Cada vez que un contrato de alquiler cumple un año, inquilino y casero vuelven a hacer la misma cuenta: cuánto puede subir la renta. Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 esa cuenta tiene reglas propias, y con tantos decretos en pocas semanas es fácil que cada uno tenga una cifra distinta en la cabeza.
La respuesta depende de tres cosas: si tu contrato tiene cláusula de actualización, si lo que pagas supera el límite del índice de referencia del Ministerio de Vivienda y si habéis pactado algo nuevo. Te explicamos cómo se calcula la subida con lo que dice el Real Decreto-ley 29/2026, en qué casos la renta se queda como está y cómo pedir o rechazar una subida por escrito.
Pendiente de convalidar: el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso todavía tiene que convalidarlo. Si cae, lo que ves en este artículo cambia, y en el penúltimo apartado explicamos cómo.
Cuánto se puede subir el alquiler hasta 2027
Si tu contrato tiene cláusula de actualización y tu renta no supera el límite del índice de referencia, la subida máxima es del 2 %, salvo que casero e inquilino pacten otra cifra. Vale para las actualizaciones anuales que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, según la disposición final sexta del decreto.
El 2 % se calcula sobre la renta que pagas cuando toca actualizar, y se cuenta por aniversario del contrato: cada vez que el contrato cumple un año dentro de ese periodo, cabe una actualización.
Ejemplo
Pagas 800 euros al mes y tu contrato cumple años el 15 de noviembre. Tiene cláusula de actualización y tu renta está por debajo del límite del índice. Si no pactáis otra cosa, el 15 de noviembre de 2026 la renta puede pasar a 816 euros (800 por 1,02). Como el 15 de noviembre de 2027 también cae antes del 31 de diciembre de 2027, cabe una segunda actualización de otro 2 %: 816 por 1,02 son 832,32 euros.
Esa cifra es un tope, no un derecho del casero. Si tu cláusula dice IPC o fija otro porcentaje, mientras dure este periodo y no hayáis pactado nada nuevo, la subida no puede pasar del 2 %. Y el IRAV, que vemos más abajo, puede dejarla todavía más baja.
También podéis acordar otra cifra. El decreto habla de "nuevo pacto entre las partes", y en ese caso se aplica lo que firméis, aunque el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sigue poniendo el IRAV como techo en todo caso. Si aceptas una subida distinta, déjala por escrito.
Cuándo el casero no puede subirte nada
Hay tres situaciones en las que la renta se queda como está, aunque el casero te haya escrito pidiendo la subida.
Tu contrato no tiene cláusula de actualización. Según el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en defecto de pacto expreso no se aplica actualización de rentas. Si el contrato calla sobre la renta, la cantidad no sube mientras dure, ni en las prórrogas. Esto ya era así antes del decreto. Cómo funcionan esas ampliaciones de plazo lo tienes en la prórroga del contrato de alquiler.
Tu renta supera el límite del índice de referencia. Si lo que pagas es superior al límite máximo del precio que marca el sistema de índices de precios de referencia, el decreto dice que no procede ningún incremento. Ese límite lo calcula el Ministerio de Vivienda para cada vivienda, y cómo consultarlo lo contamos en un artículo aparte sobre el índice de referencia del alquiler.
Ojo con una limitación: el sistema solo da valor a viviendas de edificios de varios pisos con más de cinco años y entre 30 y 150 metros cuadrados. Si la tuya no tiene valor de referencia, esta regla no juega y vuelves al caso del 2 %.
La subida no llega a tiempo o no te la han comunicado. La ley solo permite actualizar la renta en la fecha en que se cumple cada año del contrato, y la renta nueva se puede exigir desde el mes siguiente a aquel en que te lo notifiquen por escrito (artículo 18). Una subida aplicada antes del aniversario no vale, y un contrato que no ha cumplido todavía su primer año no se actualiza.
Los tres casos de un vistazo
La tabla resume qué te corresponde según tu situación. Se lee de arriba abajo: la primera fila que encaje con tu contrato es la que manda.
| Tu situación | Cuánto puede subir la renta | Dónde lo dice |
|---|---|---|
| El contrato no tiene cláusula de actualización | Nada, mientras dure el contrato | Artículo 18.1 de la LAU |
| Hay cláusula, pero tu renta supera el límite del índice de referencia | Nada, en las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027 | Disposición final sexta, letra a), del RDL 29/2026 |
| Hay cláusula y tu renta no supera el límite, o tu vivienda no tiene valor de referencia | Lo que pactéis de nuevo. Sin pacto, un máximo del 2 % y nunca más que el IRAV | Disposición final sexta, letra b), del RDL 29/2026 y artículo 18.1 de la LAU |
IRAV e IPC: qué índice marca el techo
El IRAV es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo publica el INE cada mes, y el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo pone como límite: el aumento anual de la renta no puede superar la variación del IRAV en la fecha de actualización, tomando como referencia el último índice publicado ese día.
No es el IPC, aunque parte de él. Según la resolución del INE de 18 de diciembre de 2024, el IRAV es el menor de tres valores: la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada que toma el 2 % como objetivo de inflación a medio plazo. Por construcción, nunca supera al IPC.
Si tu cláusula dice IPC, la subida se calcula con el IPC pero no puede pasar del IRAV y, mientras dure el periodo del decreto, tampoco del 2 % salvo nuevo pacto. Si la cláusula habla de actualizar sin decir con qué índice, la ley manda usar el IRAV.
El valor de cada mes está en la página del IRAV del INE. No te damos aquí una cifra porque cambia cada mes y la que cuenta es la del último dato publicado el día en que toca actualizar tu renta.
Con el decreto en vigor, el IRAV es el tope en todos los contratos de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, también en los anteriores a la Ley 12/2023, por la nueva redacción de su disposición transitoria cuarta. Sin el decreto, el INE indica que el IRAV se aplica a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, y los anteriores seguirían con el IPC como tope.
Cómo se calcula la subida paso a paso
Con estos cinco pasos sabes cuánto te pueden pedir y si te lo pueden pedir.
- Mira la fecha de actualización. Es el aniversario del contrato. Para que valga el límite del decreto tiene que caer entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
- Busca la cláusula de actualización en el contrato. Si no hay ninguna, no hay subida.
- Comprueba si tu renta supera el límite del índice de referencia. Se consulta en el sistema estatal del Ministerio con tu dirección o tu referencia catastral. Si la supera, no hay subida. Si no la supera, o tu vivienda no tiene valor, sigue.
- Calcula el 2 %. Multiplica tu renta por 1,02. Una renta de 650 euros pasa a 663.
- Compara con el IRAV. Si el IRAV del último mes publicado es inferior al 2 %, el tope es el IRAV. Si habéis pactado otra cifra por escrito, aplica lo pactado sin pasar del IRAV.
El Ministerio de Vivienda tiene además una calculadora oficial de la subida máxima. Te pide la renta que pagas, si es superior a los valores de referencia y cuándo termina tu contrato. Sus resultados son orientativos. Para comprobar si cumples las condiciones, puedes llamar al 047, el teléfono gratuito por el derecho a la vivienda.
Cómo tiene que pedirte la subida el casero
El casero tiene que comunicártela por escrito y decirte qué porcentaje aplica (artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si se lo pides, tiene que acompañar la certificación del INE que lo justifique. Vale también una nota en el recibo del mes anterior.
La renta nueva se te puede exigir desde el mes siguiente a aquel en que te avisa. Si tu contrato cumple años el 1 de marzo y el casero te lo comunica el 20 de marzo, la subida se paga desde abril, y marzo se paga con la renta de siempre. Si te avisa tarde, no puede reclamarte la diferencia de los meses anteriores.
Pídele siempre el cálculo: qué índice ha usado, de qué mes y en qué cláusula se apoya. Con eso puedes comprobar la cifra con los pasos de arriba antes de contestar.
Habitaciones y alquileres de temporada
El decreto ha tocado también estos dos tipos de alquiler, y conviene no darlos por fuera de las reglas.
En un alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez en la misma vivienda no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa (artículo 17.9). Además, la ley incluye ahora el arrendamiento de una habitación dentro del arrendamiento de vivienda (artículo 2). Lo normal es que las reglas de actualización de arriba también les valgan, aunque el decreto no lo diga con esas palabras. Más sobre este contrato en el contrato de alquiler de una habitación.
En el alquiler de temporada, si se firman varios contratos seguidos sobre la misma vivienda, la renta de los siguientes no puede subir cada año más que el IRAV (artículo 17.8). Y si el contrato no recoge la causa de la temporalidad, o se encadenan más de dos contratos seguidos entre las mismas partes, el alquiler se trata como de vivienda habitual y le vale todo lo anterior (artículos 7.2 y 9 bis). Los detalles están en el contrato de alquiler por temporada.
Si te piden más de lo permitido
Si la cifra que te piden no encaja con lo anterior, ve ordenado y deja todo por escrito.
- Pide el cálculo por escrito: índice usado, mes de referencia y cláusula del contrato en la que se apoya.
- Contesta de forma que quede constancia: un correo con acuse o un burofax. Di cuál es la renta que consideras correcta y por qué.
- Sigue pagando cada mes sin retrasos. Lo prudente es pagar la cantidad que sabes que es legal y dejar escrito el motivo. Si el casero reclama la diferencia, se discute con los papeles delante.
- Guarda los justificantes. Si ya has pagado de más, puedes reclamar lo cobrado de más.
- Pide orientación gratuita en el 047 o en la oficina de vivienda de tu comunidad autónoma.
Para el resto de dudas del contrato, desde la fianza hasta el plazo, tienes la guía para alquilar un piso.
Qué pasa si el decreto no se convalida
El Real Decreto-ley 29/2026 es provisional hasta que el Congreso lo convalide. Si lo deroga, deja de aplicarse desde que se publique la derogación en el BOE y vuelve la regla anterior. El anterior de esta serie, el 26/2026, lo derogó el Congreso el 2 de octubre, dos días después de publicarse. Lo que se conserva y lo que no lo explicamos en qué pasa si el Congreso no convalida un decreto ley.
En lo que toca a la renta, se acabaría la disposición final sexta: dejaría de existir el tope del 2 % y la regla de que no hay subida cuando la renta supera el límite. Seguiría sin actualizarse la renta si el contrato no tiene cláusula. Para el resto volvería la redacción anterior del artículo 18.1, con el IPC como tope en lugar del IRAV y, si la cláusula no dice con qué índice se actualiza, el Índice de Garantía de Competitividad. El INE, por su parte, indica que el IRAV ya se aplica a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.
La derogación mira hacia delante. Una actualización que se te comunicó y se aplicó mientras el decreto estuvo en vigor se rige, en principio, por él, salvo que el acuerdo de derogación diga otra cosa. Guarda la fecha de la comunicación y el porcentaje. Y si firmas ahora un pacto de actualización, que sea por escrito y diga el índice y el mes de referencia: así te sirve con decreto o sin él.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten sobre cuánto puede subir el alquiler.
¿Cuánto me pueden subir el alquiler en 2026 y 2027?
Si tu contrato cumple año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y tiene cláusula de actualización, lo que pactéis de nuevo y, sin pacto, un máximo del 2 %, siempre sin pasar del IRAV. Si tu renta supera el límite del índice de referencia del Ministerio de Vivienda, o el contrato no tiene cláusula, no puede subir nada. Todo depende de que el Congreso convalide el Real Decreto-ley 29/2026.
¿Cuánto es el 2 % de un alquiler de 800 euros?
Son 16 euros, así que la renta pasaría de 800 a 816 euros al mes. Se calcula multiplicando la renta por 1,02.
¿Me pueden subir el alquiler si el contrato no dice nada de actualizar la renta?
No. Según el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si no hay pacto expreso no se aplica actualización de rentas, y eso incluye las prórrogas del contrato.
¿La subida del alquiler se calcula con el IPC o con el IRAV?
El IRAV es el techo que fija la ley. Lo publica el INE y es el menor de tres valores, entre ellos el IPC, así que nunca lo supera. Si tu cláusula dice IPC, la subida no puede pasar del IRAV, y mientras dure el decreto tampoco del 2 % si no hay nuevo pacto.
¿El casero puede subirme la renta con efecto retroactivo?
No. La renta actualizada solo se puede exigir desde el mes siguiente a aquel en que el casero te lo comunica por escrito, y la actualización solo cabe en el aniversario del contrato.
¿Qué pasa con la subida si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalida?
Dejarían de existir el tope del 2 % y la regla de que no hay subida cuando la renta supera el límite. Volvería la redacción anterior del artículo 18.1, con el IPC como tope, y la renta seguiría sin actualizarse si el contrato no tiene cláusula.
