Para qué sirve el documento de entrega de llaves

El documento de entrega de llaves deja por escrito qué día pasa la vivienda de unas manos a otras, qué llaves se entregan y en qué estado está el piso en ese momento. Se firma al empezar un alquiler, al terminarlo y al vender una casa, y en los tres casos sirve para lo mismo: que nadie pueda discutir después lo que se vio ese día.

La fecha importa más de lo que parece. En el alquiler marca hasta cuándo se paga la renta y desde cuándo corre el mes que tiene el casero para devolver la fianza sin pagar intereses. En la compraventa, desde ella empieza el plazo para reclamar por vicios ocultos. Y el estado que se anote decide quién paga los desperfectos al final.

Un acta de entrega de llaves no pone fin al contrato por sí sola: recoge una entrega. Si lo que necesitas es pactar el fin del contrato de alquiler y la entrega de llaves en un mismo papel, porque termina antes de tiempo o quedan deudas por liquidar, lo que buscas es el modelo de resolución del contrato de alquiler, que incluye una cláusula de entrega de llaves dentro del acuerdo de terminación.

El acta al entrar en el piso: inventario y estado

Es el documento que más se olvida y el que más protege al inquilino. El artículo 1562 del Código Civil dice que, si no se expresa el estado de la finca al arrendarla, se presume, salvo prueba en contrario, que el inquilino la recibió en buen estado. Y al terminar, el inquilino debe devolverla tal como la recibió, salvo lo que se haya estropeado por el tiempo o por una causa inevitable (artículo 1561). Sin acta inicial, cualquier rozadura del primer día se puede acabar descontando de la fianza.

La versión de inicio de alquiler de esta página recoge lo que conviene anotar:

• Las llaves y mandos, uno por uno: puerta, portal, buzón, trastero y garaje, y si el casero se queda alguna copia.
• Las lecturas de los contadores de luz, agua y gas, con el número de contador o el CUPS.
• El estado de cada estancia: paredes, suelos, puertas, ventanas, grifos y sanitarios.
• El inventario de muebles y electrodomésticos, con su estado.
• Las fotografías fechadas, enviadas a la otra parte el mismo día.
• Un plazo de unos días para comunicar defectos que no se ven en la visita, como una caldera que no enciende.
• El recibo de la fianza, que en vivienda es de una mensualidad de renta.

Ninguna ley fija cuántas llaves hay que dar al inquilino. Lo razonable es entregar todos los juegos y anotarlos, porque al irse tendrá que devolver los mismos. Si el casero se guarda una copia, el acta puede dejar escrito que no la usará para entrar sin permiso: la vivienda alquilada es el domicilio del inquilino. El resto de condiciones del alquiler van en el contrato de alquiler, y el acta se firma el mismo día o al recoger las llaves.

Si al entrar te encuentras la casa sin limpiar o con averías, apúntalo en el acta antes de firmar, con fotos. Tienes más detalle sobre cómo reclamarlo en qué hacer si te entregan el piso de alquiler sucio.

Al devolver las llaves: el documento de finalización

El contrato de alquiler termina porque se acaba el plazo, porque las partes lo acuerdan o porque el inquilino desiste. Para desistir, el inquilino tiene que llevar al menos seis meses en la vivienda y avisar con 30 días de antelación (artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Cómo se calcula y qué pasa si te vas antes lo tienes en el desistimiento del contrato de alquiler.

El día de la salida se revisa la vivienda con el acta inicial delante. Lo que importa es separar el desgaste normal, que no paga el inquilino, de los daños causados por él o por quienes viven con él, de los que sí responde salvo que pruebe que no tuvo culpa (artículos 1563 y 1564 del Código Civil). Las pequeñas reparaciones que exige el uso ordinario corren de su cuenta (artículo 21.4 de la LAU).

El Real Decreto-ley 29/2026 añadió un apartado 7 al artículo 36 de la LAU: al terminar el contrato, las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por las dos. Si no se firma, o si no refleja ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado. El acta de devolución de esta página está pensada para servir como ese documento.

Con prudencia: el decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero tiene que convalidarlo el Congreso, que ya tumbó el anterior (el Real Decreto-ley 26/2026). Si no se convalida, desaparece la obligación del documento de finalización, aunque firmarlo seguirá siendo la mejor prueba del estado del piso.

El acta de devolución recoge también la fianza: si se devuelve entera, si se retiene una parte y por qué, y cuándo se paga el resto. El saldo que deba devolverse devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin haberlo devuelto (artículo 36.4 de la LAU). Qué se puede descontar y cómo reclamarla lo explicamos en la fianza del contrato de alquiler.

Entregar las llaves sin estar de acuerdo

A veces casero e inquilino no se ponen de acuerdo sobre una mancha en la pared o sobre cuánto se descuenta de la fianza. Eso no es motivo para quedarse las llaves ni para negarse a recibirlas.

Mientras el inquilino tenga las llaves, sigue teniendo la posesión del piso y el casero puede reclamarle la renta de esos días. Lo práctico es devolver las llaves igualmente y dejar el desacuerdo escrito: el acta de fin de alquiler tiene un apartado de observaciones para que cada parte anote lo que no comparte, y su firma prueba la entrega aunque no haya conformidad con el estado.

Si el casero no puede estar ese día, o manda a alguien de la agencia a recoger las llaves sin revisar nada, usa el justificante de entrega de llaves. Es una sola página en la que quien recibe las llaves firma la fecha, la hora y las llaves que se queda, y se marca si la revisión queda para otro día o no se ha hecho.

Si el casero no quiere recoger las llaves

Pasa cuando el casero no acepta que el contrato haya terminado o quiere retrasar la devolución de la fianza. El primer paso es un burofax con certificación de texto y acuse de recibo en el que ofreces una fecha y una hora para entregar las llaves y revisar la vivienda. Tienes modelos para redactarlo en modelos de burofax.

Si aun así se niega, las llaves se pueden consignar. El artículo 1176 del Código Civil permite al deudor quedar libre de su obligación consignando lo que debe entregar cuando el acreedor se niega sin razón a recibirlo. La consignación se puede hacer ante notario o en el Juzgado de Primera Instancia del lugar de la vivienda, y en el juzgado no hace falta abogado ni procurador (artículo 98 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria).

Compraventa: cuándo te dan las llaves de la casa

En la compraventa de una vivienda, las llaves suelen darse en la notaría, el día de la escritura. El artículo 1462 del Código Civil dice que otorgar la escritura pública equivale a entregar la vivienda, salvo que de la propia escritura resulte otra cosa. Si se pacta entregar las llaves unos días después, para que el vendedor termine la mudanza, conviene que la escritura lo diga y que ese día se firme el acta de entrega.

También se dan casos al revés: el comprador recibe las llaves antes de escriturar, para medir, hacer obras o entrar a vivir. Es un riesgo para el vendedor si la venta no llega a firmarse, así que la versión de compraventa de esta página tiene una cláusula para ese caso: para qué se entregan las llaves, quién paga los suministros desde ese día y en qué plazo se devuelven si no hay escritura.

En una vivienda de segunda mano, la fecha del acta importa por otra razón: las acciones por vicios ocultos se extinguen a los seis meses desde la entrega de la vivienda (artículo 1490 del Código Civil). Cómo se reclaman lo tienes en vicios ocultos en una vivienda.

Vivienda nueva: los defectos se anotan el mismo día

Al comprar a una promotora, la visita de entrega es el momento de repasar acabados, puertas, ventanas, enchufes, grifos y sanitarios, y anotar cada defecto en el acta con un plazo para repararlo. Junto con las llaves, la promotora tiene que entregarte el Libro del Edificio, con las instrucciones de uso y mantenimiento de la vivienda y sus instalaciones (artículo 7 y artículo 9.2.e) de la Ley de Ordenación de la Edificación).

Los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación no empiezan con tus llaves, sino con el acta de recepción de la obra que firman promotor y constructor, que suele ser anterior (artículo 6.5). Desde esa fecha se responde de los daños materiales durante estos plazos (artículo 17.1):

• Un año para los defectos de terminación o acabado, de los que responde el constructor.
• Tres años para los defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad.
• Diez años para los daños estructurales que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio.

Por eso no conviene esperar: un defecto de acabado que no se anote al recibir la casa puede estar ya a mitad de su año de garantía. Y una vez aparecido el daño, la acción para reclamarlo prescribe a los dos años (artículo 18). Los daños estructurales están cubiertos además por el seguro decenal que contrata el promotor.

Cuatro versiones propias y otros modelos que puedes consultar

Las cuatro versiones de la caja de arriba están en Word, para rellenarlas en el ordenador, y en PDF, para imprimirlas y completarlas a mano:

• Al inicio del alquiler: llaves, contadores, estado por estancias, inventario de muebles y recibo de la fianza.
• Al final del alquiler: llaves devueltas, lecturas finales, desperfectos, deudas pendientes, liquidación de la fianza y un apartado para anotar el desacuerdo. Sirve como documento de finalización.
• Justificante de entrega: una página para cuando solo se dejan las llaves, al casero, a una persona autorizada o a la agencia.
• Compraventa de vivienda: llaves, contadores, documentación que se entrega, defectos con plazo de reparación y la cláusula de entrega antes de escriturar.

Además hay cuatro modelos de otras webs, con su propia redacción, que conviene leer con calma antes de usarlos. Vesta CRM, un programa de gestión de alquileres, ofrece un acta de entrega de llaves en Word que vale para el inicio y para el final. El de idealista es un acuerdo de terminación del contrato con liquidación que incluye la entrega de llaves. Homming y OhMyRent, dos plataformas de gestión de alquileres, publican el texto del documento en su propia página, el de OhMyRent con apartados para la entrada y para la salida.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten al preparar un documento de entrega de llaves.