Qué ley se aplica al contrato de alquiler de una habitación

Desde el 8 de octubre de 2026, alquilar una habitación es un arrendamiento de vivienda y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su artículo 2.1 incluye ahora de forma expresa "el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda", y el Código Civil queda solo como norma supletoria (artículo 4.2). Lo cambió el Real Decreto-ley 29/2026, que está en vigor y fue convalidado por el Congreso el 12 de noviembre de 2026.

Para el contrato, esto significa que ya no vale cualquier pacto. La ley distingue dos casos y cada uno pide un documento distinto: la habitación que es la vivienda habitual del inquilino y la habitación de temporada, para quien está desplazado de su casa por estudios o trabajo. Las cláusulas que empeoren lo que la ley da al inquilino son nulas y se tienen por no puestas (artículo 6), así que una plantilla anterior a octubre que se remita solo al Código Civil puede dejarte sin efecto justo lo que querías pactar.

El límite de la renta, la fianza, los derechos al vender el piso y las normas propias de Navarra y Cataluña los explicamos en el artículo sobre el alquiler de habitaciones y la nueva ley. Aquí nos centramos en el documento y en qué poner en cada cláusula.

Vivienda habitual o de temporada: lo decide la causa

Un contrato de habitación solo es de temporada si el inquilino tiene su domicilio habitual en otro sitio y está desplazado por una causa real y acreditable, como cursar un máster o un destino de trabajo de unos meses. El contrato tiene que decir cuál es esa causa, y si no la recoge se trata como contrato de vivienda habitual desde la firma (artículo 7.2). La prueba de la causa corre a cargo del propietario.

La diferencia pesa sobre todo en la duración y en cuándo puede irse el inquilino:

	Vivienda habitual	Temporada
Duración	Libre, con prórroga anual hasta 5 años (7 si el arrendador es empresa)	Más de 31 días y, por regla general, hasta 12 meses
Salida del inquilino	Tras 6 meses, con 30 días de aviso	Tras 1 mes, con 10 días de aviso
Garantía adicional	Hasta 2 mensualidades	Hasta 1 mensualidad
Causa en el contrato	No hace falta	Obligatoria

En la habitación de vivienda habitual, el inquilino puede renovar cada año hasta llegar a los cinco años, y solo él puede decidir no renovar (artículo 9). En la de temporada, el contrato termina en la fecha pactada, y si dura más de doce meses sin que la causa lo justifique, o se encadenan más de dos contratos temporales seguidos, el primero pasa a ser de vivienda habitual (artículo 9 bis). En los dos casos el inquilino que se va antes, avisando con ese plazo, no paga indemnización (artículo 11).

Si el contrato de vivienda habitual ya estaba en vigor el 8 de octubre de 2026 y el inquilino lleva ocho meses al corriente de pago, puede pedir además una prórroga extraordinaria de hasta dos años cuando termine la prórroga obligatoria (si acaba antes del 31 de diciembre de 2028) o la tácita. El propietario tiene que aceptarla salvo que firmen un contrato nuevo, pacten otras condiciones o necesite la vivienda para él o su familia (disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026).

Cláusulas que debe llevar el contrato de alquiler de una habitación

La ley pide que consten las partes, la vivienda, la duración y la renta inicial (artículo 37). En una habitación hay que concretar bastante más para evitar discusiones en el piso:

• Qué habitación es, con su número o ubicación y sus metros útiles, y qué zonas comunes puede usar el inquilino: cocina, baño, salón o terraza.
• Quién vive en ella. Si van a ser dos personas, que firmen las dos. Cómo funciona un contrato con dos inquilinos lo tienes en el contrato de alquiler a nombre de dos personas.
• La duración y, si es de temporada, la causa del desplazamiento con el documento que la acredita (matrícula, carta de la empresa).
• La renta y cómo se paga. Salvo pacto, se paga en los siete primeros días del mes. El pago va por transferencia u otro medio electrónico, salvo que una de las partes no tenga cuenta bancaria, y nunca se puede exigir por adelantado más de una mensualidad (artículo 17).
• Si la renta se actualiza. Sin pacto expreso no sube, y si se pacta, la subida anual no puede pasar del IRAV (artículo 18). Hasta el 31 de diciembre de 2027, además, el Real Decreto-ley 29/2026 limita la subida al 2 % si no hay un nuevo pacto, y la deja en cero si la renta supera el precio de referencia (disposición final sexta).
• Los gastos y suministros: quién paga la comunidad, con su importe anual, y cómo se reparten la luz, el agua y el internet cuando hay un solo contador.
• La fianza, que es de una mensualidad, y la garantía adicional si la hay.
• Las normas de convivencia: horarios de descanso, turnos de limpieza, visitas que se quedan a dormir, mascotas y tabaco.
• Si se puede subarrendar. Sin permiso escrito del propietario, el inquilino no puede (artículo 8).
• Un inventario del mobiliario y del estado de la habitación, mejor con fotos fechadas y firmadas.

Lo habitual es firmar un contrato por habitación, con cada inquilino por separado. Así cada uno responde solo de su renta, y es lo que da por hecho la ley cuando limita la suma de las rentas de todas las habitaciones de un piso.

Renta, fianza y gastos: lo que se puede pactar y lo que no

Cada habitación puede tener su precio, pero la suma de las rentas de todas las que estén alquiladas a la vez no puede superar la renta del piso entero (artículo 17.9). En zona tensionada se suman además los topes de los apartados 6, 7 y 8 de ese artículo. Los modelos de esta página traen una cláusula para dejar por escrito esas cifras, que es lo que más se discutirá si hay un conflicto.

La fianza es de una mensualidad en metálico, y si no se devuelve en el mes siguiente a la entrega de las llaves genera el interés legal. La garantía adicional tiene tope y no se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago (artículo 36). Cuánto se puede pedir y cómo se recupera lo detallamos en la fianza del contrato de alquiler.

Los gastos de comunidad solo los paga el inquilino si se pacta por escrito y con el importe anual. El IBI y los demás tributos de la vivienda no se le pueden cargar, y tampoco los gastos de la inmobiliaria por preparar el contrato. Lo que se mide con contador individual lo paga siempre el inquilino (artículo 20). Con un solo contador para todo el piso, la ley no dice cómo repartirlo, así que los modelos dejan elegir entre incluir los suministros en la renta o prorratear cada factura entre las habitaciones ocupadas.

Al terminar el contrato, las dos partes tienen que firmar un documento de entrega con el estado de la habitación. Si no se firma o no recoge ningún desperfecto, se presume que se devolvió en buen estado. Para cada pago en efectivo, el propietario debe dar un recibo, y tienes uno listo en el modelo de recibo de alquiler.

Alquilar una habitación de tu propia casa

Quien vive en su piso y alquila una habitación también firma un arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU. Si la habitación es la vivienda habitual del inquilino, se le aplican la duración mínima y las prórrogas como en cualquier otro alquiler. Por eso conviene incluir desde el principio, si es tu caso, la cláusula del artículo 9.3: pasado el primer año te permite recuperar la habitación si la necesitas para ti o para un familiar de primer grado, siempre que lo hayas hecho constar al firmar y avises con dos meses de antelación.

El modelo para este caso deja claras las estancias que te reservas, como tu dormitorio, y la intimidad del inquilino en la suya, que es de uso exclusivo y en la que solo se entra con permiso o por una reparación urgente. Si los dos vais a estar empadronados en la misma dirección, mira qué efectos tiene en arrendador y arrendatario empadronados en la misma vivienda.

Sin contrato por escrito, el problema es la prueba

Un alquiler de habitación de palabra es válido, y el inquilino puede exigir en cualquier momento que se firme por escrito (artículo 37.2). Si no se pactó plazo, la ley lo entiende celebrado por un año, con derecho a las prórrogas anuales del inquilino (artículo 9.2). Para el propietario esto significa que no puede echar al inquilino cuando quiera: tendría que esperar al final del contrato y, si no se va, acudir al juzgado.

Lo que de verdad se pierde sin papel es la prueba. Sin contrato cuesta demostrar la renta pactada, la fecha de entrada, la causa de una temporada o qué zonas de la casa se podían usar. Si el inquilino deja de pagar, los pasos para reclamar son los mismos que en un piso entero y los tienes en qué hacer si el inquilino no paga el alquiler.

Tres versiones del contrato y otros modelos que puedes consultar

Los tres modelos propios están redactados con la ley vigente desde el 8 de octubre de 2026 y vienen en Word, para editarlos, y en PDF, para imprimirlos y rellenarlos a mano. Cada uno lleva su anexo de inventario y las cláusulas opcionales marcadas entre corchetes:

• Vivienda habitual: para la habitación de un piso compartido en la que el inquilino va a vivir de forma estable, con la duración y las prórrogas de la ley y la cláusula de necesidad del propietario como opción.
• Por temporada: para estudiantes y trabajadores desplazados, con la causa de la temporalidad, el documento que la acredita y una duración de hasta doce meses. Si alquilas un piso entero por meses, usa el contrato de alquiler por temporada.
• En la casa donde vives: para el propietario que comparte su vivienda, con las estancias reservadas, las normas de convivencia entre los dos y el acceso a la habitación.

En la caja de descarga tienes también los dos modelos de Abogados para Todos, uno de vivienda habitual y otro de temporada, en Word y gratis, que su autor dice haber adaptado al decreto de octubre de 2026. Son de otra web, así que conviene leerlos con calma antes de usarlos. Para alquilar un piso completo, los tienes en modelos de contrato de alquiler de vivienda.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más salen al preparar y firmar un contrato de alquiler de habitación.