Cómo alquilar un piso: guía del inquilino paso a paso

Alquilar un piso por primera vez suele pillar a la gente con muchas preguntas a la vez: dónde buscar, qué mirar en la visita, cuánto dinero hay que tener preparado para la firma y qué tiene que decir el contrato. Y casi todo lo que se decide en esas semanas cuesta cambiarlo una vez firmado.

Muchas de esas respuestas han cambiado con el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que lo convalide el Congreso. Te explicamos paso a paso cómo buscar y visitar un piso, qué te pueden cobrar al firmar y qué derechos tienes mientras vives en él.

Un decreto ley puede cambiar: el anterior de esta serie, el 26/2026, lo derogó el Congreso el 2 de octubre, dos días después de publicarse. Si el 29/2026 no se convalida, sus cambios dejan de aplicarse y vuelve el texto anterior de la ley. Lo explicamos en qué pasa si el Congreso no convalida un decreto ley. Los cambios de este decreto van señalados como RDL 29/2026.

Antes de ver ningún piso: presupuesto, zona y anuncio

Empieza por la cifra y no por el barrio. Muchas agencias y propietarios consideran que la renta no debería pasar de un 30 % a un 35 % de lo que ingresas al mes. Es una regla práctica del sector y no una norma, pero te ahorra visitas a pisos que luego no te van a alquilar. Lo que sí suelen exigirte lo vemos en los requisitos para alquilar un piso.

Date de alta en varios portales inmobiliarios, activa las alertas y usa los filtros de precio, zona y tipo de piso. Para elegir zona, mira lo que de verdad vas a usar cada día: transporte, comercios y cuánto tardas en llegar al trabajo. Mira también el estado del edificio, porque el portal, la escalera y la fachada dicen mucho de cómo se cuida la comunidad.

Fíjate también en lo que debe decir el anuncio. La etiqueta de eficiencia energética tiene que aparecer en toda oferta de alquiler (art. 17.3 del Real Decreto 390/2021). Con el RDL 29/2026 (art. 20), la oferta no puede omitir información relevante y, si el piso está en una zona de mercado residencial tensionado, tiene que incluir el índice de referencia del precio, el límite de renta aplicable y si el casero es gran tenedor.

Y una advertencia de sentido común: no pagues ninguna señal ni reserva sin haber visitado el piso y sin tener un recibo. Los anuncios con un precio muy por debajo del de la zona son el gancho de muchas estafas por internet.

Qué mirar durante la visita

Ve con alguien de confianza, porque dos personas ven más detalles que una. Y haz fotos de lo que no esté bien, porque te servirá al firmar el inventario y al devolver las llaves. Esta es la lista mínima de comprobaciones:

• Llaves, bombín, timbre y portero automático funcionan.
• Puertas y ventanas abren y cierran bien, y no hay corrientes ni humedades en paredes y techos.
• Los grifos tienen presión y agua caliente, los sumideros tragan agua y la cisterna funciona.
• La luz y los electrodomésticos que incluya el alquiler funcionan, y tienes sus instrucciones.
• Calefacción y aire acondicionado, si los hay, arrancan. Pregunta de qué tipo es la instalación y cuánto suele costar el recibo.
• El ruido de dentro y de fuera: vuelve a otra hora del día si puedes, y pregunta a algún vecino por la convivencia.

Pídele también el certificado de eficiencia energética y comprueba quién es el dueño. La forma más segura es pedir una nota simple del Registro de la Propiedad, que enseña quién figura como titular. Y pregunta cuánto suman los gastos de comunidad, la basura y los suministros, porque el precio del anuncio casi nunca los incluye.

Cuánto cobra una inmobiliaria por alquilar un piso y quién lo paga

Con una inmobiliaria el trámite suele ir más rápido y tienes a alguien que te asesora, pero te piden más documentos y hay menos margen para negociar. Alquilar entre particulares, sin inmobiliaria, da más trato directo y más flexibilidad en las condiciones, aunque los papeles se alargan y tendrás que comprobar tú que todo está en regla. En ese caso, pide el DNI del propietario, una nota simple que confirme que es el titular, el contrato por escrito, y paga siempre por transferencia y con recibo.

Lo que era habitual hasta hace poco, que la agencia cobrara al inquilino una mensualidad por sus servicios, ya no se puede hacer. Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, y el RDL 29/2026 lo refuerza en el nuevo artículo 20.2 de la LAU: no se pueden repercutir al inquilino "ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación". Cualquier otro servicio que no sea esencial para firmar solo lo pagas si lo has pedido por escrito y te han dicho antes que es opcional y cuánto cuesta. Tienes más detalle en cuánto cobra un abogado por hacer un contrato de alquiler.

Lo que pagas al firmar y lo que ya no te pueden cobrar

Al firmar tienes que entregar una fianza en metálico de una mensualidad (art. 36.1 de la LAU), y el arrendador no puede pedirte por adelantado más de una mensualidad de renta (art. 17.2). Es decir, el primer mes y la fianza. Cómo se deposita y se devuelve lo cuentas en la guía sobre la fianza.

Lo que cambia con el RDL 29/2026:

• Garantía adicional con tope. Si se pacta un aval o un depósito más allá de la fianza, no puede pasar de dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa), ni de una mensualidad en los de temporada (art. 36.5).
• Sin seguro de impago obligatorio. No pueden exigirte que contrates un seguro de impago de renta ni coberturas parecidas.
• Tributos fuera. No pueden imponerte los impuestos de la vivienda, como el IBI, salvo que tú seas el obligado tributario.
• Comunidad con condiciones. Los gastos de comunidad solo se te pueden repercutir si hay propiedad horizontal, si lo pactas por escrito y si el contrato fija el importe anual (art. 20.1).
• Contadores a tu cargo. Lo que consumas con contador (luz, agua, gas) sigue siendo tuyo (art. 20.4).

El decreto no incluye un régimen transitorio general para estos puntos (sí lo hay para la temporada, la prórroga y la actualización de la renta), así que si ya tienes un contrato firmado, consulta qué se te aplica antes de reclamar nada. Los documentos que te piden y cómo reunirlos están en los papeles del alquiler.

El contrato: duración, renta y cómo salir de él

Pide siempre el contrato por escrito. Con el RDL 29/2026, si tú lo pides, el arrendador está obligado a formalizarlo por escrito, aunque el contrato verbal sigue siendo válido (art. 37 de la LAU). Debe recoger la identidad de las partes, la vivienda, la duración y la renta inicial. Si quieres partir de un texto ya hecho, tienes el modelo de contrato de alquiler, y para entender cada cláusula, el contrato de arrendamiento.

Estos son los puntos que más importan:

• Duración. Se pacta libremente, pero si es menor de cinco años (siete si el arrendador es una empresa), el contrato se prorroga cada año hasta llegar a ese mínimo, salvo que tú avises con 30 días de antelación (art. 9.1). Después, si ninguna de las partes avisa (el arrendador con cuatro meses de antelación y tú con dos), el contrato se prorroga cada año hasta tres años más (art. 10).
• Renta y actualización. La renta se actualiza solo si el contrato lo prevé, y nunca por encima de la variación del IRAV, el índice que publica el INE (art. 18.1). Sin pacto expreso, la renta no se actualiza. Para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si no pactas otra cosa con el arrendador el aumento no puede pasar del 2 % (disposición final sexta del RDL 29/2026).
• Desistimiento. Puedes irte pasados seis meses, avisando con 30 días de antelación, y con el RDL 29/2026 el arrendador ya no puede cobrarte indemnización por ello (art. 11). Antes se podía pactar una mensualidad por cada año que faltara. Lo detallamos en el desistimiento del contrato de alquiler.
• Pago de la renta. En los contratos nuevos se paga por medios electrónicos, y solo se puede pagar en efectivo si no tienes cuenta bancaria o acceso a ellos (art. 17.3). Pide siempre recibo.

Tus obligaciones y tus derechos mientras vives en el piso

Como inquilino tienes que pagar la renta a tiempo, cuidar la vivienda y hacerte cargo de las pequeñas reparaciones del uso diario (art. 21.4). No puedes ceder el contrato ni subarrendar sin el consentimiento escrito del arrendador, y el subarriendo solo puede ser parcial y por un precio que no supere el de tu alquiler (art. 8). Si no pagas, el arrendador puede reclamarte la deuda y pedir el desahucio.

Tus derechos son estos:

• Reparaciones a cargo del arrendador. Todo lo necesario para que la vivienda siga siendo habitable lo paga él, sin subirte la renta (art. 21.1). Con el RDL 29/2026, si hay daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, puedes pedirle la reparación por escrito con un presupuesto razonable. Tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla, y si no contesta o se niega sin motivo puedes hacer la obra y descontar su coste de las rentas siguientes (art. 21.5).
• Seguir en el piso si cambia el dueño. Si se vende la vivienda, el comprador se queda con tu contrato durante los primeros cinco años (siete si el vendedor era una empresa). Si el contrato pactado es más largo, durante toda su duración, salvo que el comprador esté protegido por el Registro de la Propiedad: entonces solo tiene que respetarlo hasta cumplir esos cinco o siete años, y el vendedor te indemniza con una mensualidad por cada año que falte (art. 14).
• Primera opción de compra. Si el casero vende el piso, tienes derecho de tanteo y de retracto, y el RDL 29/2026 añade que no se puede pactar la renuncia a él (art. 25). Tienes 30 días naturales desde que te notifiquen la venta, el precio y las condiciones.
• Documento de finalización. Al acabar el contrato, ambas partes deben dejar por escrito el estado de la vivienda, y si no se firma o no refleja desperfectos, se presume que la devolviste en buen estado (art. 36.7).
• Intimidad. El casero no puede entrar en tu casa sin tu permiso. Si te acosa, mira cuándo puedes denunciar a tu casero por acoso.

Ten en cuenta que ya no existe una deducción estatal en el IRPF para quien alquila su vivienda habitual. Solo la conservan los contratos firmados antes del 1 de enero de 2015 con derecho a ella (disposición transitoria decimoquinta de la Ley del IRPF). Algunas comunidades autónomas tienen sus propias deducciones, y puedes consultar las ayudas al alquiler que te correspondan.

Contrato de temporada o de una habitación: cuidado con la letra pequeña

Algunos propietarios ofrecen "contratos de temporada" para esquivar las normas del alquiler de vivienda. Con el RDL 29/2026, el contrato de vivienda temporal tiene que recoger la causa real y acreditable por la que necesitas el piso solo un tiempo, y es el arrendador quien debe probarla. Si no la recoge, se trata como un alquiler de vivienda habitual desde el primer día (art. 7.2 de la LAU). La duración libremente pactada tiene que ser superior a 31 días y no pasar, como regla general, de 12 meses, y si se encadenan más de dos contratos seguidos sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual (art. 9 bis). Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre conservan su régimen hasta que acabe el plazo pactado, sin prórroga. Los pormenores están en el contrato de alquiler por temporada.

También cambian las habitaciones. El alquiler de una habitación entra ahora en el concepto de arrendamiento de vivienda (art. 2), y la suma de las rentas de todas las habitaciones de un mismo piso no puede superar la renta del piso entero (art. 17.9). Las comunidades autónomas pueden tener sus propias normas sobre temporada y habitaciones, que se aplican en su territorio (disposición adicional duodécima de la LAU). Si te interesa este formato, lee el contrato de alquiler de una habitación.

Al acabar el contrato: prórroga, llaves y fianza

Si el contrato termina y quieres quedarte, el RDL 29/2026 añade una prórroga extraordinaria: en los contratos vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria o tácita acabe antes del 31 de diciembre de 2028, puedes pedir hasta dos años más si estás al corriente del pago y lo has estado durante los ocho meses anteriores. El arrendador tiene que aceptarla, salvo excepciones como haber comunicado que necesita la vivienda para sí o para familiares (disposición final quinta). La prórroga del contrato de alquiler explica cómo funcionan todas.

Otro decreto ley, el Real Decreto-ley 28/2026, prevé cambiar la renovación del contrato a partir del 15 de noviembre de 2026, pero todavía no está en vigor y también depende de que se convalide.

Si decides irte tú, avisa por escrito con los plazos que marque tu contrato. Entrega las llaves en el mismo momento en que firmes el documento de finalización. Desde ese día, si la fianza no se te devuelve en un mes, empieza a devengar el interés legal (art. 36.4). Si el casero no la devuelve, mira en la guía de la fianza qué puedes hacer.

Otras guías para el inquilino

Estas guías completan los pasos anteriores:

• Requisitos para alquilar un piso, con lo que suelen exigirte y hasta dónde pueden llegar.
• Cómo rescindir un contrato de alquiler.
• Significado de arrendador y arrendatario.
• Contrato de alquiler con opción a compra.
• Contrato de alquiler a nombre de dos personas.
• Cómo saber si tu contrato está registrado.

Si lo que quieres es alquilar tu propio piso, tienes los pasos del lado del propietario en qué hacer para alquilar un piso como propietario.

Preguntas frecuentes

Las dudas más repetidas de quien alquila un piso por primera vez.