Diferentes versiones de documentos que sirven de modelo para el alquiler de un local. Tanto la versión en PDF para descargar, imprimir y rellenar a mano, como la versión en doc para completar los campos con tu editor de texto favorito (ya sea Word, libreoffice, entre otros). Si antes quieres repasar todas las cláusulas y lo que dice la ley sobre este tipo de alquiler, tienes la guía completa sobre el contrato de arrendamiento de local.

¿Qué debes tener en cuenta antes de firmar un contrato de arrendamiento de local?

El contrato de alquiler debe tener un contenido mínimo, formado por las siguientes cláusulas:

Datos de las partes y del inmueble

En el contrato tiene que quedar recogida la identidad de ambas partes a través de sus datos, indicándose quién es el arrendador (es decir, el que cede el uso del local), y quién el arrendatario (que es el inquilino, es decir, quien adquiere el derecho a usar el inmueble).

También tienen que reflejarse los datos relativos al local que se arrienda, tanto su domicilio, como su referencia catastral y los metros cuadrados de los que dispone, entre otros.

Especificación de la renta

La renta mensual o anual a pagar tiene que recogerse en el contrato, junto con los impuestos vigentes al momento de la celebración del contrato.

Revisión de la renta

Debe incluirse la revisión de la renta, de acuerdo con el Índice de Precios al Consumo (IPC), o cualquier otro parámetro que establezcan libremente las partes.

Fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligatoriedad de prestar una fianza con ocasión de la firma de un contrato de arrendamiento, que en el caso de que este verse sobre el alquiler de un local en el que desarrollar una actividad económica, equivale a dos mensualidades del pago del mismo.

Duración del contrato

La duración del contrato de arrendamiento de un local es libremente pactada por ambas partas. En el caso de que no se determine duración en el contrato, se considerará de 1 año.

Ojo con una confusión frecuente: la prórroga obligatoria de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) que existe para los alquileres de vivienda no se aplica a un local de negocio. El artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos deja los arrendamientos para uso distinto de vivienda a la libre voluntad de las partes: la duración es la que se pacte en el contrato, sin prórroga forzosa ni plazo mínimo impuesto por la ley.

Lo que sí prevé la ley para el local de negocio es otra cosa distinta: si el arrendatario ha desarrollado durante al menos cinco años una actividad de venta al público y el contrato se extingue por el transcurso del tiempo pactado (no por incumplimiento del inquilino), puede tener derecho a una indemnización por clientela (artículo 34 LAU), pensada para compensar el valor que ha generado el negocio para ese local concreto.

Uso del local

Es fundamental que quede definido el uso de la actividad comercial para el que se firma el contrato de alquiler. Si el local no va a albergar ningún negocio abierto al público (un trastero, un almacén, un estudio privado), conviene saber que las reglas cambian: lo explicamos con detalle en nuestro artículo sobre cómo alquilar un local sin actividad comercial.

Conservación del inmueble

También resulta de vital importancia incluir esta cláusula, ya que de este modo el arrendador se asegura de que el arrendatario le devuelve el inmueble en las mismas condiciones en las que lo encontró al comenzar a disfrutar de su uso.

Se pueden recoger igualmente las posibles mejoras que pueda hacer el arrendatario, y si por estas tendría derecho a algún tipo de indemnización en el momento de rescindirse el contrato.

Impuestos y gastos

Lo más habitual es que sea el arrendatario quien se haga cargo del pago de la comunidad y de otros gastos como pueden ser los gastos derivados del mantenimiento de los contadores, el agua, la luz, etc. Al arrendador le correspondería pagar el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

Reparaciones

Esta cláusula se refiere a las reparaciones que necesariamente se puedan tener que realizar por el uso habitual del local y el mantenimiento de sus instalaciones, y es el arrendatario quien tiene que hacer frente a las mismas.

Demora en el pago

Otro aspecto que resulta primordial que quede bien reflejado es lo relativo al retraso en el pago de la cuota de alquiler, determinándose qué ocurriría en tal caso.

Causas de resolución del contrato

También tendrían que establecerse las razones propias para resolver el contrato, evitando así posibles desacuerdos en el futuro. El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato de forma automática por las mismas causas graves que existen para la vivienda: el impago de la renta o de cualquier cantidad asumida por el arrendatario, no depositar o actualizar la fianza, causar daños dolosos en el local o hacer obras sin consentimiento, desarrollar en él actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y ceder o subarrendar el local sin el consentimiento que exige la ley.

El arrendatario, por su parte, puede poner fin al contrato antes de tiempo por mutuo acuerdo con el propietario o, si así se ha pactado expresamente, mediante desistimiento con el preaviso fijado en el propio contrato. Conviene dejar constancia por escrito de cómo se cierra la relación, con la entrega de llaves y la liquidación de las cuentas pendientes: para eso sirve un modelo de rescisión de contrato de alquiler.

Si lo que se alquila no es un local a pie de calle sino una nave para almacén, taller o producción, el documento cambia en varias cláusulas (el IVA con retención, el subarriendo, la licencia de actividad): para ese caso tienes el modelo de contrato de arrendamiento de nave industrial.