Contrato de alquiler o arrendamiento de vivienda: cómo funciona, duración y gastos

El contrato de arrendamiento, lo que todos llamamos contrato de alquiler, es el papel que decide cuánto tiempo puedes quedarte en un piso, cuánto dinero hay que dejar al firmar y quién paga cada gasto. Mucha gente lo firma sin leerlo entero, y es justo ahí donde luego aparecen los problemas.

Lo que dice la ley depende de la fecha en que se firmó. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija la duración, las prórrogas y la fianza, y el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidar, cambia los gastos, las garantías y el desistimiento. Te explicamos cómo funciona un contrato de alquiler de vivienda, cuánto dura, qué debe incluir y qué te pueden cobrar.

Un decreto ley puede cambiar: el Congreso ya rechazó el 2 de octubre un decreto anterior de esta misma reforma. Si el 29/2026 no se convalida, sus cambios dejan de aplicarse y vuelve el texto anterior de la ley. Lo explicamos en qué pasa si el Congreso no convalida un decreto ley. Lo que viene del decreto va señalado como RDL 29/2026.

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¿Qué es un contrato de alquiler o arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento, también llamado contrato de alquiler, es el documento en el que arrendador y arrendatario pactan que uno cede el uso y el disfrute de un inmueble durante un tiempo y el otro paga una renta a cambio. En una vivienda, el arrendador es quien la alquila (normalmente el propietario) y el arrendatario es el inquilino.

Lo regula la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que protege sobre todo al inquilino. Muchas de sus normas son imperativas, así que no se pueden cambiar en el contrato en perjuicio del arrendatario (art. 6). Las partes del contrato son el arrendador, que cede la vivienda, y el arrendatario, que la usa y paga la renta.

La ley distingue tres tipos y cada uno tiene sus reglas: el alquiler de vivienda habitual, que cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino, el de vivienda temporal, que el decreto define para quien está desplazado de su domicilio por una causa justificada (art. 2.3 LAU), y el de uso distinto del de vivienda, como un local o una oficina (art. 3). Aquí hablamos de vivienda. Si eres inquilino y estás buscando piso, empieza por la guía para alquilar un piso. Si eres propietario, mira qué tienes que hacer para alquilar tu piso.

¿Sabías que…? El contrato de alquiler con opción a compra te permite vivir de alquiler y comprar la vivienda más adelante, en las condiciones que pactéis. Es otro contrato, con sus propias reglas.

Duración del contrato de arrendamiento

Las partes pactan la duración libremente, pero la ley protege al inquilino con una prórroga obligatoria. Estos plazos son los que se aplican a los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019. Los anteriores siguen las reglas de su época, con plazos mínimos más cortos.

Contratos de arrendamiento inferiores a 5 años

Si el contrato dura menos de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), se prorroga por años hasta llegar a ese mínimo. La prórroga es obligatoria para el propietario y voluntaria para el inquilino, que puede irse al terminar cualquier año si avisa con 30 días de antelación (art. 9.1 LAU).

Cuando se cumplen los cinco años (o siete) y ninguna de las partes avisa, entra la prórroga tácita: el contrato se alarga por años, hasta tres más, salvo que el inquilino avise con un mes de antelación. Para impedirla, el arrendador tiene que avisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos (art. 10.1).

El propietario tiene una salida. Si al firmar hizo constar en el contrato que necesitaría la vivienda antes de cinco años para vivir él o un familiar de primer grado, o su excónyuge tras una sentencia de separación o divorcio, puede recuperarla pasado el primer año, avisando con dos meses de antelación. Solo vale si el arrendador es persona física. Si en tres meses no ocupa la vivienda, el inquilino puede volver o pedir una indemnización (art. 9.3).

Contratos de alquiler con plazo indeterminado (sin duración establecida)

Si el contrato no dice cuánto dura, o lo deja indefinido, la ley lo considera de un año y se prorroga igual que los demás hasta los cinco años (art. 9.2). Pasados los cinco años sin aviso de ninguna parte, se puede prorrogar hasta tres más.

Contratos de alquiler superiores a 5 años

Si pactáis más de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato termina en la fecha fijada, sin prórroga obligatoria durante ese tiempo. Al llegar esa fecha, si nadie avisa a tiempo, se aplica la prórroga tácita de tres años. Aun así, el inquilino puede marcharse pasados los seis primeros meses, como veremos más abajo.

Prórroga del contrato de alquiler

La prórroga del contrato de alquiler funciona así en todos los contratos, tal y como establece la ley:

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Esa es la prórroga que prevé el artículo 10.1 de la LAU. Además, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria en dos casos: de un año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica (art. 10.2) y de hasta tres años si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado (art. 10.3). El decreto de octubre de 2026 prevé además otra prórroga extraordinaria de hasta dos años para ciertos contratos (disposición final quinta). Las tres prórrogas, con sus requisitos y plazos, están en cuántas prórrogas puede tener un contrato de alquiler y cuánto duran.

¿Cuándo empieza a contar el contrato de alquiler?

El plazo empieza en la fecha que fije el contrato o, si el inmueble se entrega después de la firma, desde que se pone a disposición del inquilino (art. 9.1). La prueba de esa fecha de entrega corresponde al arrendatario.

Cuando termina el contrato: la tácita reconducción

Si el contrato ha llegado a su fin, se han agotado todas las prórrogas y el inquilino se queda en la vivienda 15 días más sin que el propietario le pida que se vaya, se entiende que hay tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil).

Eso permite al inquilino seguir en la vivienda después de superar el período del contrato, las prórrogas y esos 15 días. El nuevo contrato dura según cómo se pague el alquiler (art. 1581 del Código Civil): por años si la renta es anual, por meses si es mensual y por días si es diaria. Con una renta mensual, por ejemplo, el contrato se renueva mes a mes hasta que las partes decidan terminarlo o firmar otro.

Cómo hacer un contrato de alquiler: qué debe incluir

La ley exige poco. Si el contrato se firma por escrito, tiene que recoger lo siguiente (art. 37 LAU):

• Los datos de quienes firman, tanto del arrendador como del arrendatario.
• La identificación de la vivienda que se alquila, con sus anejos si los hay, como el garaje o el trastero.
• La duración pactada.
• La renta inicial.
• Las demás cláusulas que hayáis acordado.

Conviene añadir también la fianza y las garantías, el reparto de gastos, un inventario con fotos si el piso va amueblado y la etiqueta de eficiencia energética de la vivienda. El contrato verbal es válido, pero el decreto dice que, si el inquilino lo pide, el arrendador tiene que firmarlo por escrito (art. 37.2). Inscribirlo en el Registro de la Propiedad es voluntario, y cómo saber si el tuyo consta está en cómo comprobar si tu contrato de alquiler está registrado.

Para no empezar de cero, puedes usar algún modelo de contrato de alquiler y repasarlo con un abogado especializado en arrendamientos, que sabrá qué cláusulas protegen a cada parte. Lo que cuesta ese repaso lo vemos en cuánto cobra un abogado por hacer un contrato de alquiler. Si vais a firmar dos inquilinos, mira antes cómo funciona el contrato de alquiler a nombre de dos personas.

Gastos del alquiler: quién paga cada uno

Aquí es donde más ha cambiado la ley y donde más contratos antiguos se quedan desfasados. Los gastos generales de la finca, como la comunidad de propietarios, se pueden pasar al inquilino si lo pactáis por escrito y el contrato fija el importe anual a la fecha de la firma. En un edificio en propiedad horizontal corresponde pagar lo que toque a esa vivienda según su cuota. Si el edificio no está en propiedad horizontal, el decreto prohíbe cobrar gastos de comunidad al inquilino (art. 20.1 LAU).

Los tributos de la vivienda, como el IBI, ya no se pueden imponer al inquilino, salvo que sea él quien figure como obligado tributario. Y los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, que son los de preparar, firmar, gestionar o renovar el alquiler, no se pueden repercutir al inquilino ni directa ni indirectamente, con ningún nombre (art. 20.2). Desde la Ley 12/2023 ya iban a cargo del arrendador, y el decreto lo refuerza. Un servicio opcional solo corre a cargo del inquilino si lo ha pedido por escrito y le informaron antes de que era opcional y de cuánto cuesta.

Gasto	Quién lo paga	Dónde lo dice
Inmobiliaria, gestión y formalización del contrato	El arrendador. No se puede repercutir al inquilino	Art. 20.2 LAU (RDL 29/2026)
IBI y otros tributos de la vivienda	El propietario, salvo que el inquilino sea el obligado tributario	Art. 20.1 LAU (RDL 29/2026)
Comunidad de propietarios	Se puede pactar que la pague el inquilino, por escrito y con importe anual. En edificios sin propiedad horizontal, no	Art. 20.1 LAU (RDL 29/2026)
Luz, agua y gas con contador	El inquilino	Art. 20.4 LAU
Reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable	El arrendador, sin subir la renta	Art. 21.1 LAU
Pequeñas reparaciones por el uso diario	El inquilino	Art. 21.4 LAU

Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica), los gastos generales que pague el inquilino solo pueden subir por acuerdo y nunca más del doble de lo que suba la renta, sin contar los tributos (art. 20.3). Ya sean gastos generales o individuales, el arrendador debe dar un recibo que los separe de la renta (art. 17.4), y para eso puedes usar el modelo de recibo de alquiler.

¿Y mi contrato de antes del decreto? El decreto no dice expresamente si estas reglas alcanzan a los contratos firmados antes del 8 de octubre. Como regla general, las leyes no tienen efecto retroactivo si no dicen lo contrario (art. 2.3 del Código Civil), así que lo prudente es contar con que protegen sobre todo a los contratos nuevos. Y si el decreto no se convalida, vuelve el texto anterior.

Fianza y garantías en el contrato de alquiler

El tema de la fianza da bastantes dudas, y por eso tienes toda la información en la guía sobre la fianza del alquiler. Este es el resumen.

La fianza es obligatoria, se entrega en metálico y en una vivienda equivale a una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU). Además, las partes pueden pactar otra garantía, como un aval bancario o un depósito, pero en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) no puede pasar de dos mensualidades (art. 36.5). Con el decreto, a un inquilino tampoco se le puede exigir que contrate un seguro de impago de renta ni otra cobertura parecida.

La fianza no se actualiza durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) aunque suba la renta. Cada vez que el contrato se prorroga, el arrendador puede exigir que se iguale a la renta vigente, y el arrendatario que baje si la renta ha bajado (art. 36.2). Qué te pueden pedir al firmar y qué no lo ves en los requisitos para alquilar un piso.

Algunas comunidades autónomas obligan al arrendador a depositar la fianza en un organismo público hasta que termine el contrato. Cuando acaba, el saldo que haya que devolver al inquilino devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto (art. 36.4). El decreto añade un documento de finalización del arrendamiento, firmado por las dos partes, que recoja el estado de la vivienda al entregar las llaves (art. 36.7).

Renta y actualización: lo que dice la ley

La renta es la que las partes pactan libremente (art. 17.1), con límites en las zonas de mercado residencial tensionado, donde la del nuevo contrato no puede superar la del anterior salvo excepciones (art. 17.6). Salvo pacto, se paga por meses y en los siete primeros días, por medios electrónicos, y el arrendador no puede exigir por adelantado más de una mensualidad (art. 17.2 y 17.3).

La renta solo se actualiza una vez al año, el día en que se cumple cada año del contrato, y solo en los términos pactados. Sin pacto expreso no hay actualización, y si el pacto no dice qué índice usar, se aplica el IRAV, que además es el tope de cualquier subida (art. 18.1, redacción del decreto).

Hay una limitación temporal: si la renta debe actualizarse entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, y supera el límite máximo del índice de precios de referencia, no se puede aplicar ningún incremento. En los demás casos manda lo que pacten las partes y, si no hay acuerdo nuevo, la subida no puede pasar del 2 % (disposición final sexta).

Alquiler de temporada y de habitaciones tras el decreto

El decreto aprieta las reglas del alquiler temporal y del alquiler por habitaciones, que se usaban para esquivar las protecciones del alquiler de vivienda habitual. Lo principal:

• El contrato de vivienda temporal tiene que decir la causa que obliga al inquilino a vivir fuera de su domicilio habitual, y esa causa debe ser real y demostrable. Sin ella, se trata como un alquiler de vivienda habitual desde la firma (art. 7.2).
• Dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si se pasa sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales seguidos sobre la misma vivienda con las mismas partes, el primero se considera de vivienda habitual (art. 9 bis).
• Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen como uso distinto de vivienda hasta que acabe su plazo, sin prórroga posible (disposición transitoria octava).
• En el alquiler de habitaciones, la suma de las rentas de todos los contratos de la misma vivienda no puede superar la renta de la vivienda entera (art. 17.9).
• Las comunidades autónomas pueden tener sus propias normas, que se aplican en su territorio (disposición adicional duodécima).

Para el detalle de cada modalidad, mira el contrato de alquiler por temporada y el contrato de alquiler de una habitación.

Obras en la vivienda y suspensión del contrato

El arrendador tiene que hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, sin subir por ello la renta (art. 21.1). Si no responde, el decreto permite al inquilino reclamar la reparación por escrito con un presupuesto razonable. El propietario tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla él. Si no contesta o se niega sin motivo, el inquilino puede ejecutar las obras y descontar su coste de las rentas futuras (art. 21.5).

Si unas obras de conservación, o unas obras que ordena una autoridad competente, dejan la vivienda inhabitable, el inquilino puede suspender el contrato o desistir sin indemnización (art. 26). La suspensión paraliza el plazo del contrato y el pago de la renta hasta que acaben las obras.

Desistimiento del inquilino e indemnización

Cuando una de las partes decide no continuar y poner fin a las obligaciones del contrato de alquiler, puede ocurrir que:

• Rescindir el contrato por parte del propietario o del inquilino.
• Desistimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino.

El caso más habitual es el desistimiento del inquilino. Puede dejar el contrato una vez pasados los seis primeros meses, avisando al arrendador con 30 días de antelación, sea cual sea el plazo por el que se firmó (art. 11.1).

Hasta ahora, el contrato podía prever que el inquilino indemnizara al propietario con una mensualidad por cada año que quedara de contrato, o la parte proporcional si faltaba menos de un año. Solo existía si se pactaba, y cualquier indemnización mayor era nula. El decreto de octubre de 2026 dice que el desistimiento no genera derecho a indemnización (art. 11.3), de modo que, si se convalida, esa cláusula deja de valer. En una vivienda temporal, el inquilino puede desistir pasado un mes desde la firma, con diez días de preaviso (art. 11.2).

Incumplimiento del contrato de arrendamiento

Cuando una parte no cumple sus obligaciones, la otra puede reclamar el cumplimiento o resolver el contrato. Los casos más comunes de incumplimiento del arrendatario, que dan derecho al arrendador a resolver el contrato, son:

• Daños causados en la vivienda.
• Realizar obras no comunicadas ni consentidas por el arrendador.
• Falta de pago de la renta, la fianza u otras cantidades.
• Subarrendar la vivienda a otra persona.
• Provocar actividades molestas, peligrosas, ilícitas u otras que alteren la convivencia.

Y los del arrendador, que dan derecho al arrendatario a resolverlo:

• No hacer las reparaciones necesarias.
• Provocar cualquier tipo de molestia al inquilino.
• No cumplir alguna de las obligaciones que figuran en el contrato.

¿Qué pasa cuando no se paga la renta?

Si el inquilino debe un solo pago, el propietario puede hablar con él para que lo liquide. Aun así, jurídicamente es un impago desde el día siguiente al plazo fijado. Antes de recurrir al desahucio por impago de la renta se aconseja agotar las vías amistosas, y desde el 3 de abril de 2025 hay que intentar además una negociación previa y poder acreditarla (art. 264.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si no hay acuerdo, se puede reclamar por escrito, por ejemplo con un burofax, y después acudir a la vía judicial. Es un proceso largo y a menudo costoso. La demanda se presenta ante el juzgado del lugar donde está la vivienda (art. 38 LAU), con abogado y procurador, y es común pedir el desahucio y las rentas que se deban.

El decreto prevé además que, si el inquilino está en situación de vulnerabilidad y no tiene alternativa de vivienda, el juez pueda suspender el desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030, con una compensación al propietario a cargo de la Administración. Tiene excepciones, como que el propietario sea una persona física con dos viviendas o menos (art. 2 del decreto).

Preguntas frecuentes

Las dudas más repetidas sobre el contrato de alquiler de vivienda.