Prórroga del contrato de alquiler en 2026: cuántas hay y cómo pedir la de dos años

Cumplir cinco años en un piso de alquiler trae casi siempre las mismas dudas: si hay que firmar algo para seguir en la casa y si el propietario puede pedirte que te vayas. Este otoño se han complicado, porque el Gobierno aprobó el 6 de octubre dos decretos que tocan las prórrogas y ninguno está todavía convalidado.

Lo que te corresponde depende de en qué fase esté tu contrato y de cuál de esos decretos se mantenga. En este artículo te explicamos las prórrogas que da hoy la Ley de Arrendamientos Urbanos, la prórroga extraordinaria de hasta dos años que se puede pedir desde el 8 de octubre, lo que cambiaría desde el 15 de noviembre y qué pasa con tu contrato si el Congreso no convalida los decretos.

Estado a 15 de octubre de 2026. La prórroga de dos años está en vigor desde el 8 de octubre, pero el Congreso todavía tiene que convalidar el decreto que la crea. Si solo buscas eso, ve directo a la prórroga extraordinaria de dos años.

Qué es la prórroga y en qué se diferencia de la renovación

La prórroga alarga la duración de un contrato que ya existe, con las mismas condiciones que se pactaron al firmarlo. No hace falta redactar nada nuevo ni volver a negociar la renta, salvo la actualización anual que ya estuviera prevista.

La renovación es distinta: implica un contrato nuevo, con la posibilidad de cambiar cláusulas, duración o renta. En la práctica, muchos inquilinos y propietarios usan las dos palabras como sinónimos, pero solo la prórroga es automática por ley. La renovación exige que ambas partes se sienten a pactar de cero.

Cuántas prórrogas tiene un contrato y cuánto dura cada una

La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue tres figuras ordinarias que se aplican una detrás de otra, y solo la última no tiene fecha de caducidad. Si quieres repasar el resto de condiciones del contrato, tienes la guía del contrato de arrendamiento. Las prórrogas extraordinarias, que se piden aparte, van más abajo.

Figura	Cómo funciona	Duración máxima	¿Sube la renta?
Prórroga obligatoria	El propietario no puede negarse y el inquilino puede dejarla avisando con 30 días	Hasta 5 años, 7 si el arrendador es una empresa	No, salvo actualización pactada
Prórroga tácita	Se activa sola si nadie avisa a tiempo	Hasta 3 años más, por anualidades	No, misma norma
Tácita reconducción	Se activa sola tras agotar la anterior	Indefinida, por periodos iguales al de pago	Sí puede renegociarse

La prórroga obligatoria: los primeros 5 o 7 años

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima que el propietario no puede evitar aunque el contrato original pactase un plazo más corto. Si se firmó, por ejemplo, un contrato de un año, se prorroga solo, año a año, hasta llegar a los cinco (o los siete si el arrendador es una persona jurídica), salvo que el inquilino avise con al menos 30 días de antelación de que no quiere seguir. Por eso un contrato de alquiler de un año es prorrogable a cinco aunque no diga nada de prórrogas.

Esta prórroga depende solo del inquilino, que además puede desistir del contrato a partir de los seis meses avisando con 30 días. El propietario solo puede evitarla si es persona física y, al firmar, hizo constar de forma expresa que necesitaría la vivienda para sí o para un familiar en primer grado antes de los cinco años. En ese caso tiene que avisar con dos meses de antelación y, si pasados tres meses nadie ocupa la casa, el inquilino puede volver a ella o reclamar una indemnización.

Hasta 3 años más: la prórroga tácita

Cumplidos los cinco o siete años, el contrato no termina solo, y por eso no hace falta renovar el contrato de alquiler después de 5 años para seguir en la casa. El artículo 10.1 de la LAU dice que, si ninguna de las dos partes avisa con la antelación debida de que no quiere seguir, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Esta prórroga sí puede evitarla cualquiera de las dos partes, a diferencia de la anterior: basta con notificarlo dentro de plazo. Además, el inquilino puede dejarla al terminar cualquiera de las anualidades avisando con un mes de antelación. Si nadie dice nada, se entra en ella automáticamente, sin necesidad de firmar ningún papel.

Después de los 8 o 10 años: la tácita reconducción

Cuando se agotan la prórroga obligatoria y la tácita (ocho años con propietario particular, diez si es una empresa) y ninguna de las partes ha dicho nada, el contrato no se extingue: entra en tácita reconducción, regulada en el artículo 1.566 del Código Civil.

A partir de ahí el contrato deja de tener fecha de fin fija y se renueva de forma indefinida por periodos iguales al de pago de la renta, casi siempre mensual. Cualquiera de las dos partes puede ponerle fin al terminar cada periodo, avisando con antelación. Es la fase que el Real Decreto-ley 28/2026 cambiaría, como verás más abajo.

Cuánto hay que avisar y quién

Los plazos de preaviso son distintos según quién quiera dejarlo y en qué fase esté el contrato.

Para evitar la prórroga tácita, el propietario tiene que avisar con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. El inquilino, con al menos dos meses. Si nadie avisa en esos plazos, se entra automáticamente en la prórroga siguiente que corresponda. Durante la prórroga obligatoria de los primeros años solo cuenta el aviso del inquilino, de 30 días.

Aviso a tiempo, no antes ni después. Un preaviso enviado con más margen del exigido vale igual, pero si se envía tarde, aunque sea por un día, el contrato se prorroga igualmente ese año completo.

Prórroga extraordinaria de dos años: lo que permite el decreto de octubre de 2026

Desde el 8 de octubre de 2026 los inquilinos de vivienda habitual pueden pedir una prórroga extraordinaria del contrato de alquiler de hasta dos años más. La recoge la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, y se parece a la que creó en marzo el decreto 8/2026: la pide el inquilino y el propietario tiene que aceptarla salvo en unos casos concretos. Está en vigor, pero el Congreso todavía tiene que convalidar el decreto. Con las Cortes disueltas y las elecciones convocadas para el 29 de noviembre, la votación corresponde a la Diputación Permanente.

Quién puede pedirla

La disposición final quinta se aplica a los contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU que estuvieran vigentes el 8 de octubre de 2026 y en los que se dé una de estas tres situaciones:

• La prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028.
• Termina la prórroga tácita.
• Termina la tácita reconducción.

Además, el inquilino tiene que estar al corriente del pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores. Si cumple, puede pedir una prórroga por plazos anuales de hasta dos años en total, con los mismos términos y condiciones que el contrato en vigor. La norma solo exige que haya una solicitud y no fija una forma concreta, pero conviene hacerla por escrito y con prueba de la fecha, por ejemplo por burofax o correo certificado.

Cuándo puede negarse el propietario

El propietario tiene que aceptar la solicitud, salvo que ocurra alguna de estas cosas:

• Las dos partes han fijado otros términos o condiciones por acuerdo.
• Han firmado un contrato nuevo.
• El propietario ha comunicado, en los plazos del artículo 9.3 de la LAU, que necesita la vivienda para sí o para sus familiares. El decreto añade que no hace falta que el contrato lo previera, siempre que la causa sea real y esté acreditada.
• Se acuerda renovar el contrato o firmar uno nuevo con una renta al menos un 5 % más baja que la vigente.

Tampoco se aplica si tu vivienda está en una zona tensionada y te corresponde la prórroga del artículo 10.3 de la LAU: es incompatible con esta y se aplica antes, como verás en el apartado de otras prórrogas extraordinarias.

Si ya pediste la prórroga con el decreto de marzo

El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, ya dio a los inquilinos esa opción, con un tope del 2 % a la subida de la renta. Estuvo en vigor solo cinco semanas: el Congreso lo derogó el 28 de abril de 2026, por 177 votos en contra de PP, Vox y Junts frente a 166 a favor.

La disposición transitoria primera del decreto nuevo da por válidas, sin que tengas que repetirlas, las solicitudes que hiciste con aquel decreto mientras estuvo en vigor, sin perjuicio de que puedas desistir. Cuando termine esa prórroga, si quieres otra tendrás que pedirla con las reglas del decreto nuevo.

Lo que cambiaría el Real Decreto-ley 28/2026 desde el 15 de noviembre

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, reescribe el artículo 10 de la LAU y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026, no antes. Su convalidación no está asegurada, así que lo que sigue es lo que pasaría si se mantiene.

• Prórrogas de cinco o siete años. Pasados los primeros cinco años (siete si el arrendador es una empresa), si nadie avisa, el contrato se prorrogaría por plazos sucesivos de cinco años (o siete), en vez de por anualidades hasta un máximo de tres años.
• Preaviso de seis meses para el propietario. Hoy son cuatro. El del inquilino seguiría en dos meses.
• Indemnización si el propietario no prorroga. Sería la mayor de dos cantidades: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la casa. Se calculan sobre el valor superior del rango que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler y, si no hay valor, sobre la renta del contrato.

No habría indemnización si el propietario es persona física y necesita la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado, si el inquilino no ha vivido en ella más de seis meses en los doce anteriores sin causa justificada, si tiene otra vivienda apta en el mismo municipio, si firman un contrato nuevo o si el inquilino rechaza una oferta de contrato de cinco años (siete) con la renta ajustada a la ley. El propietario tiene que hacer constar la causa por escrito en el aviso.

Los contratos que ya estén en la prórroga tácita de hoy la terminarían con las reglas actuales y después pasarían al régimen nuevo. Los avisos de no renovación enviados antes de que se publicara el decreto, el 7 de octubre, conservan su eficacia y no dan derecho a indemnización. Y si a un contrato le quedan menos de seis meses cuando el decreto entre en vigor, el propietario todavía podría avisar con cuatro.

El decreto también regula cómo encaja con la prórroga de dos años del otro. Su disposición adicional primera dice que la del decreto 29/2026 no se aplica cuando proceda la nueva prórroga del artículo 10.1, y su exposición de motivos la describe como un puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida. Si se aplica a un contrato cuyo propietario ya había avisado de que no seguía, el contrato termina al acabar esa prórroga, con indemnización si no concurre ninguna de las causas anteriores.

Otras prórrogas extraordinarias: zona tensionada y vulnerabilidad

Aparte de la de dos años, la LAU recoge otras dos prórrogas extraordinarias que ya existían, introducidas por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Las pide el inquilino y se aplican cuando acaba la prórroga obligatoria o la tácita.

La primera es la de las zonas de mercado residencial tensionado (artículo 10.3 de la LAU). Si la vivienda está en una zona declarada como tal, y mientras esa declaración siga vigente, el inquilino puede pedir una prórroga de hasta tres años, por plazos anuales. El propietario está obligado a aceptarla, salvo que las partes hayan pactado otras condiciones, hayan firmado un contrato nuevo con los límites de renta que correspondan o haya comunicado a tiempo que necesita la vivienda para sí o para un familiar en primer grado.

La segunda es la de vulnerabilidad (artículo 10.2): hasta un año más, acreditando con un informe de los servicios sociales del último año una situación de vulnerabilidad social y económica. El propietario solo está obligado a aceptarla si es un gran tenedor, que en general es quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial.

Si tu vivienda está en zona tensionada, la de tres años va por delante: es incompatible con la de dos años del decreto y se aplica con preferencia. Solo funciona en las zonas que cada comunidad autónoma haya declarado tensionadas, y hay que comprobarlo caso por caso.

¿Pueden subirte la renta al prorrogar?

En la prórroga obligatoria y en la tácita, no, y tampoco sube porque se cumplan los cinco años. La renta se mantiene en la cuantía pactada, con la única salvedad de la actualización anual que el propio contrato prevea. Si el contrato no dice nada, no hay actualización, y si la prevé, el aumento no puede superar la variación del IRAV, el índice oficial de referencia para actualizar los alquileres de vivienda.

Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay además una regla temporal, la disposición final sexta del decreto 29/2026. Se aplica a las actualizaciones cuyo aniversario caiga entre el 8 de octubre de 2026 y esa fecha. Si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no se puede aplicar ningún incremento. En los demás casos sube lo que pacten las partes y, si no hay pacto, como máximo un 2 %.

Cosa distinta es un contrato nuevo, donde propietario e inquilino negocian de cero, con los límites que se apliquen en una zona tensionada. Pero eso ya no es una consecuencia de la prórroga, sino de una negociación aparte entre las partes.

Qué pasa si los decretos no se convalidan

Un decreto ley se aplica desde que se publica, pero el Congreso tiene treinta días para convalidarlo o derogarlo. Ya ha ocurrido este año: el Congreso derogó el decreto 8/2026 el 28 de abril y, a principios de octubre, los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, cuya derogación publicó el BOE el 2 de octubre. Los dos decretos de octubre están ahora en ese trance. Cómo funciona la votación y qué se conserva lo explicamos en qué pasa cuando un decreto ley no se convalida.

Aplicado a estos dos casos, y con el precedente de abril:

• Si cae el decreto 29/2026, la prórroga de dos años y el tope de la renta dejan de existir cuando se publique la derogación en el BOE, y ya no podrás pedirla. Lo que se hubiera concedido mientras estuvo en vigor se mantiene, en principio, porque la derogación solo mira hacia delante. Si la habías pedido y no te la habían concedido, la situación es menos clara: la resolución que derogó el decreto de marzo no dijo nada sobre las solicitudes en trámite.
• Si cae el decreto 28/2026, o no llega a aplicarse, sigue la prórroga tácita de hoy: anualidades hasta tres años, preaviso de cuatro meses y sin indemnización. Si se deroga antes del 15 de noviembre, nunca llegará a aplicarse. Si se deroga después, en general vuelve la regla actual desde la publicación de la derogación.
• Si cae uno y se mantiene el otro, la combinación no está clara: el decreto 28/2026 reescribe un artículo 10 que ya había modificado el 29/2026 y su disposición adicional primera habla de la prórroga de este último.

Mientras tanto, si tu contrato cumple los requisitos, lo prudente es pedir la prórroga cuanto antes y por escrito, porque lo concedido mientras el decreto está en vigor se mantiene, en principio, aunque caiga después.

Modelo de prórroga para descargar

Cuando las dos partes deciden prorrogar el contrato de mutuo acuerdo, o simplemente quieren dejarlo por escrito aunque la ley ya lo prorrogue sola, lo habitual es firmar un anexo breve que recoge la nueva fecha de fin y remite al resto del contrato original. Tienes una plantilla lista para rellenar en modelo de prórroga de contrato de alquiler, en Word y PDF.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten sobre la prórroga del alquiler.