Alquilar un piso lleva más papeleo del que parece. Antes de firmar, la inmobiliaria o el propietario te pedirá una serie de documentos, y al revés: quien pone su piso en alquiler también tiene que entregar algunos papeles al inquilino, aunque nadie se los pida.
No todo lo que te piden es obligatorio. Una parte la exige la ley, otra es costumbre de propietarios e inmobiliarias y otra depende de tu comunidad autónoma. En este artículo te explicamos qué documentos tiene que aportar cada parte y cuáles puedes negarte a dar.
Quién aporta cada documento y si lo exige la ley
Estos son los requisitos para alquilar un piso, tanto para el inquilino como para el propietario, separando lo que es obligatorio de lo que solo es costumbre:
| Documento | Quién lo aporta | ¿Lo exige la ley? |
|---|---|---|
| DNI, NIE o pasaporte | Las dos partes | El contrato debe recoger la identidad de los contratantes (art. 37 LAU) |
| Contrato de trabajo y nóminas | El inquilino | No. Es costumbre para comprobar la solvencia |
| Fianza | El inquilino | Sí, una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU) |
| Aval o garantía adicional | El inquilino | Solo si se pacta, con un máximo de dos mensualidades (art. 36.5 LAU) |
| Etiqueta de eficiencia energética | El propietario | Sí, se anexa al contrato (art. 17.2 del Real Decreto 390/2021) |
| Cédula de habitabilidad | El propietario | Depende de la comunidad autónoma |
| Contrato por escrito | Las dos partes | Cualquiera de las partes puede exigir que se formalice por escrito (art. 37 LAU) |
Lo que suele pedir el propietario al inquilino
La ley de arrendamientos no dice qué documentos puede pedir el propietario para decidir a quién alquila. En la práctica, casi todos piden lo mismo:
- DNI, NIE o pasaporte para identificarte en el contrato.
- El contrato de trabajo y las últimas nóminas, para comprobar que puedes pagar la renta. Si eres autónomo, suelen pedir la última declaración de la renta.
- Un aval o un depósito como garantía adicional a la fianza, cuando el propietario lo considera necesario.
- Referencias de alquileres anteriores, que es lo más discrecional de todo.
Como nada de esto es obligatorio por ley, puedes limitar lo que entregas a lo necesario para acreditar tus ingresos. No hace falta dar, por ejemplo, el extracto completo de tu cuenta ni datos que no tengan que ver con tu capacidad de pago.
Lo que tiene que entregar el propietario
El propietario también tiene obligaciones documentales, y conviene exigirlas antes de pagar la fianza:
- La etiqueta de eficiencia energética, que se anexa al contrato, y una copia del documento de recomendaciones de uso, según el artículo 17.2 del Real Decreto 390/2021. Además, debe aparecer en los anuncios del piso.
- La cédula de habitabilidad o el documento equivalente, que en algunas comunidades autónomas es obligatorio y en otras no. Conviene preguntar en tu ayuntamiento o consejería.
- El propio contrato por escrito, con la identidad de los contratantes, la finca, la duración y la renta inicial (artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Si quieres partir de un documento ya hecho, tienes el modelo de contrato de alquiler, y una visión general en la guía para alquilar un piso.
La fianza y la garantía adicional
Al firmar es obligatorio entregar una fianza en metálico de una mensualidad de renta en un alquiler de vivienda (artículo 36.1). En algunas comunidades, el propietario tiene además que depositarla en un organismo autonómico, lo que conviene comprobar. Puedes ver todo el proceso en la fianza del contrato de alquiler.
Además de la fianza, las partes pueden pactar una garantía adicional, como un aval. En contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, esa garantía no puede exceder de dos mensualidades de renta (artículo 36.5). Si te piden más, puedes negarte.
Lo que no te pueden hacer pagar
El artículo 20.1 de la ley dice que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Eso incluye los honorarios de la inmobiliaria o del abogado que redacta el contrato, y una cláusula que te los traslade es discutible. Lo explicamos en cuánto cobra un abogado por hacer un contrato de alquiler.
Preguntas frecuentes
Las dudas más repetidas sobre los documentos de un alquiler.
¿Es obligatorio entregar las nóminas para alquilar un piso?
No. La ley de arrendamientos no lo exige. Es una práctica de propietarios e inmobiliarias para comprobar la solvencia, y puedes acreditar tus ingresos con otros documentos si prefieres no entregar las nóminas.
¿Puede el propietario pedirme más de dos meses de garantía?
En un contrato de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, la garantía adicional a la fianza no puede superar dos mensualidades de renta, según el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Hace falta inscribir el contrato de alquiler en el Registro?
No es obligatorio. Lo que sí es obligatorio es la fianza, y en muchas comunidades su depósito en el organismo autonómico. Tienes más en cómo saber si un contrato de alquiler está registrado.
¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad?
Depende de la comunidad autónoma. En algunas es obligatoria para alquilar y en otras no, así que conviene preguntar en la consejería o en el ayuntamiento.
¿Quién paga la inmobiliaria en un alquiler?
El propietario. Desde la Ley 12/2023, el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pone a cargo del arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
¿Cuánto tengo que cobrar para poder alquilar un piso?
La ley no fija un sueldo mínimo. Cada propietario decide qué ingresos le dan confianza, y lo habitual es que valore que la renta no sea una parte excesiva de lo que cobras. Si no llegas, puedes ofrecer un aval o una garantía adicional, con el tope de dos mensualidades.
