de vivienda, cuyas diferencias con las arras tienes en contrato de reserva de vivienda o arras.

Nuestros cuatro modelos dicen de forma expresa que el dinero que se entrega al firmar es parte del precio y no tiene carácter de arras. Así ninguna de las dos partes puede romper el trato perdiendo o devolviendo el doble de la señal.

Cuatro versiones según el pago y la situación de la vivienda

Todas tienen la misma base (partes, descripción de la vivienda, cargas, escritura, gastos y saneamiento) y cambian en el pago y en la situación de la casa:

• Pago total: el comprador paga todo el precio al firmar y recibe las llaves en ese momento. Encaja en ventas entre familiares o cuando el comprador no necesita hipoteca.
• Pago aplazado: una parte al firmar, otra en la escritura y el resto en plazos, con una condición resolutoria que protege al vendedor si se dejan de pagar.
• Con hipoteca pendiente: la venta queda condicionada a que el banco conceda el préstamo antes de una fecha. Si lo deniega, se devuelve lo entregado.
• Con inquilino: para vender un piso alquilado, con la notificación del derecho de tanteo y la subrogación del comprador en el contrato de alquiler.

Cómo hacer un contrato de compraventa de vivienda entre particulares

Rellenar el modelo lleva poco. Lo que cuesta es reunir antes los datos correctos, y estos son los pasos en orden:

1. Pide una nota simple del Registro de la Propiedad lo más cerca posible de la firma. Dice quién es el dueño y qué cargas tiene la vivienda (una hipoteca, un embargo).
2. Identifica a todos los propietarios con su DNI o NIE. Si la casa es de varios hermanos, o es ganancial, firman todos o el cónyuge da su consentimiento.
3. Copia la descripción de la nota simple: dirección, superficie, anejos, datos registrales y referencia catastral.
4. Escribe el precio en número y en letra y la forma de pago. Paga siempre por transferencia o cheque bancario: para inscribir la escritura hay que acreditar los medios de pago (artículo 11 de la Ley Hipotecaria).
5. Si hay una hipoteca del vendedor, deja escrito que la cancela él, normalmente con el dinero de la venta en la misma notaría.
6. Une como anexo una copia del certificado de eficiencia energética registrado y de su etiqueta, que es obligatorio en la venta de una vivienda existente (artículo 17.2 del Real Decreto 390/2021).
7. Firma al final, rubrica cada página y haz dos ejemplares originales.

Las deudas de la comunidad pasan con el piso. El comprador responde con la propia vivienda de las cuotas que el anterior dueño dejó sin pagar en el año de la compra y en los tres anteriores. Por eso en la escritura el vendedor tiene que aportar un certificado de deudas de la comunidad, salvo que el comprador le exima (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Pídelo antes de firmar el contrato privado, no solo en la notaría.

Las cláusulas que más problemas dan

Los conflictos en una compraventa de vivienda suelen venir de cuatro puntos: el dinero que queda por pagar, la hipoteca que no llega, los defectos que aparecen después y quién paga cada impuesto.

El precio aplazado y la condición resolutoria

Cuando el vendedor firma la escritura sin haber cobrado todo, se queda sin la casa y con una deuda a su favor. Para protegerse se pacta una condición resolutoria explícita: si el comprador no paga los plazos, la venta se deshace. Para que valga frente a terceros (por ejemplo, frente a un banco al que el comprador hipoteque la vivienda) tiene que constar en la escritura e inscribirse (artículo 11 de la Ley Hipotecaria).

Aun así, el comprador puede pagar tarde mientras no se le haya requerido por vía judicial o ante notario, y una vez hecho el requerimiento el juez ya no puede darle más plazo (artículo 1504 del Código Civil). Un burofax no basta para eso.

La hipoteca del comprador como condición

Si el comprador depende de un préstamo y lo firma sin más, una denegación del banco le deja incumpliendo un contrato cerrado. La salida es una condición suspensiva: la venta solo produce efectos si el banco concede el préstamo antes de una fecha (artículo 1114 del Código Civil).

Para que la condición no se convierta en una puerta trasera, el modelo obliga al comprador a pedir el préstamo en un número mínimo de entidades, con un importe, un plazo y un interés máximo fijados, y a avisar por escrito de si lo ha conseguido. Si no lo consigue pese a intentarlo, y lo demuestra con las denegaciones o con las solicitudes que no le han contestado, recupera lo que entregó. También puede renunciar a la condición y seguir adelante con la compra.

Si no lo pidió o rechazó una oferta que cumplía lo pactado, se trata como incumplimiento suyo. Entre la aprobación del préstamo y la escritura el modelo deja al menos 15 días, porque el banco tiene que entregar la oferta vinculante al menos diez días naturales antes de la firma y en ese plazo el comprador pasa por el notario para que le explique el préstamo (artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019).

Vicios ocultos: seis meses desde la entrega

El vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la vivienda impropia para su uso o que, de haberlos conocido, habrían hecho que el comprador pagara menos o no comprara (artículo 1484 del Código Civil). Responde aunque no los conociera, salvo que se pacte lo contrario y de verdad los ignorase (artículo 1485).

El comprador puede elegir entre deshacer la venta o rebajar el precio (artículo 1486), pero el plazo es corto: seis meses desde la entrega de la vivienda (artículo 1490). Cómo se reclama, y qué hacer si ya ha pasado ese plazo, lo explicamos en vicios ocultos en una vivienda. En el contrato conviene que el vendedor declare los defectos que conoce: lo que se dice no es oculto.

Gastos e impuestos de la compraventa

Salvo pacto, la escritura matriz la paga el vendedor y la primera copia y lo posterior, el comprador (artículo 1455 del Código Civil). Con los impuestos el contrato tiene menos margen:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): lo paga el comprador en una vivienda de segunda mano, diga lo que diga el contrato (artículo 8 de la ley del impuesto). El tipo lo fija cada comunidad autónoma, con un 6 % si no lo ha aprobado (artículo 11), y se calcula sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor (artículo 10).
• IVA: en la primera venta de una vivienda nueva por un promotor no hay ITP, porque la operación va con IVA (artículo 7.5).
• Plusvalía municipal: en una venta la paga el vendedor (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). Desde el Real Decreto-ley 26/2021 no se paga si se demuestra que el terreno no ha ganado valor (artículo 104.5), y en las ventas el plazo para declararla es de 30 días hábiles (artículo 110).

El ITP se devenga el día en que se celebra el contrato (artículo 49). Si el contrato privado ya transmite la vivienda, con el precio pagado y las llaves entregadas, el plazo para liquidar el impuesto empieza ese día y no el de la escritura. El plazo concreto lo marca la normativa de tu comunidad autónoma. Si la venta depende de una condición, como la hipoteca, el impuesto se devenga cuando se cumple (artículo 49.2).

Vender un piso alquilado: subrogación y tanteo

Un piso con inquilino se puede vender, pero el alquiler no se acaba con la venta. El comprador se subroga en el contrato durante los cinco primeros años de alquiler (siete si el arrendador era una empresa), aunque haya comprado de buena fe y haya inscrito su compra en el Registro. Si el alquiler se pactó por más tiempo, lo soporta entero, salvo que reúna esa protección del Registro: entonces solo aguanta hasta los cinco o siete años y el vendedor indemniza al inquilino por el resto (artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Además, el inquilino tiene derecho de tanteo: antes de vender a otro, el propietario debe notificarle de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones, y el inquilino tiene 30 días naturales para comprar en esas mismas condiciones (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). La notificación caduca a los 180 días. Si no se le notificó, o se vende más barato o en mejores condiciones que las notificadas, puede ejercer el retracto y quedarse la vivienda en 30 días desde que el comprador le notifique la venta con copia de la escritura.

Sin esas notificaciones el comprador ni siquiera puede inscribir su compra, y si la vivienda no está alquilada, el vendedor tiene que declararlo en la escritura.

Cambio reciente, pendiente de convalidar: hasta octubre de 2026 el contrato de alquiler podía incluir la renuncia del inquilino al tanteo y al retracto. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, lo prohíbe en el nuevo artículo 25.8. Es un decreto ley que todavía tiene que convalidar el Congreso, así que la regla puede cambiar. El Congreso ya tumbó el 2 de octubre el Real Decreto-ley 26/2026, que traía el mismo cambio. Mientras tanto, lo prudente es notificar siempre al inquilino aunque su contrato lleve esa renuncia.

Para inscribir la compra hace falta escritura pública

El Registro de la Propiedad inscribe las compraventas de inmuebles (artículo 2 de la Ley Hipotecaria), pero solo si constan en escritura pública, en una sentencia o en un documento auténtico de la Administración (artículo 3). Un contrato privado, por bien hecho que esté, no entra en el Registro.

Quedarse con el contrato privado tiene tres riesgos para el comprador:

• Lo que no está inscrito no perjudica a terceros (artículo 32 de la Ley Hipotecaria). Un acreedor del vendedor puede embargar una casa que para el Registro sigue siendo suya.
• Si el vendedor vende dos veces, la vivienda es de quien inscribe primero de buena fe (artículo 1473 del Código Civil).
• La fecha de un documento privado no cuenta frente a terceros hasta que se presenta en un registro público, muere uno de los firmantes o se entrega a un funcionario (artículo 1227).

Por eso los modelos fijan un plazo para ir al notario. Si la vivienda que compras ni siquiera está inscrita a nombre del vendedor, mira antes cómo se hace la compraventa de una casa sin registrar.

Nuestras cuatro versiones y otros modelos que puedes consultar

Los cuatro documentos propios están arriba en Word y en PDF. El de pago total sirve cuando se paga todo al firmar, el de pago aplazado cuando el vendedor financia parte del precio, el de hipoteca pendiente cuando el comprador espera el préstamo y el de inquilino para vender un piso alquilado.

Los otros cuatro modelos son de otras webs, así que conviene leerlos con calma antes de usarlos. La OCU ofrece un contrato privado en Word para rellenar, el despacho Navascués tiene uno breve en PDF y Valoración.es otro en PDF con señal y el resto en la escritura (prevé el pago en efectivo: mejor cambiarlo por transferencia). El Ministerio de Consumo publica un modelo tipo pensado para la compra de vivienda nueva a un promotor, útil para ver qué cláusulas se consideran abusivas. Para un coche, unos muebles u otros bienes que no son inmuebles, tienes el contrato de compraventa de bienes muebles.

Preguntas frecuentes

Las dudas más habituales antes de firmar un contrato de compraventa de vivienda.