Al firmar un alquiler, lo primero que te piden es dinero: la fianza y, muchas veces, uno o dos meses más como garantía. Es lógico preguntarse cuánto te pueden exigir de verdad y cuándo vas a recuperar ese dinero al irte del piso.
Depende de si hablamos de fianza o de garantía adicional y del tipo de contrato, y el decreto de vivienda de octubre de 2026, pendiente de convalidar, prohíbe además pedir un seguro de impago. Te explicamos cuánto se puede pedir, cuándo se devuelve la fianza y qué hacer si el casero no te la devuelve.
La fianza es obligatoria y se entrega en metálico
La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al casero al firmar para responder de lo que pueda deber cuando termine el contrato, como rentas sin pagar o desperfectos en la vivienda. La regula el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que obliga a exigirla y a prestarla en metálico al celebrar el contrato. Vale tanto para el contrato de alquiler de vivienda como para el de local.
No darla tiene consecuencias. Si el inquilino no paga la fianza, el arrendador puede resolver el contrato de pleno derecho (art. 27.2.b de la LAU). Quién es cada parte y qué debe hacer lo repasamos en arrendador y arrendatario.
Cuántos meses de fianza se pueden pedir
El apartado 1 del artículo 36 fija la cantidad: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos mensualidades en el alquiler para uso distinto del de vivienda, como un local o una oficina. Si el casero quiere más dinero como garantía, tiene que pedirlo como garantía adicional, que tiene sus propios límites.
Muchos buscan qué ha cambiado en la fianza con la nueva ley de alquileres. El decreto de octubre de 2026 no cambia ese apartado, y la fianza sigue siendo de una mensualidad en vivienda. La nueva vivienda temporal, que es la que ocupa quien está fuera de su domicilio habitual por una causa justificada, aparece en el artículo 2 de la LAU como una modalidad del arrendamiento de vivienda, así que su fianza también es de una mensualidad.
Garantía adicional: aval, depósito o un mes más
Además de la fianza, las partes pueden pactar cualquier otra garantía del cumplimiento del contrato, como un aval bancario, un depósito o el llamado mes de garantía, una mensualidad adicional (art. 36.5 de la LAU). Esta garantía es voluntaria y solo existe si está en el contrato. En vivienda tiene un tope:
| Fianza (obligatoria) | Garantía adicional (si se pacta) | |
|---|---|---|
| Vivienda, contrato de hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) | 1 mensualidad | Hasta 2 mensualidades |
| Vivienda temporal (nueva desde el 8 de octubre de 2026) | 1 mensualidad | Hasta 1 mensualidad |
| Local u otro uso distinto del de vivienda | 2 mensualidades | Sin límite en la ley |
El tope de la garantía adicional está escrito solo para los contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una empresa. La parte de la vivienda temporal la añade el decreto.
Ejemplo
Alquilas un piso por 800 euros al mes con un contrato de cinco años. El casero te puede pedir 800 euros de fianza y, si lo pone en el contrato, otra garantía de hasta 1.600 euros, por ejemplo un aval bancario. Si el contrato te exige tres mensualidades de garantía además de la fianza, se pasa del límite que fija la ley.
El casero no te puede exigir un seguro de impago
El decreto añade una frase tajante al artículo 36.5: en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. El casero puede contratar un seguro por su cuenta para cubrirse, pero no puede exigirte que lo contrates tú como condición para alquilarte el piso.
Un decreto ley puede caer. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero tiene que convalidarlo el Congreso (ahora lo hace la Diputación Permanente) y el 2 de octubre ya cayeron los dos decretos anteriores de la misma reforma. Si no se convalida, estas novedades dejarían de aplicarse. Actualizaremos el artículo cuando se vote.
El decreto no dice expresamente si estas reglas alcanzan a los contratos firmados antes del 8 de octubre. Como regla general, las leyes no tienen efecto retroactivo si no dicen lo contrario (art. 2.3 del Código Civil), así que lo prudente es contar con que protegen sobre todo a los contratos nuevos.
Lo que el casero no puede cobrarte aparte
Junto con la fianza, algunos propietarios y agencias añaden otros cobros al firmar. El artículo 20 de la LAU, tal como lo deja el decreto, los ordena así:
- Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato: no pueden repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente ni con otro nombre. Desde 2023 ya iban a cargo del arrendador, y ahora el texto lo refuerza y define como cualquier servicio para preparar, formalizar, gestionar, novar o renovar el contrato.
- Tributos de la vivienda, como el IBI: no se pueden imponer al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario.
- Servicios opcionales: solo van a tu cargo si los has pedido por escrito y te informaron antes de que eran opcionales y de lo que costaban.
- Gastos generales de la finca, como la comunidad: se pueden pactar, pero el acuerdo tiene que constar por escrito con el importe anual a la fecha del contrato.
Cuándo te pueden pedir más fianza
Durante los cinco primeros años del contrato, o los siete primeros si el arrendador es persona jurídica, la fianza no se actualiza, aunque suba la renta. La ley solo permite tocarla cuando el contrato se prorroga: el arrendador puede exigir que se incremente, o el arrendatario que se reduzca, hasta igualarla a una o dos mensualidades de la renta vigente (art. 36.2 de la LAU).
Si el plazo pactado supera los cinco años (siete si el arrendador es una empresa), la actualización se rige por lo que hayan acordado las partes. Si no pactaron nada, se presume que lo acordado para actualizar la renta vale también para la fianza (art. 36.3). Las prórrogas y sus plazos las tienes en prórroga del contrato de alquiler.
Dónde se deposita la fianza
Algunas comunidades autónomas obligan al casero a depositar la fianza en un organismo público hasta que acabe el contrato. La LAU les da esa posibilidad en su disposición adicional tercera y añade que, si pasado un mes desde el fin del contrato el organismo no devuelve el dinero, este genera el interés legal. La obligación, el trámite y las sanciones dependen de cada comunidad, así que pregunta en la tuya y pide al casero el justificante del depósito.
Devolución de la fianza: cuándo y qué se puede descontar
La LAU no fija un plazo máximo para devolver la fianza del alquiler, pero sí un efecto: el saldo que haya que devolver al inquilino devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto (art. 36.4 de la LAU). Por eso se suele entender que el casero tiene ese mes para revisar la vivienda y hacer las cuentas.
El casero puede descontar lo que el inquilino deba, es decir, rentas sin pagar y cantidades que hubiera asumido, como los suministros, y los daños que haya causado en la vivienda. El Código Civil parte de que el inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo o por una causa inevitable (art. 1561). Si el contrato no describe el estado del piso al entrar, se presume que lo recibió en buen estado (art. 1562), y responde del deterioro salvo que pruebe que no fue culpa suya (art. 1563).
El desgaste normal por el paso del tiempo no se descuenta, aunque las pequeñas reparaciones que exige el uso ordinario de la vivienda sí corren a cargo del inquilino (art. 21.4 de la LAU). Si te entregan el piso sucio o lo entregas tú así, tienes más en qué hacer si te entregan un piso de alquiler sucio.
El documento de finalización, la novedad del decreto
Para evitar discusiones sobre el estado del piso, el decreto añade un apartado 7 al artículo 36. Al terminar el contrato, las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en un documento de finalización del arrendamiento firmado por las dos. Si no se firma, o si el documento no refleja ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación.
En la práctica, si el decreto se convalida, no entregues las llaves sin dejar firmado cómo está el piso, y haz fotos ese día. Si el casero encuentra algo después, tendrá que demostrar que el daño es tuyo. Como punto de partida puedes usar el modelo de resolución del contrato de alquiler, que incluye la entrega de llaves.
No puedes dejar de pagar el último mes por la fianza
Es una tentación frecuente: no pagar la última renta y decir que ya se cubre con la fianza. No funciona. El inquilino está obligado a pagar la renta en los términos pactados mientras el contrato siga vigente (art. 1555.1 del Código Civil), y la fianza solo responde al final, de lo que quede debiéndose. Si dejas de pagar, el casero puede resolver el contrato por impago y reclamarte la deuda, como explicamos en qué hacer si el inquilino no paga el alquiler.
Si el casero no te devuelve la fianza
Si ha pasado un mes desde que entregaste las llaves y el casero no ha devuelto la fianza ni ha explicado qué descuenta, estos son los pasos:
- Pídela por escrito con un medio que deje constancia, como un burofax. Indica la fecha de entrega de las llaves, reclama el saldo con el interés legal y pide que justifique cada descuento con facturas o presupuestos.
- Intenta un acuerdo antes de demandar. Desde el 3 de abril de 2025, la demanda civil tiene que ir acompañada del documento que acredite el intento de negociación previa (art. 264.4.º de la LEC y art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Tu burofax con una propuesta de acuerdo o una mediación pueden servir.
- Reclama en el juzgado. El juicio verbal sirve para reclamaciones de hasta 15.000 euros (art. 250.2 de la LEC). Hasta 2.000 euros puedes ir sin abogado ni procurador, y por encima los necesitas (arts. 23.2 y 31.2). Si tienes un documento firmado por el casero que prueba que entregaste la fianza, como el contrato, también puedes usar el proceso monitorio, que no exige abogado ni procurador para la petición inicial.
- No dejes pasar el tiempo. Las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento (art. 1964.2 del Código Civil).
Preguntas frecuentes
Las dudas más habituales sobre la fianza del alquiler.
¿Cuántos meses de fianza se pueden pedir en un alquiler?
En un alquiler de vivienda, la fianza legal es de una mensualidad de renta. En un alquiler para uso distinto del de vivienda, como un local, son dos mensualidades (artículo 36.1 de la LAU). Además se puede pactar una garantía adicional, con un tope de dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco años.
¿Es legal pedir dos meses de fianza en un alquiler de vivienda?
Como fianza, no: la ley fija una mensualidad. Lo que sí se puede es pedir una mensualidad de fianza y pactar además una garantía adicional de hasta dos mensualidades, de modo que el máximo en un contrato de vivienda de hasta cinco años son tres meses entre fianza y garantía.
¿Cuál es la diferencia entre la fianza y la garantía adicional?
La fianza es obligatoria y se entrega en metálico. La garantía adicional es voluntaria y solo existe si se pacta en el contrato: puede ser un aval bancario, un depósito o una mensualidad más. En vivienda tiene un tope de dos mensualidades, o de una mensualidad en la vivienda temporal.
¿Me pueden obligar a contratar un seguro de impago?
No. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 36.5 de la LAU dice que en ningún caso puede exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. El decreto que lo introdujo todavía tiene que ser convalidado por el Congreso.
¿Cuándo tiene que devolver el casero la fianza?
La ley no fija una fecha límite, pero si pasa un mes desde que entregas las llaves sin que te devuelvan el saldo, ese dinero genera el interés legal. Por eso lo habitual es devolverla dentro de ese mes.
¿Pueden subirme la fianza si me suben el alquiler?
Durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, la fianza no se actualiza aunque suba la renta. Cada vez que el contrato se prorroga, el casero puede exigir que se iguale a la renta vigente, y tú que baje si la renta ha bajado.
¿Puedo no pagar el último mes de alquiler y dejar que se descuente de la fianza?
No. El inquilino tiene que pagar la renta mientras el contrato esté vigente y la fianza solo responde al final de lo que quede debiéndose. Si no pagas, el casero puede resolver el contrato por impago y reclamarte la deuda.
¿Es obligatorio depositar la fianza del alquiler en un organismo?
Depende de tu comunidad autónoma. La LAU permite que cada comunidad obligue al casero a depositarla en un organismo público hasta que termine el contrato. Pregunta al casero si lo ha hecho y pídele el justificante.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar la fianza?
Cinco años en el derecho civil común, desde que puede exigirse la devolución (artículo 1964.2 del Código Civil). Cuanto antes la reclames, más fácil es probar el estado de la vivienda al entregar las llaves.
