¿Qué tipos de arras existen?

La jurisprudencia distingue tres tipos de arras, según qué ocurra si una de las partes se echa atrás. Solo las arras penitenciales están reguladas expresamente en el artículo 1454 del Código Civil: las otras dos son de construcción jurisprudencial.

	Si el comprador se echa atrás	Si el vendedor se echa atrás
Arras penitenciales	Pierde las arras entregadas	Devuelve el doble de lo recibido
Arras confirmatorias	El vendedor puede exigir que cumpla o resolver el contrato, con indemnización	El comprador puede exigir que cumpla o resolver el contrato, con indemnización
Arras penales	Pierde las arras, como penalización por incumplir	Devuelve las arras y paga la pena pactada

Las confirmatorias siguen la regla general del artículo 1124 del Código Civil: quien cumple puede elegir entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con indemnización de daños en los dos casos. Las penales funcionan como una cláusula penal: la cantidad sustituye a la indemnización salvo pacto (artículo 1152), y no se puede exigir a la vez el cumplimiento y la pena si el contrato no lo permite (artículo 1153).

Todos los contratos de esta página son de arras penitenciales, las que permiten a cualquiera de las dos partes desistir asumiendo esa penalización. El Tribunal Supremo exige que la voluntad de pactar arras penitenciales conste con claridad: si el contrato no lo dice, las entiende como confirmatorias, una parte del precio pagada por adelantado que no permite echarse atrás sin más. Por eso los modelos, además de citar el artículo 1454, dicen de forma expresa que cada parte puede desistir y lo que pierde. Si quieres el desarrollo completo de los tres tipos, con el detalle de cada incumplimiento, lo tienes en contrato de arras: qué es y tipos.

¿Cuánto dinero se paga de arras?

No hay un porcentaje fijado por ley. En la práctica, lo habitual es entre el 5% y el 15% del precio de la vivienda, siendo el 10% lo más frecuente. Es un acuerdo libre entre comprador y vendedor, así que puede pactarse una cantidad menor si la firma de la escritura va a producirse en poco tiempo, o si el precio de la vivienda es muy elevado.

¿Qué datos debe tener un modelo de contrato de arras o señal?

En el contrato de arras se tienen que recoger los siguientes datos:

• Identificación del vendedor y del comprador.
• Descripción del objeto de la compraventa, que será un bien inmueble.
• Precio de la propiedad y forma de pago de la misma.
• La cláusula de arras penitenciales, con el compromiso del comprador de adquirir la vivienda y del vendedor de entregarla, y la penalización si alguno desiste (arriba, en la tabla de tipos de arras).
• Quién asumirá los gastos relacionados con la compraventa, como los costes de la notaría, la inscripción registral, etc.
• Plazo previsto para otorgar la escritura pública de compraventa.

Estas arras son distintas de una compraventa ya cerrada: si lo que necesitas es el documento definitivo para un bien mueble, no una vivienda, tienes el contrato de compraventa.

¿Quiénes firman el contrato de arras?

Lo firman el vendedor y el comprador, y si alguno de los dos es una pareja, conviene que firmen las dos personas. En el lado del vendedor no es solo una recomendación: hay dos casos en los que la firma del cónyuge es necesaria.

• La vivienda es ganancial. Para vender un bien ganancial hace falta el consentimiento de los dos cónyuges, según el artículo 1377 del Código Civil.
• Es la vivienda habitual de la familia, aunque sea solo de uno de los dos. El artículo 1320 exige también el consentimiento de ambos cónyuges (o una autorización judicial), aunque el matrimonio esté en separación de bienes.

En el lado del comprador, si está casado en gananciales y paga con dinero común, la vivienda será ganancial aunque firme solo uno, como dice el artículo 1347. Aun así, lo prudente es que firmen los dos, porque se compromete dinero de ambos. Si compran dos personas que no están casadas o están en separación de bienes, firman las dos, cada una por la parte que vaya a adquirir.

¿Cómo se efectúan los pagos en el contrato de arras de una compraventa?

Generalmente se establecen dos pagos:

• El primer pago se realiza en el momento en el que se firma el contrato.
• El segundo pago, el resto del precio, se hace al firmar la escritura ante notario, normalmente con cheque bancario o transferencia.

El plazo entre las arras y la escritura lo pactan las partes, porque la ley no fija ninguno. Si el comprador necesita hipoteca, conviene dejar margen: el banco tiene que entregarle la oferta vinculante (FEIN) con al menos diez días naturales de antelación a la firma del préstamo, según el artículo 14 de la Ley 5/2019. Los gastos de la escritura se reparten como dice el artículo 1455 del Código Civil (los de otorgamiento, el vendedor, y los de la primera copia y posteriores, el comprador), salvo que el contrato diga otra cosa.

Seis documentos propios y otros modelos que puedes consultar

Cada documento de la caja de descarga sirve para un caso distinto. Todos los contratos son de arras penitenciales, con euros, huecos entre corchetes y la firma del cónyuge del vendedor cuando hace falta.

• Modelo 1 (Word): el contrato general, para una compraventa entre particulares sin hipoteca de por medio.
• Modelo 2 (PDF): el mismo contrato con más detalle del inmueble (superficie, cuota de comunidad y plaza de garaje), para imprimir y rellenar a mano.
• Modelo 3 (PDF): venden dos cónyuges y había una reserva previa, que se suma a las arras y se descuenta del precio.
• Condicionado a la hipoteca: el comprador recupera las arras si el banco le deniega el préstamo antes de la fecha pactada.
• Con hipoteca pendiente: el vendedor todavía debe dinero al banco y la cancela en la misma firma con parte del precio.
• Desistimiento de las arras: la carta para comunicar a la otra parte que te echas atrás, con la opción del comprador y la del vendedor.

Los otros tres son de otras webs, así que conviene leerlos antes de usarlos. La OCU ofrece un contrato de arras penitenciales en Word, Hispacoop (la confederación de cooperativas de consumidores) tiene un formulario en PDF con la cláusula de arras penitenciales expresa (ojo: en el párrafo del vendedor, donde dice "parte compradora" debe decir "parte vendedora"), y Elías y Muñoz Abogados publica el texto de un modelo para copiar en su propia página. Si todavía no hay acuerdo cerrado y solo quieres apartar el piso unos días mientras lo piensas, lo que encaja es un contrato de reserva de vivienda.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

Las dudas más habituales antes de rellenar el modelo.