Qué ley rige el alquiler de una nave industrial

Una nave industrial es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y eso cambia casi todo. La Ley de Arrendamientos Urbanos dedica su Título III a estos contratos, y ahí la regla principal es la libertad de pacto: lo que firmen las partes manda, la ley solo entra cuando el contrato no dice nada, y el Código Civil se aplica en último lugar.

En la práctica eso significa que no hay duración mínima, ni prórroga obligatoria, ni tope a la renta ni a su actualización. Todo lo que en una vivienda viene impuesto por la ley, aquí hay que escribirlo en el contrato. Por eso el documento importa más que en ningún otro alquiler.

La nave y el local comercial comparten esa misma regulación, pero no son lo mismo. El local se destina a la venta al público y tiene reglas propias sobre la indemnización por clientela al terminar. La nave se destina a producir, almacenar o reparar, sin atención al público, y esas reglas no le afectan. Si lo que buscas es un local a pie de calle, tienes aparte el modelo de contrato de arrendamiento de local comercial.

Las diez cláusulas del modelo, una a una

El contrato que puedes descargar arriba sigue la estructura habitual: reunidos, exponen y cláusulas. Estas son las diez cláusulas y por qué está cada una.

Objeto y actividad

Identifica la nave con su dirección, referencia catastral y superficie, y fija a qué actividad se va a destinar. Conviene concretarla: no es lo mismo un almacén de cartón que un taller de pintura, y cambiar de actividad sin permiso puede ser causa de resolución.

Duración y prórrogas

Como no hay mínimo legal, el plazo es el que se pacte, con las prórrogas y el preaviso que las partes quieran. Lo habitual en naves son plazos de 3 a 10 años, porque el arrendatario suele invertir en instalaciones que no amortiza en un año.

Renta, IVA y forma de pago

El alquiler de una nave lleva IVA al 21 %, a diferencia de la vivienda, y el arrendador tiene que emitir factura. Si el arrendatario es una empresa o un profesional, además tiene que practicar una retención del 19 % sobre la renta e ingresarla en Hacienda, salvo que el alquiler anual con ese mismo arrendador no llegue a 900 euros.

Actualización de la renta

Solo se actualiza si el contrato lo dice. Si se pacta la actualización pero no se indica el índice, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad, que es el que fija la Ley de desindexación. El modelo lo deja pactado con ese índice, y se puede sustituir por el IPC o por un porcentaje fijo.

Fianza

Es la única cláusula que no admite rebaja: en un arrendamiento para uso distinto de vivienda la fianza obligatoria es de dos mensualidades de renta, en metálico, que hay que depositar en el organismo de la comunidad autónoma. Se puede pactar una garantía adicional, como un aval bancario, pero nunca por debajo de esos dos meses.

Gastos, suministros e IBI

Los suministros los paga quien los consume. El IBI y los gastos de comunidad del polígono pueden ir a cargo de cualquiera de las partes, así que hay que decirlo. El modelo los carga al arrendatario, que es lo más habitual en naves, y admite el pacto contrario.

Estado de la nave y obras

La conservación ordinaria es del arrendador, salvo que el desperfecto lo cause el arrendatario. Las obras que cambien la configuración de la nave (una entreplanta, un cerramiento, una puerta nueva) necesitan permiso escrito. Conviene añadir un anexo con fotografías del estado inicial: es lo que evita discusiones al devolverla.

Cesión y subarriendo

Aquí la ley dice lo contrario de lo que mucha gente espera. En un arrendamiento con actividad empresarial, el arrendatario puede ceder el contrato o subarrendar la nave sin pedir permiso, siempre que lo notifique en el plazo de un mes. A cambio, el arrendador tiene derecho a subir la renta un 10 % si el subarriendo es parcial y un 20 % si es total o hay cesión. Como esa regla es dispositiva, el modelo la sustituye por la prohibición de ceder o subarrendar sin consentimiento, que es lo que casi todos los propietarios prefieren. Si te interesa la regla legal, basta con quitar la cláusula.

Causas de resolución

El impago de la renta, el cambio de actividad sin permiso y el incumplimiento grave de cualquier obligación permiten al arrendador resolver el contrato. Si hay impago, el primer paso suele ser un requerimiento fehaciente, como el que se hace con un burofax por incumplimiento del contrato de alquiler.

Jurisdicción

Los tribunales del lugar donde está la nave. Es la regla general y no conviene cambiarla, porque el desahucio se tramita ante el juzgado del inmueble de todos modos.

Lo que no está en el modelo y puede interesarte

Hay tres pactos que el modelo no incluye porque no son de aplicación general, pero que se añaden con una cláusula más cuando hacen falta.

• Opción a compra. Si el arrendatario quiere reservarse el derecho a comprar la nave, se pacta el precio, el plazo para ejercer la opción y qué parte de las rentas pagadas se descuenta. La estructura es la misma que en el contrato de alquiler con opción a compra, adaptando el objeto.
• Derecho de adquisición preferente. Si el propietario vende la nave, el arrendatario tiene tanteo y retracto salvo que el contrato lo excluya. Muchos arrendadores lo excluyen expresamente.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad. No es obligatoria, pero protege al arrendatario: si la nave se vende y el contrato no está inscrito, el comprador que reúna los requisitos de la Ley Hipotecaria no está obligado a respetarlo. Con una inversión fuerte en instalaciones, inscribir merece la pena.

Antes de firmar: comprueba que la nave tiene licencia de actividad para lo que vas a hacer en ella, o que se puede obtener. Un contrato perfecto no sirve de nada si el ayuntamiento no autoriza la actividad en ese polígono.

Tres versiones del contrato y otros modelos que puedes consultar

La caja de descarga trae tres versiones propias, todas en Word y PDF, y tres modelos de otras webs por si ninguna de las nuestras encaja con tu caso.

• Contrato básico: las diez cláusulas explicadas arriba, con la prohibición de subarrendar sin permiso. Vale para la mayoría de naves de almacén, taller o producción.
• Con opción de compra: añade una cláusula undécima con el precio, el plazo para ejercer la opción, el porcentaje de rentas que se descuenta y la caducidad si no se ejerce.
• Con subarriendo permitido: sustituye la cláusula octava por la regla legal del artículo 32 de la LAU, con la notificación en un mes y la subida del 10 % o del 20 %. Es la que conviene al arrendatario que prevé compartir la nave.

Los tres modelos externos son los que mejor posicionan hoy para este contrato. El de contratosgratis.com es el más parecido al nuestro. El de Naves Madrid viene de una inmobiliaria especializada en naves y explica cada cláusula. El de Nowo está pensado para almacenes logísticos, con más detalle en carga y descarga. Ninguno de los tres está redactado por nosotros, así que revísalos con el mismo cuidado.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten sobre el alquiler de naves industriales.