Otros modelos de contrato de alquiler según tu situación

Si lo que alquilas no es una vivienda completa, o el contrato lleva algo más que el alquiler, tienes estos modelos aparte:

• Modelo de contrato de alquiler con opción a compra.
• Modelo de contrato de alquiler de una habitación.
• Modelo de contrato de alquiler de una plaza de garaje.
• Modelo de contrato de arrendamiento de local.
• Modelo de burofax por incumplimiento del contrato de alquiler, para cuando el inquilino deja de pagar.

Y si antes de firmar quieres entender cómo funciona cada pieza, tienes las guías sobre el contrato de arrendamiento de vivienda, la fianza, el alquiler de una habitación y el alquiler con opción a compra.

¿Qué debe contener un contrato de alquiler?

La ley no obliga a usar ningún formulario concreto, pero si el contrato se pone por escrito (o alguna de las partes exige hacerlo, como permite el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), hay un contenido mínimo que tiene que constar siempre:

• Identidad del arrendador y del arrendatario: nombre completo y DNI o NIE de ambos.
• Identificación de la finca arrendada: dirección completa y, si la tienes a mano, la referencia catastral.
• Duración pactada del contrato.
• Renta inicial acordada.
• Las demás cláusulas que arrendador y arrendatario hayan acordado libremente.

A partir de ese mínimo legal, es habitual añadir la forma y el día de pago de la renta, quién asume el IBI y los gastos de comunidad, un inventario del mobiliario si la vivienda va amueblada y la cantidad que se entrega en concepto de fianza. Nuestros modelos llevan todo eso, más una cláusula por cada punto que la ley deja a la elección de las partes, para tachar lo que no proceda.

¿Es obligatorio poner el contrato de alquiler por escrito?

No de entrada, pero cualquiera de las dos partes puede obligar a la otra a hacerlo. El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dice de forma expresa: "Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento". En la práctica, si el propietario o el inquilino piden pasar el acuerdo a un documento firmado, la otra parte está obligada a hacerlo.

Por qué conviene hacerlo igualmente: un alquiler de palabra es igual de válido, pero mucho más difícil de probar si luego hay una discusión sobre la renta pactada, la duración o quién debía pagar qué.

Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda

La duración la pactan libremente las partes, pero el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pone un suelo mínimo: si se firma por menos de cinco años (siete si el arrendador es una empresa), el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta llegar a ese mínimo, salvo que el inquilino avise con al menos treinta días de antelación de que no quiere renovar.

Cumplido ese plazo mínimo, el artículo 10 añade una prórroga tácita de hasta tres años más: si llegada la fecha de vencimiento ninguna de las partes ha avisado a la otra de que no quiere seguir (el arrendador con cuatro meses de antelación, el inquilino con dos), el contrato se prorroga un año más, y así hasta un máximo de tres años adicionales. Tienes el desarrollo completo, con los plazos de aviso de cada parte, en contrato de arrendamiento: cómo funciona, duración y garantías. Si tu contrato ya lleva prorrogado varios años, o quieres saber qué pasó con la prórroga extraordinaria del decreto de 2026, lo tienes en prórroga del contrato de alquiler: cuántas hay y cuánto duran.

El inquilino, además, puede desistir del contrato una vez pasados seis meses, avisando con treinta días (artículo 11). Si en el contrato se ha pactado, tendrá que indemnizar al propietario con una mensualidad por cada año que quedara por cumplir. Nuestro modelo lo deja como casilla para marcar.

La prórroga extraordinaria de la Ley de Vivienda

Desde la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el inquilino puede pedir una prórroga adicional cuando se acaban las prórrogas anteriores, en dos supuestos distintos que añade el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• Vulnerabilidad frente a un gran tenedor: hasta un año más, si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica con un informe de los servicios sociales, y el arrendador es un gran tenedor de vivienda. En ese caso el arrendador está obligado a aceptarlo.
• Zona de mercado residencial tensionado: hasta tres años más, por anualidades, si la vivienda está en una zona declarada tensionada. El arrendador también está obligado a aceptarlo, salvo que necesite la vivienda para él o su familia en los términos que ya prevé el artículo 9.

Ojo: ninguna de las dos prórrogas es automática. El inquilino tiene que solicitarla expresamente antes de que termine la prórroga en curso.

Cómo se actualiza la renta cada año

La renta solo se puede subir una vez al año, al cumplirse cada anualidad del contrato, y solo si el contrato lo dice: sin pacto expreso, no hay actualización (artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Para los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, la referencia es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que el Instituto Nacional de Estadística publica cada mes desde enero de 2025 y que en 2026 se ha movido alrededor del 2,5 %. La subida no puede superar la variación de ese índice.

Quien pida la actualización tiene que notificarla por escrito a la otra parte, con el porcentaje aplicado, y la nueva renta se paga a partir del mes siguiente. Los tres modelos de arriba llevan esta cláusula redactada con el IRAV.

La fianza es obligatoria

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a exigir y a entregar una fianza en metálico en todo contrato de alquiler: una mensualidad de renta si es para vivienda, y dos mensualidades si es para un uso distinto, como un local, una oficina o un alquiler de temporada. Durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador es una empresa) esa cantidad no se actualiza, aunque suba la renta.

Además de la fianza, las partes pueden pactar una garantía adicional (un aval bancario o un fiador, por ejemplo), pero en el alquiler de vivienda esa garantía extra no puede superar el valor de dos mensualidades más. Tienes todo el detalle, incluida la devolución al final del contrato, en la guía sobre la fianza en el contrato de alquiler.

Tres versiones del contrato y otros modelos que puedes consultar

En la caja de descarga hay tres contratos propios, cada uno en Word y PDF, y cuatro modelos de otras webs por si prefieres comparar.

• Vivienda habitual: el de arriba. Quince cláusulas con la duración y las prórrogas de los artículos 9 y 10, el desistimiento, la renta con pago por transferencia, la actualización por el IRAV, la fianza de una mensualidad, el reparto de gastos, las reparaciones, el tanteo y retracto y las causas de resolución. Con el anexo de inventario y lecturas de contadores.
• Con fiador o avalista: el mismo contrato con una tercera parte que firma, el fiador, que responde solidariamente de la renta y de las demás obligaciones del inquilino con renuncia a los beneficios de excusión, orden y división del Código Civil. La cláusula recoge el tope de dos mensualidades que el artículo 36.5 pone a cualquier garantía adicional en los contratos de hasta cinco años.
• De temporada: para quien necesita una vivienda unos meses por trabajo, estudios, un tratamiento o unas obras en la suya, y conserva su residencia habitual en otro sitio. Es un arrendamiento de uso distinto al de vivienda (artículo 3.2), así que no tiene las prórrogas de los artículos 9 y 10 y la fianza es de dos mensualidades. El contrato exige escribir la causa de la temporalidad y acreditarla, porque sin esa causa un juez puede tratarlo como un alquiler de vivienda normal.

De los modelos externos, el del Ministerio de Vivienda es el modelo orientativo oficial, anterior a la Ley de Vivienda de 2023, así que su cláusula de actualización habla todavía del IPC. Idealista ofrece varios modelos según el tipo de alquiler, Abogadosparatodos un contrato de vivienda en Word y Modelocontrato.net otro con explicaciones. Son modelos de terceros y conviene leerlos con el mismo cuidado que los nuestros.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten antes de firmar un contrato de alquiler.

¿Es válido un contrato de alquiler verbal?

Sí, un acuerdo de palabra es válido y obliga igual que uno escrito. El problema no es su validez, sino la prueba: si no hay nada firmado, demostrar la renta pactada o la fecha de inicio depende de otros indicios, como los recibos o las transferencias.

¿Cuánto dura como mínimo un contrato de alquiler de vivienda?

Cinco años si el arrendador es una persona física, y siete si es una empresa. Aunque el contrato se firme por menos tiempo, la ley obliga a prorrogarlo año a año hasta llegar a ese mínimo, salvo que el inquilino avise con antelación de que no quiere seguir.

¿La fianza se puede sustituir por un aval?

No se puede sustituir: la fianza en metálico (una o dos mensualidades) es obligatoria en todo caso. Lo que sí se puede añadir es una garantía extra, como un aval o un fiador, pero solo como complemento a la fianza y con el tope que marca el artículo 36.

¿Qué diferencia hay entre un alquiler de vivienda y uno de temporada?

El de vivienda cubre la necesidad permanente de casa del inquilino y tiene las prórrogas obligatorias de la ley. El de temporada cubre una necesidad pasajera y con causa (unos meses de trabajo o de estudios en otra ciudad), termina en la fecha pactada y la fianza es de dos mensualidades. Si no hay una causa real de temporalidad, el contrato puede acabar considerándose de vivienda, con todas sus prórrogas.

¿Se puede pedir la prórroga de la Ley de Vivienda en cualquier alquiler?

No. La prórroga extraordinaria de hasta un año exige que el arrendador sea un gran tenedor y que el inquilino acredite vulnerabilidad, y la de hasta tres años solo aplica si la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado.