Cuándo tiene que devolverte el casero la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos no pone una fecha límite para devolver la fianza, pero sí una consecuencia: el saldo que haya que devolverte genera el interés legal cuando pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya pagado (artículo 36.4 de la LAU). Por eso se habla de un mes como plazo de devolución, y es el que da la Comunidad de Madrid en su página de fianzas.

El mes empieza a contar el día en que entregas las llaves, no el día en que termina el contrato sobre el papel. Si te vas antes o después de la fecha pactada, lo que cuenta es la entrega, así que conviene que ese día quede por escrito: un documento firmado por los dos o un mensaje del casero que lo confirme.

Cuántos meses de fianza se pueden pedir, qué garantías adicionales caben y el resto de reglas los tienes en el artículo sobre la fianza del contrato de alquiler.

Cómo pedir la devolución de la fianza por escrito

Lo primero es una carta al casero, que puedes mandar el mismo día que entregas las llaves o en los días siguientes. Para que luego te sirva de prueba, tiene que llevar estos datos:

1. Tu nombre y el del casero, con DNI o NIE, y la dirección de la vivienda.
2. La fecha del contrato y el importe de la fianza, tal como aparece en el contrato.
3. La fecha exacta en que entregaste las llaves.
4. El número de cuenta en el que quieres recibir el dinero.
5. Un plazo para pagar y la petición de que justifique por escrito, con facturas o presupuestos, cualquier descuento.

La carta vale por correo postal, por correo electrónico o por mensaje, siempre que puedas demostrar que el casero la recibió. Un correo o un WhatsApp que él conteste sirve. Si no responde, el siguiente paso es el burofax.

El burofax, cuando ha pasado el mes sin respuesta

El burofax es la forma de reclamar la fianza que mejor aguanta en un juicio. Enviado con certificación de texto y acuse de recibo, deja constancia de lo que pides y de cuándo lo recibió el casero, y le quita la excusa de que no lo sabía.

El modelo de burofax de esta página hace tres cosas a la vez:

• Reclama la fianza con sus intereses. El interés legal corre solo desde que se cumple el mes, sin que haga falta pedirlo antes, y el burofax deja fijado desde qué fecha lo reclamas.
• Interrumpe la prescripción. La reclamación extrajudicial del acreedor interrumpe el plazo para reclamar (artículo 1973 del Código Civil), que vuelve a contar entero desde ese día.
• Sirve como intento de negociación. Desde el 3 de abril de 2025, para ir al juzgado civil hay que haber intentado antes un acuerdo, y la negociación directa entre las partes cuenta (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Por eso el modelo incluye una propuesta de acuerdo.

Qué puede descontar el casero y cómo responder a un descuento

El casero puede quedarse con la parte de la fianza que cubra rentas sin pagar, suministros a tu cargo y daños que hayas causado en la vivienda. Lo que no puede descontar es el desgaste normal: el inquilino tiene que devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por una causa inevitable (artículo 1561 del Código Civil).

Sin nada escrito, la prueba juega en tu contra. Si el contrato no describe el estado del piso, se presume que lo recibiste en buen estado (artículo 1562), y respondes del deterioro salvo que demuestres que no fue culpa tuya (artículo 1563). De ahí la importancia del inventario y de las fotos del día que entras y del día que te vas.

Si no estás de acuerdo con un descuento, contesta por escrito con el modelo de respuesta, partida por partida: qué aceptas, qué no y por qué. Pide las facturas o los presupuestos de cada importe, porque un descuento sin justificante es difícil de defender. Y si el casero cree que le debes más de lo que cubre la fianza, lo habitual es que te lo reclame él con un escrito parecido al burofax por incumplimiento del contrato de alquiler.

El documento de finalización: el Real Decreto-ley 29/2026 añade un apartado 7 al artículo 36 de la LAU. Al terminar el contrato, las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en un documento firmado por las dos, y si no se firma o no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero todavía tiene que convalidarlo el Congreso, y el decreto anterior con esta misma medida, el 26/2026, ya cayó.

Para dejar por escrito la entrega de las llaves y el estado del piso puedes usar el modelo de resolución del contrato de alquiler, y el recibo de esta página para cerrar las cuentas de la fianza.

La fianza depositada en tu comunidad la recupera el casero

En muchas comunidades autónomas el casero tiene que depositar la fianza en un organismo público mientras dura el contrato (disposición adicional tercera de la LAU). Ese depósito no cambia quién te la debe: el organismo devuelve el dinero al casero, y es el casero quien te la devuelve a ti. Así funciona en cuatro comunidades con depósito obligatorio:

• Comunidad de Madrid: la devolución a la Agencia de Vivienda Social la pide la persona arrendadora una vez terminado el contrato, y la Agencia se la transfiere en un mes como máximo (sede de la Comunidad de Madrid).
• Cataluña: la solicita al INCASÒL la parte arrendadora, que la recibe en su cuenta en un plazo máximo de 21 días (INCASÒL).
• Andalucía: la pide a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación (AVRA) el arrendador o su representante (AVRA).
• Comunidad Valenciana: la solicita la persona arrendadora a la Conselleria de Hacienda (sede de la Generalitat Valenciana).

Por eso no tienes que esperar a que el organismo devuelva el depósito para reclamar: tu plazo es el del artículo 36.4 de la LAU, no el del trámite autonómico. Si quieres comprobar si el casero llegó a depositar tu fianza, en Madrid el inquilino también puede pedir la acreditación del depósito, y en otras comunidades conviene preguntar al casero por el justificante.

Reclamar la fianza en el juzgado

Si ni la carta ni el burofax funcionan, quedan dos caminos: en el monitorio puedes empezar sin abogado sea cual sea el importe, y en el juicio verbal solo hasta 2.000 euros. Antes de presentar nada necesitas el intento de negociación previo: la ley lo exige con la demanda (artículo 264.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y también en los procesos especiales como el monitorio.

El proceso monitorio

El monitorio sirve para reclamar deudas de dinero de cualquier importe que se acrediten con documentos firmados por el deudor (artículo 812 de la LEC). El contrato de alquiler firmado por el casero, en el que consta que recibió la fianza, encaja. La petición inicial no necesita abogado ni procurador (artículos 23.2 y 31.2 de la LEC) y el juzgado requiere al casero para que pague o se oponga en 20 días (artículo 815). Cómo se presenta lo tienes en el artículo sobre el juicio monitorio.

El juicio verbal

Las reclamaciones de hasta 15.000 euros van por juicio verbal (artículo 250.2 de la LEC). Hasta 2.000 euros puedes ir sin abogado ni procurador, y por encima los necesitas (artículos 23.2 y 31.2). Si el casero se opone en el monitorio, el asunto pasa al juicio que corresponda por la cuantía (artículo 818).

No dejes pasar el tiempo. La acción para reclamar la fianza prescribe a los cinco años desde que se puede exigir la devolución (artículo 1964.2 del Código Civil), aunque cada reclamación por escrito vuelve a poner el plazo a cero.

Cuatro versiones propias y otros modelos que puedes consultar

Las cuatro versiones de esta página llevan los mismos datos de partida (partes, vivienda, importe de la fianza y fecha de entrega de las llaves) y sirven para momentos distintos:

• Carta de solicitud: para pedir la fianza al casero al entregar las llaves o en los días siguientes, con el número de cuenta y la petición de que justifique cualquier descuento.
• Burofax pasado el mes: el requerimiento formal cuando ha pasado un mes sin que te la devuelva, con el interés legal y una propuesta de acuerdo que sirve como intento de negociación.
• Respuesta a los descuentos: para contestar a una liquidación con la que no estás de acuerdo, partida por partida.
• Recibo de devolución: lo firman casero e inquilino cuando se devuelve la fianza, con el detalle de cada descuento. Le sirve al casero como justificante y al inquilino para dejar constancia de lo que recibió.

Además hay cuatro modelos de otras webs que aparecen entre los primeros resultados de búsqueda. Como no son propios, conviene leerlos con calma antes de usarlos. Abogados para Todos ofrece una solicitud de devolución de la fianza en Word, Arrenta tiene una carta para copiar en la propia página y Abogado de Desahucios publica un requerimiento para pedir la fianza y un modelo de demanda para reclamarla en el juzgado. Ojo con la demanda: cita un límite de 6.000 euros para el juicio verbal, que hoy es de 15.000.

Preguntas frecuentes

Las dudas más habituales al pedir o reclamar la devolución de la fianza del alquiler.