Qué es un contrato de alquiler con opción a compra

Es un contrato que junta dos acuerdos en el mismo papel. Por un lado, un alquiler de vivienda normal, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con su renta, su fianza y su duración mínima. Por otro, un derecho de opción de compra: el propietario se compromete a venderte la vivienda por un precio cerrado si tú lo decides dentro de un plazo, y tú no te obligas a nada.

La opción de compra no tiene una ley propia. Es un contrato atípico que vale por la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil, y por eso todo lo que importa (precio, prima, plazo, qué pasa si no compras) tiene que quedar escrito en el contrato. Lo que no se escribe se discute después. Las ventajas, los riesgos y cómo funciona la operación de principio a fin los tienes en cómo funciona el alquiler con opción a compra.

Si lo que quieres es solo alquilar, sin derecho a comprar, te sirve el modelo de contrato de alquiler de siempre. Y si ya has decidido comprar y solo necesitas reservar la vivienda unos meses mientras llega la hipoteca, lo tuyo es un contrato de arras, que obliga a las dos partes desde el principio.

Las cláusulas que no pueden faltar

Un contrato de alquiler con opción a compra entre particulares no necesita notario para ser válido, pero sí estos datos. Son los que lleva el modelo de vivienda de esta página:

• Las partes y la vivienda, con DNI de todos los firmantes, la referencia catastral y los datos del Registro de la Propiedad.
• La duración del alquiler, la renta y la fianza, que siguen las reglas de la LAU como en cualquier otro alquiler.
• El precio de compra, fijo desde el primer día.
• La prima que se paga por la opción, o que no hay prima.
• Qué parte de las rentas se descuenta del precio si al final compras.
• El plazo para ejercer la opción y cómo se comunica.
• Qué pasa si no compras, si el propietario no firma la venta o si dejas de pagar la renta.
• Si se inscribe o no en el Registro de la Propiedad.

El resto de cláusulas (gastos, obras, notificaciones) son las de un alquiler de vivienda. La duración mínima, las prórrogas y lo que se puede cobrar al inquilino se explican en el contrato de alquiler de vivienda.

La prima y la parte de la renta que se descuenta del precio

La prima es lo que pagas al firmar por tener el derecho a comprar. No hay una cantidad fijada por ley, la pactáis vosotros, y también puede no haberla. Si compras, se resta del precio. Si no compras, se la queda el propietario como pago por haberte reservado la vivienda todo ese tiempo. Es la entrega inicial de la que hablan muchos anuncios.

Con las rentas pasa algo parecido. Lo habitual es pactar que un porcentaje de lo pagado de alquiler se descuente del precio si ejerces la opción: todo, una parte o un porcentaje que baja con los años. Si no compras, lo pagado es el precio del alquiler y no se devuelve. El modelo deja los dos sistemas para elegir.

El precio no cambia aunque los pisos suban o bajen. Es la gran ventaja para el inquilino si el mercado sube y el riesgo si baja, así que conviene comparar el precio con lo que se pide por pisos parecidos antes de firmar.

Plazo para ejercer la opción y cómo se comunica

El plazo lo fijáis las partes, pero hay un detalle del artículo 14 del Reglamento Hipotecario que conviene conocer. Para que la opción se pueda inscribir, su plazo no puede pasar de cuatro años. En un alquiler con opción a compra puede durar todo el plazo del alquiler, pero caduca si el alquiler se prorroga, sea por prórroga tácita o legal.

Por eso el modelo pide una duración del alquiler y una fecha límite de la opción que no pase del final de esa duración. Si quieres tres años para decidir, lo más seguro es pactar desde el principio un alquiler de tres años y no uno de un año con prórrogas. Aunque la opción se termine, el inquilino conserva su derecho a seguir en la vivienda hasta los cinco años (siete si el propietario es una empresa) del artículo 9 de la LAU.

Para ejercerla, tienes que comunicarlo al propietario antes de que venza el plazo y de forma que quede prueba: burofax con certificación de texto, requerimiento notarial o el correo pactado en el contrato. En esta página tienes un modelo de carta para hacerlo, con el cálculo de lo que queda por pagar y la notaría elegida. Desde ahí, la escritura se firma en los días que diga el contrato.

Si no compras o si el propietario no quiere vender

Dejar pasar el plazo sin decir nada es la forma más común de no comprar. La opción se extingue sola, el propietario se queda con la prima y el alquiler sigue hasta su final, ya sin derecho a compra. Ni las rentas ni la prima se recuperan, salvo que el contrato diga otra cosa.

Si ejerces la opción en plazo y es el propietario quien no acude a firmar, puedes exigirle que cumpla y venda, o resolver el contrato con indemnización de daños, como permite el artículo 1124 del Código Civil. Si vende la vivienda a otra persona mientras dura la opción, lo que te protege de verdad es haberla inscrito en el Registro: el comprador tendrá que respetarla.

El impago del alquiler también cuenta. El artículo 27 de la LAU permite al propietario resolver el contrato si no pagas la renta, y el modelo pacta que con el alquiler cae también la opción. Para que nadie se quede sin salida, antes hay que requerir el pago por escrito y dar un plazo para ponerse al día.

Notario y Registro de la Propiedad: cuándo compensa

El contrato firmado en privado obliga a los dos, sin notario. La escritura pública solo hace falta si queréis inscribir la opción en el Registro de la Propiedad, y para eso el artículo 14 del Reglamento Hipotecario pide tres cosas: que las partes lo acuerden de forma expresa, el precio de compra y el de la prima si la hay, y el plazo para ejercerla. El modelo trae una cláusula con las dos posibilidades.

Inscribirla cuesta notaría y Registro, pero compensa cuando la prima es alta o el plazo es largo: si el propietario vende o hipoteca la vivienda, el nuevo titular queda obligado a respetar tu opción.

Impuestos: depende de quién te alquila

Con un propietario particular, el alquiler de vivienda habitual está exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (artículo 45.I.B.26 de su texto refundido) y no lleva IVA. La opción sí puede tributar: el artículo 14.2 de esa misma ley equipara las opciones a los contratos a los que se refieren, con la prima como base, o el 5 % del valor de la compra si no hay prima o es menor. Al comprar, pagas el ITP de tu comunidad autónoma, que se calcula sobre el valor de la vivienda.

Si quien alquila es un promotor que vende la vivienda por primera vez, cambia todo. La exención de IVA del alquiler de vivienda no se aplica a los alquileres con opción de compra cuya venta final lleve IVA (artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA), y esas rentas van al 10 % (artículo 91). La compra también lleva IVA en lugar de ITP. Los tipos del ITP y los plazos para presentarlo cambian según la comunidad, así que conviene consultarlos en su hacienda antes de firmar.

El decreto de vivienda de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y convalidado por el Congreso el 12 de noviembre de 2026, cambia varios artículos de la LAU que tocan este contrato. Impide que el inquilino pague los tributos de la vivienda, quita la indemnización por desistir del alquiler y no deja renunciar al derecho de adquisición preferente. El modelo ya lo respeta: el IBI lo paga el propietario, el desistimiento remite al artículo 11 y no hay renuncias. El mismo decreto limita hasta el 31 de diciembre de 2027 la actualización anual de la renta: sin un nuevo pacto no puede pasar del 2 %, y si la renta supera el precio de referencia no sube (disposición final sexta). Y quien ya tenía un alquiler de vivienda habitual el 8 de octubre de 2026 y está al corriente de pago puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años (disposición final quinta).

Tres documentos propios y otros modelos que puedes consultar

Cada documento propio de esta página está en Word, para rellenarlo en el ordenador, y en PDF, para imprimirlo y completarlo a mano:

• Modelo 1 y Modelo 2, vivienda: el contrato de alquiler de vivienda con opción a compra, con prima opcional, porcentaje de rentas descontadas, plazo con ampliación si hace falta la hipoteca y cláusula para inscribirlo. Vale aunque los propietarios o los inquilinos sean varios.
• Local con opción a compra: para un local de negocio, que se rige por el título III de la LAU. Lleva fianza de dos mensualidades, IVA en la renta, licencias y obras de adaptación. Para una nave, mira el contrato de arrendamiento de nave industrial, que tiene su propia versión con opción de compra.
• Carta para ejercer la opción: la carta con la que el inquilino comunica que compra, el cálculo de lo que queda por pagar y la notaría elegida.

Los otros tres son de otras webs, así que conviene leerlos antes de usarlos. Idealista tiene un contrato de vivienda con opción a compra en PDF y en Word, con cláusulas para zonas tensionadas y opciones para elegir. Abogados para Todos ofrece el suyo en Word, con una cláusula sobre los medios de solución de conflictos previos al juicio. El modelo de la OCU que aparece en muchas búsquedas está reservado a sus socios.

Preguntas frecuentes

Lo que más se pregunta antes de firmar un alquiler con opción a compra.