Vicios ocultos en una vivienda: plazo para reclamar y qué puedes pedir

Comprar una casa y encontrar a las pocas semanas una humedad, una grieta o una instalación que no funciona pasa más de lo que parece, sobre todo en pisos de segunda mano. Lo primero que se plantea quien lo sufre es si puede reclamar al vendedor y cuánto tiempo tiene.

Depende de si la vivienda es nueva o usada, de quién te la vendió y de cuándo apareció el defecto, y el plazo general es corto: seis meses desde la entrega. Te explicamos qué cuenta como vicio oculto, qué puedes pedir y cómo se reclama paso a paso.

Qué es un vicio oculto en una vivienda según el Código Civil

El artículo 1484 del Código Civil obliga al vendedor al saneamiento, es decir, a responder por los defectos ocultos de lo que vende, cuando se cumplen estas condiciones a la vez.

• Que sea oculto: no se veía en la visita ni en una revisión normal. El vendedor no responde de los defectos que estaban a la vista.
• Que sea grave: hace la vivienda impropia para el uso al que se destina, o lo reduce tanto que, de haberlo sabido, no la habrías comprado o habrías pagado menos.
• Que ya existiera al vender: una grieta que sale tres años después de vivir en la casa suele ser desgaste, no un vicio oculto.

Hay una excepción que se olvida mucho: si el comprador es un perito que por su profesión debía conocer el defecto con facilidad, el vendedor tampoco responde. Los defectos estéticos no cuentan como vicios ocultos.

Estos son los ejemplos más habituales en una vivienda de segunda mano.

• Humedades por filtraciones o por capilaridad que estaban tapadas con pintura o revestimientos.
• Grietas o asientos que afectan a la cimentación o a la estructura.
• Aluminosis en el hormigón de los forjados.
• Instalaciones eléctricas o de fontanería defectuosas dentro de paredes y suelos, que no cumplen la normativa.
• Carcoma o termitas en las vigas de madera o en los falsos techos.
• Aislamiento térmico o acústico muy por debajo de lo exigible por un defecto de construcción, no por el paso del tiempo.

El plazo: seis meses desde la entrega, no desde que lo descubres

El artículo 1490 del Código Civil dice que las acciones por vicios ocultos se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la vivienda. La entrega es el momento en que recibes las llaves, normalmente el día de la firma ante notario. Si el defecto sale al séptimo mes, ya no puedes reclamarlo por esta vía, lo hayas descubierto antes o no.

El Tribunal Supremo trata este plazo como de caducidad: no se interrumpe como una prescripción y se cuenta de fecha a fecha, sin descontar días inhábiles (artículo 5 del Código Civil). Una queja informal al vendedor no lo para. Lo que sí lo suspende es solicitar formalmente una negociación para resolver el conflicto, como veremos en los pasos para reclamar (art. 7 de la Ley Orgánica 1/2025).

Vicios ocultos en una vivienda de alquiler. El Código Civil aplica al alquiler las reglas del saneamiento (art. 1553 CC), pero lo normal es exigir las reparaciones al arrendador, que tiene que conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU). Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026, aún pendiente de convalidar, permite al inquilino requerir la reparación por escrito y, si el casero no responde en quince días naturales, hacerla y descontarla de la renta. Lo que le toca a cada parte lo tienes en arrendador y arrendatario.

En vivienda nueva responde toda la cadena de la obra

Si compras vivienda nueva a un promotor, sigues teniendo contra el vendedor las acciones del Código Civil, y además la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) te da un camino propio contra quienes intervinieron en la obra (art. 17 LOE). Esos plazos no se cuentan desde que compras, sino desde la recepción de la obra sin reservas.

• 1 año para los defectos de terminación o acabado, de los que responde el constructor.
• 3 años para los defectos de los elementos constructivos o las instalaciones que impidan la habitabilidad: humedades, aislamiento, ruido, instalaciones.
• 10 años para los defectos que afecten a la cimentación, los forjados u otros elementos estructurales y comprometan la estabilidad del edificio.

Esos son los plazos en los que el daño tiene que aparecer. Una vez que aparece, tienes dos años para reclamar, contados desde que se produce el daño (art. 18 LOE). El promotor responde siempre de forma solidaria con los demás agentes (art. 17 LOE, apartado 3), y esa responsabilidad también alcanza a quien compra después: la ley habla de "propietarios y terceros adquirentes", así que también puedes reclamar si compraste de segunda mano un edificio con menos de diez años.

Para los defectos estructurales, el promotor tiene que contratar el seguro decenal en las viviendas, salvo el autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio (disposición adicional segunda de la LOE). Las garantías de uno y de tres años no son obligatorias salvo que un real decreto lo establezca, pero la responsabilidad de los agentes existe igualmente aunque no se hayan contratado.

Este artículo va de vivienda. Si el vicio oculto es de un coche o una moto, el plazo y la reclamación cambian: tienes el proceso completo en cómo reclamar vicios ocultos en un vehículo.

Rebajar el precio o deshacer la venta, a elegir

El artículo 1486 del Código Civil te deja elegir entre dos caminos, y solo uno.

• Desistir del contrato (acción redhibitoria): se deshace la venta. Devuelves la vivienda, el vendedor te devuelve el precio y te abona los gastos que pagaste por la compra.
• Rebajar el precio (acción estimatoria o quanti minoris): te quedas con la casa y pides una rebaja proporcional al defecto, que fijan unos peritos. Es lo más habitual cuando el defecto no impide vivir en ella.

Hay dos reglas que se suelen desconocer. El vendedor responde aunque ignorase el defecto (art. 1485 CC). Y si además sabía del vicio y no te lo dijo, puedes reclamarle daños y perjuicios, pero solo si optas por deshacer la venta. En una venta judicial, como una subasta, puedes rebajar el precio o desistir, pero nunca pedir daños y perjuicios (art. 1489 CC).

Cómo se reclama, paso a paso

El proceso tiene cinco fases, de la más rápida y barata a la más lenta. Tienes que ir contando los seis meses desde el primer día.

1. Documentar el defecto: fotos, vídeos con fecha, facturas de lo que hayas gastado y, si puedes, no repares antes de que lo vea un técnico.
2. Informe pericial de un arquitecto o arquitecto técnico colegiado, que diga qué defecto hay, cuánto cuesta arreglarlo y que ya existía cuando compraste. Sin este informe, cualquier reclamación posterior parte de cero.
3. Pedir al vendedor por escrito que negocie, normalmente con un burofax, describiendo el defecto, lo que pides y proponiendo negociar. Si el escrito define bien el objeto de la negociación, suspende el plazo de seis meses desde que se intenta comunicar al vendedor (art. 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025).
4. Intentar un acuerdo o un medio de solución de conflictos (mediación, conciliación, negociación directa entre las partes o sus abogados). Desde abril de 2025 es un requisito previo a la demanda en la vía civil (art. 5 de la misma ley), y conviene que quede documentado. Si no hay acuerdo, el plazo de seis meses se reanuda por lo que quedara, así que hay que demandar sin esperar.
5. Demanda judicial, con el informe pericial y el burofax como pruebas principales. Si el asunto supera los 2.000 euros, hacen falta abogado y procurador (art. 31 y art. 23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si quieres pedir daños y perjuicios además de la rescisión, tienes más sobre cómo calcularlos y reclamarlos en cómo reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Si el plazo de seis meses ya ha pasado

Pasados los seis meses queda una puerta, pero más estrecha. Si el defecto es tan grave que la vivienda no sirve para lo que se compró, la jurisprudencia del Tribunal Supremo admite tratarlo como un incumplimiento del contrato, porque lo entregado es una cosa distinta de la pactada (aliud pro alio). Entonces se puede pedir la resolución del contrato (artículo 1124) y la indemnización (artículo 1101), y la acción prescribe a los cinco años (artículo 1964). Es un terreno discutido en los tribunales y se valora caso por caso.

Engañado al comprar la casa: la nulidad por dolo

Si el vendedor te engañó a propósito, ocultando o falseando algo decisivo para que compraras, puedes pedir la nulidad del contrato por dolo. El dolo tiene que ser grave y haber sido la razón de que firmaras (art. 1269 CC y art. 1270 CC). La acción dura cuatro años desde que se consuma el contrato (art. 1301 CC), mucho más que los seis meses de los vicios ocultos, pero es más difícil de probar porque hay que demostrar el engaño, no solo el defecto.

Si te quieren denunciar por vicios ocultos: qué hacer si eres el vendedor

Recibir un burofax o una solicitud de negociación no significa que vayas a perder, pero tampoco conviene ignorarlo. Si no respondes por escrito en treinta días naturales a la solicitud de negociación, el plazo de seis meses del comprador se reanuda y puede demandarte (art. 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025). Lo primero es comprobar si la reclamación tiene recorrido. Estas son las defensas más habituales.

• El defecto estaba a la vista cuando se visitó la vivienda. Sirven las fotos del anuncio, las de la visita y cualquier mensaje donde el comprador hablase del defecto.
• El comprador es un perito que por su oficio debía conocerlo con facilidad (art. 1484 CC).
• Han pasado más de seis meses desde la entrega y no hubo solicitud de negociación que suspendiese el plazo. Comprueba la fecha de la escritura y la de las llaves.
• El defecto es posterior a la venta, por falta de mantenimiento o por una obra del comprador. Aquí ayuda un informe pericial propio.
• Un pacto de no responder, que solo te protege si de verdad ignorabas el defecto (art. 1485 CC). Si lo conocías y no lo dijiste, el comprador puede además reclamarte daños, así que lo más seguro es dejar por escrito en el contrato los defectos que conozcas.

Si la reclamación cumple los requisitos, conviene pedir tu propio informe pericial antes de contestar y valorar si compensa un acuerdo antes de un pleito que puede alargarse años y acabar en costas.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten sobre los vicios ocultos en una vivienda.