Otros modelos de contrato de alquiler según tu situación

Si lo que alquilas no es una vivienda habitual completa, o el contrato lleva algo más que el alquiler, tienes estos modelos aparte:

• Modelo de contrato de alquiler de temporada, con versiones para estudiantes y para desplazamientos por trabajo.
• Modelo de contrato de alquiler con opción a compra.
• Modelo de contrato de alquiler de una habitación.
• Modelo de contrato de alquiler de una plaza de garaje.
• Modelo de contrato de arrendamiento de local.
• Modelo de burofax por incumplimiento del contrato de alquiler, para cuando el inquilino deja de pagar.

Y si antes de firmar quieres entender cómo funciona cada pieza, tienes las guías sobre el contrato de arrendamiento de vivienda, la fianza, el alquiler de una habitación y el alquiler con opción a compra.

¿Qué debe contener un contrato de alquiler?

La ley no obliga a usar ningún formulario concreto, pero si el contrato se pone por escrito (o alguna de las partes exige hacerlo, como permite el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), hay un contenido mínimo que tiene que constar siempre:

• Identidad del arrendador y del arrendatario: nombre completo y DNI o NIE de ambos.
• Identificación de la finca arrendada: dirección completa y, si la tienes a mano, la referencia catastral.
• Duración pactada del contrato.
• Renta inicial acordada.
• Las demás cláusulas que arrendador y arrendatario hayan acordado libremente.

A partir de ese mínimo legal, es habitual añadir la forma y el día de pago de la renta, quién asume el IBI y los gastos de comunidad, un inventario del mobiliario si la vivienda va amueblada y la cantidad que se entrega en concepto de fianza. Nuestros modelos llevan todo eso, más una cláusula por cada punto que la ley deja a la elección de las partes, para tachar lo que no proceda.

¿Es obligatorio poner el contrato de alquiler por escrito?

No de entrada, pero cualquiera de las dos partes puede obligar a la otra a hacerlo. El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dice de forma expresa: "Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento". En la práctica, si el propietario o el inquilino piden pasar el acuerdo a un documento firmado, la otra parte está obligada a hacerlo. Desde octubre de 2026 el artículo 37.2 lo dice además de forma expresa para el inquilino: si él lo pide, el contrato escrito es obligatorio, aunque el de palabra sigue siendo válido.

Por qué conviene hacerlo igualmente: un alquiler de palabra es igual de válido, pero mucho más difícil de probar si luego hay una discusión sobre la renta pactada, la duración o quién debía pagar qué.

Lo que cambió en el contrato con el decreto de octubre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y convalidado por el Congreso el 12 de noviembre, reescribió varios artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se notan al redactar un contrato de vivienda:

• El IBI y los demás tributos de la vivienda ya no se pueden cargar al inquilino (artículo 20.1). Los gastos de comunidad sí, si se pacta por escrito con su importe anual.
• Los gastos de agencia y de formalización, que ya pagaba el propietario desde 2023, no se le pueden repercutir ni directa ni indirectamente (artículo 20.2).
• El desistimiento ya no se indemniza: el inquilino que se va pasados seis meses, avisando con treinta días, no paga indemnización (artículo 11.3).
• Reparaciones que el propietario no contesta: si no responde en quince días al presupuesto de una reparación necesaria, el inquilino puede hacerla y descontarla de la renta (artículo 21.5).
• El seguro de impago ya no se puede exigir (artículo 36.5), y al devolver las llaves las partes firman un documento con el estado de la vivienda (artículo 36.7).
• La compra preferente del inquilino si se vende el piso ya no se puede renunciar en el contrato (artículo 25.8).

Estos cambios rigen para los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026. El decreto no dice que se apliquen a los ya firmados, que como regla general siguen con lo pactado, salvo en dos puntos que sí les alcanzan: el tope a la actualización de la renta y la prórroga extraordinaria de hasta dos años. Los contratos de temporada firmados antes siguen con su régimen anterior hasta que terminen, sin prórroga (disposición transitoria octava de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda

La duración la pactan libremente las partes, pero el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pone un suelo mínimo: si se firma por menos de cinco años (siete si el arrendador es una empresa), el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta llegar a ese mínimo, salvo que el inquilino avise con al menos treinta días de antelación de que no quiere renovar.

Cumplido ese plazo mínimo, el artículo 10 añade una prórroga tácita de hasta tres años más: si llegada la fecha de vencimiento ninguna de las partes ha avisado a la otra de que no quiere seguir (el arrendador con cuatro meses de antelación, el inquilino con dos), el contrato se prorroga un año más, y así hasta un máximo de tres años adicionales. Los plazos de aviso de cada parte los tienes desarrollados en la guía del contrato de arrendamiento de vivienda. Si tu contrato ya lleva prorrogado varios años, o quieres saber cómo pedir la prórroga extraordinaria del decreto de octubre de 2026, lo tienes en la guía de la prórroga del contrato de alquiler.

Sin cambios en las prórrogas: el Real Decreto-ley 28/2026 iba a reescribir este artículo 10 desde el 15 de noviembre de 2026, con prórrogas de cinco años y un preaviso de seis meses para el propietario, pero el Congreso lo derogó el 12 de noviembre sin que llegara a aplicarse. Sigue valiendo el artículo 10 de siempre.

El inquilino, además, puede desistir del contrato una vez pasados seis meses, avisando con treinta días (artículo 11). Desde el 8 de octubre de 2026 ese desistimiento no da derecho a indemnización al propietario (artículo 11.3). Antes se podía pactar una mensualidad por cada año que faltara. Ahora no, y los modelos de arriba no la incluyen.

La prórroga extraordinaria de la Ley de Vivienda

Desde la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el inquilino puede pedir una prórroga adicional cuando se acaban las prórrogas anteriores, en dos supuestos distintos que añade el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• Vulnerabilidad frente a un gran tenedor: hasta un año más, si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica con un informe de los servicios sociales, y el arrendador es un gran tenedor de vivienda. En ese caso el arrendador está obligado a aceptarlo.
• Zona de mercado residencial tensionado: hasta tres años más, por anualidades, si la vivienda está en una zona declarada tensionada. El arrendador también está obligado a aceptarlo, salvo que necesite la vivienda para él o su familia en los términos que ya prevé el artículo 9.

Ojo: ninguna de las dos prórrogas es automática. El inquilino tiene que solicitarla expresamente antes de que termine la prórroga en curso.

Además, el Real Decreto-ley 29/2026 abre otra prórroga extraordinaria, por años y hasta dos más, para los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o que acaben la prórroga tácita. El inquilino tiene que pedirla y estar al corriente de pago los ocho meses anteriores, y el propietario debe aceptarla salvo que firmen un contrato nuevo, pacten otras condiciones o necesite la vivienda para él o su familia (disposición final quinta).

Cómo se actualiza la renta cada año

La renta solo se puede subir una vez al año, al cumplirse cada anualidad del contrato, y solo si el contrato lo dice: sin pacto expreso, no hay actualización (artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). La referencia es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que el Instituto Nacional de Estadística publica cada mes y que en 2026 ha ido del 2,14 % de enero al 2,54 % de septiembre. La subida no puede superar la variación de ese índice, y desde el 8 de octubre de 2026 ese tope vale también para los contratos firmados antes de mayo de 2023. Además, el Real Decreto-ley 29/2026 limita las actualizaciones que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027: si no hay un nuevo pacto, la subida no puede pasar del 2 %, y si la renta ya supera el precio de referencia, no sube nada (disposición final sexta).

Quien pida la actualización tiene que notificarla por escrito a la otra parte, con el porcentaje aplicado, y la nueva renta se paga a partir del mes siguiente. Los modelos de vivienda habitual de arriba llevan esta cláusula redactada con el IRAV.

La fianza es obligatoria

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a exigir y a entregar una fianza en metálico en todo contrato de alquiler: una mensualidad de renta si es para vivienda, y dos mensualidades si es para un uso distinto, como un local o una oficina. El alquiler de temporada firmado desde el 8 de octubre de 2026 es un arrendamiento de vivienda temporal y lleva también una mensualidad. Los de temporada firmados antes siguen con dos hasta que terminen. Durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador es una empresa) esa cantidad no se actualiza, aunque suba la renta.

Además de la fianza, las partes pueden pactar una garantía adicional (un aval bancario o un fiador, por ejemplo), pero en el alquiler de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa) esa garantía extra no puede superar dos mensualidades más, y en el temporal, una. Tampoco se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago. Tienes todo el detalle, incluida la devolución al final del contrato, en la guía sobre la fianza en el contrato de alquiler.

Cuatro versiones del contrato y otros modelos que puedes consultar

En la caja de descarga hay cuatro contratos propios, cada uno en Word y PDF, y tres modelos de otras webs por si prefieres comparar.

• Vivienda habitual: el de arriba. Quince cláusulas con la duración y las prórrogas de los artículos 9 y 10, el desistimiento sin indemnización, la renta con pago por transferencia, la actualización por el IRAV, la fianza de una mensualidad, el reparto de gastos con el IBI a cargo del propietario, las reparaciones, el tanteo y retracto y las causas de resolución. Con el anexo de inventario, las lecturas de contadores y el documento del estado de la vivienda al devolver las llaves.
• Con fiador o avalista: el mismo contrato con una tercera parte que firma, el fiador, que responde solidariamente de la renta y de las demás obligaciones del inquilino con renuncia a los beneficios de excusión, orden y división del Código Civil. La cláusula recoge el tope de dos mensualidades que el artículo 36.5 pone a cualquier garantía adicional en los contratos de hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa).
• De temporada: para quien necesita una vivienda unos meses por trabajo, estudios, un tratamiento o unas obras en la suya, y conserva su domicilio habitual en otro sitio. Desde el 8 de octubre de 2026 es un arrendamiento de vivienda temporal (artículo 2.3): el contrato tiene que decir la causa del desplazamiento y poder probarla, dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, y la fianza es de una mensualidad. Sin causa, se trata como un alquiler de vivienda habitual desde la firma (artículo 7.2). Las versiones para estudiantes y por trabajo están en el modelo de contrato de alquiler de temporada.
• Sencillo: dos páginas con lo que exige el artículo 37 (las partes, la vivienda, la duración y la renta) y nueve cláusulas básicas sobre prórrogas, salida anticipada, renta, fianza, gastos, reparaciones, entrega de la vivienda y avisos. En lo que no recoge se aplica la ley. Sirve para un alquiler entre particulares sin pactos especiales.

De los modelos externos, Idealista ofrece varios contratos según el tipo de alquiler. El de Abogadosparatodos, en Word, es de un abogado especializado en arrendamientos y ya cita el Real Decreto-ley 29/2026. El de Arrenta, también en Word, ya usa el IRAV, pero mantiene una indemnización por desistir que el decreto de octubre ya no permite. Son de otras webs, así que conviene leerlos antes de usarlos.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten antes de firmar un contrato de alquiler.