Contrato de alquiler de una habitación: ley, límite de renta y modelo

Compartir piso alquilando una habitación, tanto si la ofreces como si la buscas para vivir, trae enseguida la misma pregunta: qué ley protege ese contrato y qué puede pedir la otra parte. Durante años la respuesta fue incómoda: una hoja firmada entre los dos, pocas reglas escritas y mucho margen para que cada uno interpretara lo suyo.

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso lo convalide, ha cambiado esas reglas para el alquiler por habitaciones. Te explicamos qué ley se aplica ahora a la habitación, cuánto se puede cobrar por ella, qué fianza y garantía pueden exigirte, qué debe llevar el contrato y qué ocurre si el decreto no sale adelante.

Qué ley rige el alquiler por habitaciones desde el 8 de octubre

La nueva normativa del alquiler por habitaciones parte de una idea sencilla: desde el 8 de octubre el arrendamiento de una habitación es un arrendamiento de vivienda y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no por el Código Civil. Lo dice el nuevo artículo 2.1 de la LAU, que define la vivienda habitual como la edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, "incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda". El artículo 2.3 repite la idea para el arrendamiento de vivienda temporal. Puedes leerlo en el texto del decreto en el BOE.

Hasta ahora el contrato se apoyaba en el Código Civil (artículos 1554 y siguientes), que deja casi todo a lo pactado. Con el decreto, el artículo 4.2 de la LAU manda que el contrato se rija por lo que pacten las partes dentro de los límites del título II de la ley, y el Código Civil queda solo como norma supletoria. Para el inquilino, esto cambia cuatro cosas respecto a lo que se aplicaba hasta ahora:

• Duración y prórroga. Si la habitación es tu vivienda habitual, rige el plazo mínimo de la LAU: cinco años, o siete si el arrendador es una empresa, con prórrogas anuales que solo el inquilino puede rechazar hasta llegar a ese plazo (artículo 9) y hasta tres años más si nadie avisa (artículo 10). Cómo funcionan lo explicamos en las prórrogas del alquiler.
• Desistimiento. El inquilino puede irse pasados seis meses avisando con treinta días de antelación, y el propietario no tiene derecho a indemnización (artículo 11).
• Venta del piso. El comprador queda subrogado en el contrato durante los cinco primeros años (artículo 14), así que vender ya no echa al inquilino sin más.
• Tanteo y retracto. El artículo 25 da al arrendatario de una vivienda derecho de adquisición preferente si se vende, pero el decreto no explica cómo encaja cuando hay varios inquilinos con contratos separados en el mismo piso, así que no conviene darlo por hecho en ningún sentido.

Hay dos matices más. El decreto solo regula qué pasa con los contratos de temporada anteriores a su entrada en vigor: siguen con el régimen que tenían hasta la fecha pactada y después se extinguen sin prórroga (disposición transitoria octava). De los contratos de habitación firmados antes del 8 de octubre no dice nada expreso, así que si ya tienes uno en marcha es una duda abierta. Y quedan fuera de la LAU las habitaciones que ceden las entidades del tercer sector de acción social, sin ánimo de lucro, en programas de acogida o inclusión de personas vulnerables y mientras dura el programa (artículo 5.f).

Habitual o de temporada: lo decide la causa, no la duración

Un contrato de habitación es temporal solo si el inquilino está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (artículo 2.3 de la LAU). La ley no enumera las causas, pero encajan casos como el de un estudiante que cursa un máster fuera de su ciudad y conserva allí su domicilio, o el de un trabajador destinado unos meses a otra localidad. Quien no tiene otro hogar al que volver necesita la habitación como vivienda, y entonces se trata como habitual aunque el contrato sea corto.

Para el propietario, la prueba es la parte delicada. El artículo 7.2 obliga a que el contrato recoja de forma expresa la causa del desplazamiento, que debe ser real y acreditable, y la carga de probarla recae en el arrendador. Si falta, el contrato pierde su naturaleza temporal y se somete al régimen de la vivienda habitual con efectos retroactivos desde la firma. Si la duración pasa de doce meses sin justificarlo en la causa, o se encadenan más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como contrato de vivienda habitual (artículo 9 bis.2).

Estas son las diferencias que más pesan entre una y otra:

	Habitación como vivienda habitual	Habitación temporal
Para qué se alquila	Es la vivienda del inquilino	El inquilino está desplazado de su domicilio habitual
Causa en el contrato	No hace falta	Obligatoria, con prueba a cargo del arrendador (artículo 7.2)
Duración	Libre, pero con prórroga hasta cinco años, o siete si el arrendador es una empresa (artículo 9)	Más de 31 días y, como regla general, hasta doce meses (artículo 9 bis)
Prórroga	Hasta tres años más por plazos anuales (artículo 10)	Solo por acuerdo expreso, sin pasar de doce meses salvo que la causa subsista
Desistimiento del inquilino	Tras seis meses, con treinta días de aviso	Tras un mes, con diez días de aviso (artículo 11.2)
Garantía adicional a la fianza	Hasta dos mensualidades	Hasta una mensualidad (artículo 36.5)

Para los alquileres de temporada que no son de una habitación, el detalle está en el contrato de alquiler por temporada.

Límite de renta: la suma de las habitaciones no puede superar el piso entero

La suma de las rentas de todas las habitaciones de un piso no puede superar lo que costaría alquilarlo entero. Es el nuevo artículo 17.9 de la LAU: en los contratos de arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas pactadas en los contratos vigentes a la vez sobre la misma vivienda no puede exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.

Cada habitación puede tener un precio distinto, porque el decreto no manda repartir la renta por metros: lo que cuenta es el total. Si el piso está en una zona de mercado residencial tensionado, hay un segundo filtro. La renta del contrato unitario o, si no existe, la suma de las rentas de las habitaciones tiene que respetar además los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17.

Los apartados 6 y 7 regulan los alquileres de vivienda en zona tensionada. La renta inicial no puede superar la última renta de esa vivienda en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual del contrato anterior, con un margen máximo del 10 % en casos como una rehabilitación reciente o un contrato de diez años o más. Si el arrendador es gran tenedor, el tope es el del sistema de índices de precios de referencia. El apartado 8 limita la subida de renta entre contratos temporales sucesivos de la misma vivienda al IRAV, el índice de actualización anual de los alquileres.

El texto tiene un hueco. Habla de la renta del contrato "unitario" de la vivienda completa, pero no dice cómo se mide ese tope cuando el piso nunca se ha alquilado entero, y para ese caso fuera de las zonas tensionadas no da ninguna pauta. Le pasa lo mismo a quien vive en el piso y alquila solo una de sus habitaciones, porque no hay un contrato del piso entero con el que comparar. Mientras no haya criterio oficial, conviene dejar por escrito en qué renta se apoya el cálculo.

Cómo saber si te cobran de más, con un ejemplo

Para comprobar si el precio de tu habitación cuadra, suma lo que pagáis entre todos los inquilinos del piso y compáralo con lo que costaría alquilarlo entero. Si no sabes cuánto se pagaba por el piso completo, puedes pedirle esa cifra al arrendador.

El decreto no fija una sanción propia para pasarse del tope. Como criterio general, lo cobrado de más puede reclamarse como pago indebido, aunque la norma es de hace pocos días y todavía no hay sentencias que la apliquen.

Fianza, garantía y gastos

La fianza de una habitación es de una mensualidad de renta, como en cualquier alquiler de vivienda, y se entrega en metálico (artículo 36.1 de la LAU). Si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que el propietario devuelva el saldo, este genera el interés legal (artículo 36.4). Cuántos meses se pueden pedir y cómo se recupera lo explica la fianza del alquiler.

Además de la fianza, las partes pueden pactar una garantía adicional. El decreto la limita a dos mensualidades de renta en los contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una empresa, y a una mensualidad en los alquileres temporales. Tampoco se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago ni otra cobertura parecida (artículo 36.5).

Al terminar el contrato, las dos partes deben dejar por escrito el estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por ambas (artículo 36.7). Si no se firma, o si no refleja ningún desperfecto, se presume que la vivienda se entregó en estado adecuado, salvo prueba en contrario. Eso protege al inquilino cuando le quieren descontar de la fianza desperfectos que no causó.

Los gastos generales del piso solo se pueden pasar al inquilino si se pacta por escrito y con el importe anual (artículo 20.1). Nunca se le pueden imponer los tributos de la vivienda, como el IBI, salvo que sea él el obligado tributario, y en los edificios sin propiedad horizontal tampoco los gastos de comunidad. Los servicios que se miden con contador individual van siempre por cuenta del inquilino (artículo 20.4). Cómo se reparten la luz, el agua o internet cuando hay un solo contador para varias habitaciones es algo que el decreto no resuelve, y conviene fijarlo en el contrato.

Si una inmobiliaria cobra por preparar o formalizar el contrato, ese coste corre a cargo del propietario: el artículo 20.2 prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, ni directa ni indirectamente.

Contenido del contrato: lo mínimo y lo que conviene añadir

El contrato de una habitación puede ser verbal y seguir siendo válido, pero el inquilino tiene derecho a exigir que se firme por escrito (artículo 37.2 de la LAU) y esa falta de escrito no afecta a su validez. Aun así, sin un documento es muy difícil demostrar la renta, la duración o la causa de la temporalidad.

El artículo 37.1 pide que consten la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas que acuerden las partes. En una habitación conviene añadir como mínimo:

• Cuál es la habitación y qué zonas comunes puede usar el inquilino, como la cocina, el salón, el baño o la terraza.
• La duración y, si es temporal, la causa concreta de la temporalidad con los documentos que la acreditan.
• La renta, la forma de pago y la actualización anual. Sin pacto expreso, la renta no se actualiza (artículo 18.1).
• La fianza y la garantía adicional, si la hay, con su importe.
• Los gastos: quién paga qué, con el importe anual de los generales y el reparto de los suministros.
• El mobiliario y el estado de la habitación, mejor con un inventario o con fotos firmadas.
• Si se puede subarrendar. La ley exige permiso escrito del propietario, así que conviene decir expresamente si se permite y en qué condiciones.

Lo habitual es un contrato por habitación y por inquilino, que es lo que presupone el artículo 17.9 cuando habla de contratos parciales vigentes a la vez. Si dos personas alquilan juntas una misma habitación, mira cómo funciona un contrato de alquiler a nombre de dos personas.

Si prefieres partir de un texto ya hecho, tienes un modelo de contrato de alquiler de habitación en Word y PDF para rellenar. Si usas una plantilla anterior al 8 de octubre, comprueba que no se remita solo al Código Civil ni fije un plazo o una renta que choquen con lo que has leído arriba.

Subarrendar una habitación si eres inquilino

Si alquilas el piso entero y quieres realquilar habitaciones, el artículo 8 de la LAU solo te deja subarrendar de forma parcial y siempre con el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Subarrendar incumpliendo ese artículo es una de las causas por las que el propietario puede resolver el contrato (artículo 27.2).

Hay tres límites más. El precio del subarriendo no puede exceder del que corresponde al arrendamiento, es decir, lo que cobres a quienes ocupen las habitaciones no debería pasar de lo que pagas tú al propietario. El derecho del subarrendatario se extingue cuando termina el tuyo. Y si el subarrendatario usa la habitación como vivienda, el subarriendo se rige por el título II de la LAU, y si no, por lo que pactéis.

Hacienda: lo que cambia al alquilar una habitación

Quien cobra el alquiler de una habitación declara esa renta en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, y el decreto ha reescrito la reducción que se aplica a ese rendimiento. El nuevo artículo 23.2 de la Ley del IRPF la aplica a los arrendamientos de vivienda "a que se refiere el apartado 1 del artículo 2" de la LAU, el mismo apartado que ahora incluye la habitación. La reducción va del 15 % al 100 % del rendimiento neto según cómo quede la renta inicial frente a la anterior, si la vivienda está en zona tensionada y si el inquilino tiene entre 18 y 35 años. Las reducciones por renta rebajada o por primer alquiler exigen además que el arrendador no sea gran tenedor, es decir, que no tenga más de diez inmuebles urbanos de uso residencial.

Esta reducción nueva se aplica a los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Los firmados antes de la Ley 12/2023 conservan la reducción de la redacción vigente a finales de 2021, y los firmados desde esa ley y antes del 1 de diciembre de 2026 la de la redacción vigente a finales de 2025 (disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF). Los porcentajes de los contratos más antiguos no son los de ahora, así que conviene mirar la fecha de la firma antes de calcular nada.

Para el inquilino, el decreto crea una deducción estatal del 10 % de lo pagado por el alquiler de su vivienda habitual, para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros anuales y con una base máxima de 11.630 euros (que baja a partir de 23.007,20 euros de base imponible), es decir, hasta 1.163 euros al año. No se puede aplicar si el contribuyente o su unidad familiar son titulares de otra vivienda a menos de cincuenta kilómetros de la alquilada (artículo 68.6 de la Ley del IRPF). Si alquilas una habitación, la duda es si cuenta como vivienda habitual a ese efecto: el texto habla de "vivienda habitual" y la LAU ya incluye la habitación, pero no hemos visto todavía un criterio de Hacienda sobre este punto. Antes de aplicarla en tu declaración, confírmalo.

Normas autonómicas: Navarra y Cataluña van por su cuenta

La regulación del alquiler de habitaciones en España no es solo estatal, porque el decreto no pisa lo que dicten las comunidades autónomas. La nueva disposición adicional duodécima de la LAU dice que lo previsto para las habitaciones se entiende sin perjuicio de las disposiciones que las comunidades hayan dictado o dicten en el ejercicio de sus competencias, que se aplican en su territorio. Si vives en Navarra o en Cataluña, empieza por la norma de tu comunidad. En otras comunidades, comprueba si hay una propia antes de dar por buena solo la estatal.

En Navarra rige la Ley Foral 11/2026, de 2 de julio, reguladora del arrendamiento de habitaciones, publicada en el Boletín Oficial de Navarra del 13 de julio de 2026 y en vigor desde el día siguiente. Distingue la habitación como vivienda habitual, la de temporada y el hospedaje. A la habitual le aplica el régimen de duración, prórroga, renta, fianza y conservación de los alquileres de vivienda. En la temporal, la duración no puede pasar de un año y, si el contrato no recoge la causa, se presume que la habitación es la vivienda permanente del inquilino.

La ley navarra también limita la renta: en zonas tensionadas, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta máxima de la vivienda completa, y la de cada habitación se calcula en proporción a su superficie útil. El registro de contratos de arrendamiento de vivienda de Navarra será obligatorio para los de habitación desde el 1 de enero de 2027.

En Cataluña lo regula la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, publicada en el DOGC el 31 de diciembre de 2025 y en vigor desde el 1 de enero de 2026 (la tienes en el BOE). Añade a la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda un artículo 66 ter sobre las habitaciones: deben respetar los estándares de superficie por persona y la ocupación máxima de la cédula de habitabilidad, dividir el piso en habitaciones no evita las reglas del alquiler de vivienda y, en zona tensionada, la suma de las rentas no puede superar la renta máxima del piso entero.

Qué pasa si el decreto no se convalida

El decreto está en vigor desde el 8 de octubre, pero el Congreso tiene treinta días desde su promulgación para convalidarlo o derogarlo. Si lo deroga, deja de aplicarse desde que se publica el acuerdo de derogación. Ya ha ocurrido con los decretos 26/2026 y 27/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre, y el 29/2026 recoge la mayor parte de lo que decía el primero.

Lo que se haya firmado mientras el decreto estuvo en vigor no se anula automáticamente, porque la derogación mira hacia delante, pero la resolución que lo derogue puede aclarar qué pasa con las situaciones a medias, como hizo con la prórroga del decreto de marzo. Qué ocurriría con un contrato de habitación concreto no se puede saber hasta que exista esa resolución. Mientras tanto el decreto es ley, y pasarse del tope de renta o dejar sin causa un contrato temporal puede acabar reclasificando el contrato. Cómo funciona la convalidación y qué se mantiene cuando un decreto cae lo explicamos en qué pasa cuando el Congreso no convalida un decreto ley.

Preguntas frecuentes

Las dudas más repetidas sobre el contrato y la ley del alquiler de habitaciones.