Qué es el subarriendo y quién firma el contrato

Subarrendar es alquilar a otra persona, entera o en parte, una cosa que tú mismo tienes alquilada. El inquilino que lo hace pasa a ser el subarrendador, quien entra es el subarrendatario y el dueño sigue siendo el arrendador del contrato principal. Quedan dos contratos encadenados: el del propietario con su inquilino, que sigue vivo, y el del inquilino con la persona que entra.

La regla general está en el artículo 1550 del Código Civil: si el contrato no lo prohíbe de forma expresa, el arrendatario puede subarrendar en todo o en parte, y sigue respondiendo ante el arrendador. Pero en las viviendas y los locales manda la Ley de Arrendamientos Urbanos, que pone reglas propias y distintas para cada caso.

El subarrendatario tampoco queda al margen del propietario. Responde ante él del uso y la conservación de lo que ocupa (artículo 1551) y, si el propietario se lo reclama, de la renta del subarriendo que todavía deba en ese momento. Los pagos que haya adelantado fuera de lo acostumbrado no le cuentan (artículo 1552).

Subarriendo, cesión del contrato y alquiler de habitaciones: no es lo mismo

Tres situaciones parecidas tienen reglas distintas, y confundirlas puede costar el contrato.

Situación	Qué pasa con el inquilino	Permiso del propietario	Límite de renta	Norma
Subarriendo de vivienda o de habitaciones	Sigue en el piso y en su contrato: subarrendar habitaciones es un subarriendo parcial	Sí, previo y por escrito	No puede exceder del que corresponda al arrendamiento	Artículo 8.2 de la LAU
Cesión del contrato de vivienda	Sale, y el que entra ocupa su lugar frente al propietario	Sí, por escrito	El que entra paga la renta del contrato	Artículo 8.1 de la LAU
Local con negocio	Sigue si subarrienda, sale si cede	No, salvo que el contrato lo exija, pero hay que notificarlo en un mes	Libre, y el propietario puede subir su renta un 10 % o un 20 %	Artículo 32 de la LAU

La diferencia de fondo entre ceder y subarrendar está en quién responde. En la cesión, el nuevo inquilino se subroga en la posición del anterior frente al propietario (artículo 8.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En el subarriendo, el inquilino original sigue siendo quien paga la renta entera y quien responde de todo ante el dueño, cobre o no del subarrendatario.

Alquilar habitaciones del piso en el que vives de alquiler no tiene un contrato propio: es un subarriendo parcial, con todas sus condiciones. Otra cosa es que el propietario ceda el piso entero a una empresa para que ella lo alquile por habitaciones. Eso no es un subarriendo entre particulares sino un contrato de explotación de vivienda, con sus propias reglas.

Subarrendar una vivienda: las cuatro condiciones del artículo 8

El artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite subarrendar una vivienda alquilada, pero solo si se cumplen estas cuatro condiciones:

• Solo de forma parcial. Una habitación o varias, nunca la vivienda entera.
• Con el consentimiento escrito y previo del propietario. Un permiso de palabra no cumple la ley y, si hay un conflicto, es muy difícil de probar.
• Sin cobrar más de lo que corresponde al alquiler. La ley dice que el precio del subarriendo "no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento". No aclara si se refiere a la renta entera o a la parte proporcional de lo subarrendado, así que lo prudente es no pasar de esa parte.
• Con el mismo final que el contrato principal. El derecho del subarrendatario se extingue, en todo caso, cuando se extingue el del inquilino que le subarrendó.

Si el subarrendatario usa la habitación como su vivienda, el subarriendo se rige por las mismas reglas que el alquiler de vivienda, las del título II de la ley. Si la usa para otra cosa, por ejemplo como despacho o como almacén, se rige por lo que pacten las partes. Cuando es el propio dueño quien alquila por habitaciones, las reglas son las del contrato de alquiler de habitación, sin subarriendo de por medio.

Sin permiso del propietario: resolución del contrato y desahucio

Subarrendar o ceder sin el consentimiento del propietario es una de las causas por las que este puede resolver de pleno derecho el contrato de alquiler. La recoge la letra c) del artículo 27.2 de la ley, junto al impago de la renta. Si el inquilino no se va, el propietario puede acudir al juzgado y pedir el desahucio.

El que peor sale es el subarrendatario. Su derecho cae con el del inquilino, así que también tendrá que irse, y lo que haya adelantado tendrá que reclamárselo a quien le subarrendó. Antes de firmar, conviene pedir una copia de la autorización del propietario. Nuestro modelo de habitación la une como anexo.

Para dejarlo todo atado, el propietario puede firmar el escrito de autorización de la caja de descarga y, si quiere, también el propio contrato de subarriendo, en el hueco previsto para él. Si el inquilino ya ha subarrendado sin permiso, lo sensato es pedir esa autorización por escrito cuanto antes.

Contrato de subarrendamiento de local u oficina: sin permiso pero con aviso

En los locales la regla se da la vuelta. Cuando en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional, el artículo 32 de la ley permite al inquilino subarrendarla o ceder el contrato sin el consentimiento del propietario. A cambio, tiene que cumplir con dos cosas:

• Notificarlo de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que firma el subarriendo o la cesión. Sirve un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, y tienes varios en los modelos de burofax.
• Asumir una subida de la renta si el propietario la pide: un 10 % de la renta en vigor si el subarriendo es parcial, y un 20 % si es total o si se cede el contrato.

Esa regla solo vale si el contrato no dice otra cosa. Los alquileres de local se rigen primero por lo que pacten las partes y después por la ley (artículo 4.3), y muchos contratos prohíben subarrendar sin permiso. Si el tuyo lo prohíbe, o si subarriendas sin notificarlo, el propietario puede resolver el contrato (artículo 35). Antes de nada, lee la cláusula de cesión y subarriendo de tu contrato de arrendamiento de local.

Lo mismo se aplica a una oficina, un despacho o una nave. El modelo de contrato de arrendamiento de nave industrial trae una versión con el subarriendo permitido para quien ya sabe que va a compartirla.

Cláusulas que lleva el contrato de subarriendo

Los dos contratos de la caja de descarga, el de habitación y el de local, llevan estas cláusulas:

1. Partes y contrato principal: los datos del inquilino que subarrienda y del subarrendatario, y los del propietario y su contrato de alquiler, con la fecha y la renta.
2. Consentimiento: en la vivienda, la fecha de la autorización escrita del propietario, que se une como anexo. En el local, la referencia al artículo 32 y a lo que diga el contrato de alquiler.
3. Objeto: qué se subarrienda exactamente, la habitación con las zonas comunes que puede usar o la parte del local, con su inventario.
4. Duración: el plazo pactado y el aviso de que el subarriendo termina, en todo caso, con el contrato principal.
5. Renta y pago: el importe, el día y la forma de pago, y en el local el IVA.
6. Gastos y suministros: si van incluidos en la renta o cómo se reparten.
7. Fianza: una mensualidad en la habitación y dos en el local, las mismas que el artículo 36 fija para el alquiler de vivienda y el de local.
8. Uso, conservación y obras: el subarrendatario cumple las obligaciones del contrato principal y no hace obras sin permiso.
9. Prohibición de ceder y de volver a subarrendar.
10. Notificaciones y ley aplicable.

Lo que cambia en 2026 con el decreto de vivienda

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, no ha tocado el artículo 8: las condiciones del subarriendo de vivienda siguen siendo las mismas. Lo que sí ha cambiado es el artículo 2 de la ley, que ahora incluye de forma expresa en el alquiler de vivienda habitual el arrendamiento parcial de una habitación o estancia. Para el subarriendo no cambia nada, porque el artículo 8.2 ya lo sometía a las reglas de la vivienda. Lo que cambia es el alquiler de habitaciones que hace directamente el dueño.

El decreto también limita lo que se cobra cuando un piso se alquila por habitaciones: la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes a la vez no puede pasar de la renta del alquiler de la vivienda completa (artículo 17.9). Está pensado para el propietario que alquila por habitaciones. En el subarriendo ya existía un tope parecido, el del artículo 8.

Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución). Si no lo convalida, estos cambios decaen. El artículo 8 sigue igual pase lo que pase.

Hacienda: cómo declara el subarrendador lo que cobra

Lo que cobra el inquilino por subarrendar no se declara como el alquiler del propietario. Es un rendimiento del capital mobiliario, según la letra c) del artículo 25.4 de la Ley del IRPF, salvo que el subarriendo sea una actividad económica. De ese ingreso se restan los gastos necesarios para obtenerlo (artículo 26.1.b), pero no se aplica la reducción por alquiler de vivienda, que es solo para el rendimiento del capital inmobiliario del propietario.

En el local, el subarriendo lleva IVA igual que cualquier alquiler de local, y el modelo lo deja previsto en la cláusula de la renta.

Cuatro documentos propios y otros modelos que puedes consultar

En la caja de descarga hay cuatro documentos propios en Word y PDF. El contrato de subarriendo de habitación es el general: un inquilino de vivienda que subarrienda una habitación a quien va a vivir en ella, con la autorización del propietario como anexo. El contrato de subarrendamiento de local sirve para un local, una oficina o una nave con negocio, entera o en parte. La autorización del propietario es el escrito que firma el dueño para que el subarriendo de la vivienda sea válido. Y la notificación al arrendador es el aviso del artículo 32 que hay que mandar en un mes cuando se subarrienda un local.

Además hay otros cuatro modelos. El Gobierno Vasco publica un modelo de contrato de subarriendo de parte de vivienda, de una página y firmado por las tres partes, entre los documentos de la Renta de Garantía de Ingresos que tramita Lanbide. Rocket Lawyer genera un contrato de subarrendamiento de vivienda a partir de un cuestionario, dentro de su servicio de pago con prueba gratuita. Elías y Muñoz Abogados, un despacho de Madrid, tiene un modelo completo de subarrendamiento de oficina para imprimir. Y idealista incluye en un artículo un modelo de subarriendo de habitación y otro de autorización. Ninguno de los cuatro es propio, así que conviene leerlos con calma antes de usarlos.

Si lo que vas a firmar es un alquiler directo con el dueño, tienes el modelo de contrato de alquiler de vivienda y el modelo de contrato de alquiler de habitación.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten sobre el contrato de subarrendamiento.