Un anuncio con un precio que no cuadra, una subida que llega por carta o un contrato a punto de firmarse acaban en la misma pregunta: si lo que se paga está dentro de lo razonable para la zona. Para eso existe el índice de referencia del alquiler del Ministerio de Vivienda, que se consulta en internet, y desde el 8 de octubre de 2026 su cifra pesa más que antes.
Qué cambia cuando tu renta lo supera depende de dónde esté la vivienda, de quién sea el casero y de si el contrato es nuevo o ya está en marcha. Te explicamos cómo consultar el índice paso a paso, cómo saber si tu renta lo supera y qué dice el Real Decreto-ley 29/2026, que todavía tiene que convalidar el Congreso.
Pendiente de convalidar: el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso todavía tiene que convalidarlo. El índice y las zonas tensionadas no dependen de él, pero sí algunos efectos que cuentas aquí. En el penúltimo apartado vemos cuáles.
Qué es el índice y quién lo calcula
El índice de referencia del alquiler es el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, conocido como SERPAVI. Lo mantiene el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y se construye con las declaraciones del IRPF de los propietarios que alquilan, que le facilitan la Agencia Tributaria y los institutos de estadística de Navarra y del País Vasco.
No da un precio único. Da un rango, con un valor inferior y uno superior, calculado para tu vivienda según su zona, su superficie, su antigüedad y sus características. Con carácter general es orientativo, y solo obliga en los casos que vemos más abajo.
No lo confundas con el IRAV. El IRAV lo publica el INE y sirve para limitar la subida anual de la renta de los contratos en marcha. El SERPAVI dice cuánto es razonable pedir por una vivienda concreta.
El Ministerio ha ido ajustando su método: en su web figuran cuatro resoluciones de metodología, de marzo de 2024 a abril de 2026. Y el valor superior del rango ya tiene otro uso previsto: el Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y también tiene que convalidarse, lo usa para calcular la indemnización al inquilino cuando el casero decide no renovar el contrato.
Cómo consultarlo paso a paso
La consulta se hace en la aplicación web del Ministerio y lleva unos minutos.
- Entra en la aplicación. Está en serpavi.mivau.gob.es.
- Escribe la dirección o la referencia catastral. La referencia catastral aparece en el recibo del IBI y en la sede electrónica del Catastro. Con ella, la aplicación localiza la sección censal de tu vivienda.
- Revisa los datos de la vivienda. La superficie y la antigüedad del edificio vienen del Catastro. El resto lo completas tú: certificación energética, planta, estado de conservación y extras como ascensor, aparcamiento, conserjería o piscina. Cada dato que cambias ajusta el rango.
- Mira el resultado. Te da un rango en euros al mes y te avisa de si la vivienda está o no en una zona de mercado residencial tensionado.
- Genera el informe en PDF si quieres guardar el resultado.
Un límite que conviene saber antes de empezar: el sistema solo ofrece valores para viviendas de edificios de tipo colectivo con más de cinco años y una superficie construida de entre 30 y 150 metros cuadrados. Si tu casa es unifamiliar, más pequeña o más grande, o el edificio es reciente, el Ministerio no ofrece valores para ella.
Además de la consulta por vivienda hay mapas con datos medios por sección censal, distrito, municipio, provincia y comunidad autónoma, en la página del sistema en el Ministerio.
El certificado informativo
Mucha gente busca el certificado informativo de referencia de precios de alquiler. Lo que ofrece la aplicación es un informe en PDF con los datos de la vivienda que has introducido y su rango de valores, y el Ministerio explica que su contenido se puede verificar desde la propia aplicación.
Sirve para dejar constancia de qué rango salió y cuándo. Puedes enseñárselo al casero, adjuntarlo a una carta en la que discutes una subida o guardarlo por si hay una discusión más adelante. Es un documento informativo y no una resolución que obligue a nadie. Repite la consulta si pasa tiempo, porque los datos y el método se actualizan y el rango puede cambiar.
Sobre el nombre: en su ficha oficial, el Ministerio habla de informe en PDF y no de certificado. Así que, si una web te ofrece un certificado de referencia, comprueba que no sea ese mismo informe con otro nombre.
Cómo saber si tu renta supera el límite
Compara la renta mensual de tu contrato con el rango que te ha dado la aplicación. El decreto habla del "límite máximo del precio" del sistema de índices sin decir cuál es de los dos valores. El Ministerio sí lo dice en sus preguntas frecuentes: en zonas tensionadas, el valor superior del rango marca el límite de la renta, y su calculadora de subidas pregunta si tu renta es superior a los valores de referencia. Es el criterio del Ministerio, y lo prudente es comparar con el valor superior.
Ejemplo
Pagas 850 euros al mes por un piso de 75 metros cuadrados en un edificio de 1990. Consultas la aplicación con su referencia catastral y te devuelve un rango de 640 a 820 euros (cifras inventadas, solo para el ejemplo). Tu renta supera el valor superior en 30 euros, así que, con el criterio del Ministerio, supera el límite. Si pagaras 800 euros, estarías dentro del rango y por debajo del valor superior.
Si la aplicación no te da rango porque tu vivienda queda fuera de lo que cubre, tu renta no se puede comparar con ningún límite. En la calculadora de subidas del Ministerio, en ese caso se marca "No" a la pregunta de si tu renta supera los valores de referencia.
Si tu renta lo supera, esto cambia
Que tu renta esté por encima del límite no hace que el casero tenga que bajarla. Lo que cambia son las actualizaciones y algunos efectos fiscales.
No te pueden subir la renta. Si tu contrato cumple año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y tu renta supera el límite, no procede ningún incremento, según la disposición final sexta del decreto. Si no lo supera, hay otro tope, que explicamos aparte. Esta regla depende del decreto y cae con él.
Efecto en el IRPF del casero. El artículo 6 del decreto reforma, desde su entrada en vigor, las reducciones por alquilar vivienda. Si el propietario alquila la vivienda por primera vez y no es gran tenedor, la reducción del rendimiento neto es del 100 % cuando la renta inicial es inferior al límite del sistema, y del 50 % cuando es igual o superior. Esto no cambia tu renta ni tu deducción como inquilino.
Zonas tensionadas: cómo saber si la tuya lo es
El índice solo limita la renta cuando la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado. Las declaran las comunidades autónomas, duran tres años y se pueden prorrogar cada año, y el Ministerio publica cada trimestre una resolución con las que hay (artículo 18 de la Ley 12/2023).
Para saber si la tuya lo es tienes dos vías. La aplicación te lo dice al introducir la dirección o la referencia catastral, y el Ministerio mantiene una página con la lista de zonas y sus fechas de vigencia. Entre las que figuran hay municipios de Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias.
Si lo es, rigen límites para los contratos nuevos (artículos 17.6 y 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). La renta no puede pasar de la última que tuvo esa vivienda en los últimos cinco años, ya actualizada, y solo se admite hasta un 10 % más si hubo una rehabilitación, una mejora energética o de accesibilidad en los dos últimos años, o si el contrato es de diez años o más. Si el casero es gran tenedor, no puede pasar del límite del índice. La misma regla puede aplicarse a viviendas que llevan cinco años sin alquilarse, si la resolución de la zona lo recoge.
Gran tenedor es quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes y trasteros. En una zona tensionada la comunidad puede bajar ese umbral hasta cinco inmuebles, y la condición se acredita con una certificación del Registro de la Propiedad. En estas zonas, además, existe la prórroga extraordinaria del contrato de hasta tres años, que explicamos en la prórroga del contrato de alquiler.
Anuncios: el índice debe aparecer
El artículo 20 del decreto obliga a que toda oferta o publicidad de un alquiler, en un portal, en una agencia o en un cartel, respete la veracidad y la transparencia, y no omita ni distorsione información relevante. Además tiene que incluir, al menos:
- El índice de referencia del precio del alquiler, siempre que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado.
- El límite de renta aplicable y la normativa que lo fija, en los ámbitos donde la renta tiene un límite legal.
- El número, código o título identificativo de la vivienda, cuando proceda.
- La condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.
El artículo no concreta una sanción: la inspección y el régimen sancionador corresponden a cada Administración. Si el anuncio que te interesa no trae el índice y la vivienda está en zona tensionada, pídeselo al casero o a la agencia antes de visitar el piso. Más consejos para esa búsqueda, en la guía para alquilar un piso.
Cataluña tiene su propio índice
Cataluña mantiene un índice de referencia de precios del alquiler propio, en la web de la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Es un indicador de consulta pública que estima el precio medio del metro cuadrado de alquiler, se aplica a viviendas de programas de la Generalitat y a viviendas fuera de las zonas tensionadas, y su propia ficha dice que no regula la contención general de los precios.
Para el límite de renta en una zona tensionada, la ficha remite al sistema estatal. La Ley de Arrendamientos Urbanos deja a salvo, además, las competencias de las comunidades autónomas en vivienda y en derecho civil propio, como el de Cataluña (disposición adicional duodécima). Si vives allí, comprueba también lo que haya aprobado la Generalitat.
Qué pasa si el decreto no se convalida
El Real Decreto-ley 29/2026 es provisional hasta que el Congreso lo convalide. Si lo deroga, deja de aplicarse desde que se publique la derogación en el BOE. El anterior de esta serie, el 26/2026, lo derogó el Congreso el 2 de octubre, dos días después de publicarse. Lo que se conserva y lo que no lo explicamos en qué pasa si el Congreso no convalida un decreto ley.
El índice de referencia y las zonas tensionadas se quedarían, porque nacen de otras normas: la Ley 12/2023 y el Real Decreto-ley 7/2019. También los límites de los artículos 17.6 y 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para los contratos nuevos.
Lo que desaparecería es lo que añade el decreto: la regla de que no hay subida cuando la renta supera el límite, la obligación de que el anuncio lleve el índice y los datos del artículo 20, y las nuevas reducciones del IRPF del artículo 6, con lo que volverían las de la Ley 12/2023, de hasta el 90 %. Lo ya aplicado mientras estuvo en vigor se rige, en principio, por el decreto, salvo que el acuerdo de derogación diga otra cosa.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten sobre el índice de referencia del alquiler.
¿Qué es el índice de referencia del alquiler?
Es el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, conocido como SERPAVI, que mantiene el Ministerio de Vivienda con las declaraciones del IRPF de los propietarios que alquilan. Da un rango de precios, con un valor inferior y uno superior, para cada vivienda.
¿Dónde se consulta el índice de referencia del alquiler?
En serpavi.mivau.gob.es, la aplicación del Ministerio de Vivienda. Se introduce la dirección o la referencia catastral, se revisan los datos de la vivienda y sale el rango en euros al mes, con la opción de descargar un informe en PDF.
¿Es obligatorio respetar el índice de referencia?
Fuera de las zonas tensionadas es orientativo. En una zona tensionada limita la renta de los contratos nuevos de grandes tenedores y la de las viviendas que llevan cinco años sin alquilarse, si la zona lo recoge. Además, con el Real Decreto-ley 29/2026, si tu renta lo supera no procede ninguna subida anual hasta el 31 de diciembre de 2027.
¿Qué viviendas cubre el índice de referencia?
Las de edificios de tipo colectivo con más de cinco años y una superficie construida de entre 30 y 150 metros cuadrados. Para las demás, el Ministerio no ofrece valores.
¿El índice de referencia es lo mismo que el IRAV?
No. El IRAV lo publica el INE y limita la subida anual de la renta de un contrato en marcha. El índice de referencia es el SERPAVI del Ministerio de Vivienda y da el rango de precio de una vivienda concreta.
¿Qué hago si mi vivienda no tiene valor de referencia?
No hay un límite con el que comparar tu renta, y la renta de un contrato nuevo se pacta libremente salvo que otra norma la limite. En la calculadora de subidas del Ministerio se marca No en la pregunta de si tu renta supera los valores de referencia.
