Si tienes un piso que no quieres gestionar, es fácil que alguien te haya propuesto cederlo a una empresa para que lo explote: ella lo alquila por días, por habitaciones o a estudiantes y a ti te paga una cantidad cada mes. Es una fórmula cada vez más habitual y deja muchas dudas, porque no se parece a un alquiler normal y casi nadie sabe qué ley se le aplica.
El Código Civil no regula ningún contrato con ese nombre, así que manda lo que firmes, con los límites de la ley de arrendamientos, de la comunidad de vecinos, de la normativa turística y de Hacienda. En este artículo te explicamos qué es, qué dos formas puede tener, qué normas te afectan, cómo tributa el propietario y qué ha cambiado con el decreto de octubre de 2026.
Un contrato sin ley propia
El contrato de explotación de vivienda es el acuerdo por el que el propietario cede el uso de su vivienda, o su gestión, a una empresa que la rentabiliza: alquiler turístico, de temporada, por habitaciones, residencia de estudiantes o similares. También se le llama contrato de cesión de derechos de explotación o de gestión de vivienda.
Ni el Código Civil ni la ley de arrendamientos lo recogen con ese nombre, y el Código de Comercio tampoco lo regula. Es lo que se llama un contrato atípico: las partes pueden pactar lo que quieran siempre que no sea contrario a las leyes, a la moral ni al orden público (artículo 1255 del Código Civil), y lo que no pacten se resuelve con las reglas del contrato al que más se parezca.
Tampoco necesita escritura ni registro para ser válido: los contratos obligan "cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado" si reúnen los requisitos esenciales (artículo 1278). Aun así, conviene firmarlo por escrito, porque de él depende todo lo demás.
Si lo que quieres es dejar la vivienda a un familiar sin cobrarle nada, no es una explotación sino un comodato, y tienes un modelo de contrato de comodato con una variante para viviendas.
Cesión con renta fija o gestión por comisión
Bajo el mismo nombre se firman dos cosas distintas, y de cuál sea la tuya dependen el riesgo que asumes, lo que declaras en Hacienda y las reglas que se aplican.
| Cesión con renta fija | Gestión por comisión | |
|---|---|---|
| Qué hace la empresa | Alquila la vivienda a terceros en su nombre y por su cuenta | Gestiona la vivienda por encargo del propietario |
| Qué cobra el propietario | Una cantidad pactada, esté ocupada o no | Lo que pagan los inquilinos, menos la comisión |
| Quién asume impagos y vacíos | La empresa | El propietario |
| Contrato al que más se parece | Arrendamiento de cosas (art. 1543 CC) | Mandato o arrendamiento de servicios (arts. 1709 y 1544 CC) |
La Dirección General de Tributos ha usado este criterio para distinguirlos: si la empresa gestiona los contratos con los inquilinos, cobra las rentas y paga al propietario una cantidad fija, actúa en nombre propio y por cuenta propia. Así lo entendió, según los datos que le dieron, en la consulta vinculante V0019/2024, sobre un contrato de gestión de derechos de explotación de un inmueble para alquiler por habitaciones. Ese es el primer modelo de la tabla.
Sirve para saber a qué atenerte, no para quedarte con el nombre del contrato: lo que vale es lo que firmas. Si el papel dice "gestión" pero la empresa cobra de los inquilinos y te paga una cuota fija, en la práctica es una cesión.
Las normas que sí se le aplican
Como no hay una ley del contrato de explotación, hay que mirar cada pieza por separado:
- Código Civil. Si es una cesión con renta fija, se le aplican las reglas del arrendamiento de cosas, y si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con daños e intereses en ambos casos (artículo 1124). Entre particulares, lo demás lo marca lo que pactéis: duración, preaviso y penalizaciones.
- Ley de Arrendamientos Urbanos. La cesión temporal de uso de una vivienda amueblada que se comercializa en canales turísticos, con ánimo de lucro y sometida a la normativa turística, está excluida de la ley, con una duración máxima de 31 días (artículo 5.e). Si la empresa alquila por habitaciones o por temporadas, sí entran en juego las reglas de la ley, como te contamos más abajo.
- Comunidad de propietarios. El acuerdo para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación, y no tiene efectos retroactivos (artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Cómo se toman los acuerdos en general lo tienes en nuestra guía de la normativa de comunidades de propietarios.
- Normativa turística de tu comunidad autónoma. La licencia o el registro de la vivienda turística los exige cada comunidad. El registro único estatal que creó el Real Decreto 1312/2024 lo anuló el Tribunal Supremo en mayo de 2026 (sentencia 620/2026), así que el número de registro que cuenta es el que concede tu comunidad.
Comprueba antes de firmar: que la empresa tenga la licencia o el registro turístico si va a hacer alquiler vacacional, y que la comunidad no haya prohibido la actividad. Pide una copia de ambas cosas y guárdala con el contrato.
Qué cambió con el decreto de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre, toca la ley de arrendamientos justo en lo que más afecta a quien cede un piso para explotarlo. Es un decreto-ley, así que el Congreso todavía tiene que convalidarlo, y el Congreso ya derogó, por una resolución publicada el 2 de octubre, el Real Decreto-ley 26/2026, que había modificado esos mismos artículos. Conviene vigilar si se mantiene.
- Alquiler por habitaciones. La suma de las rentas de los contratos parciales vigentes a la vez sobre la misma vivienda no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa (nuevo apartado 9 del artículo 17 de la ley de arrendamientos). El texto no dice expresamente cómo se aplica cuando hay una empresa en medio que paga una renta fija al propietario. Si el piso se explota por habitaciones, conviene hacer números con ese tope antes de firmar. Qué normas rigen ese tipo de alquiler lo tienes en el contrato de alquiler de una habitación.
- Alquiler de temporada. Se regula como arrendamiento de vivienda temporal: tiene que durar más de 31 días y no más de doce meses como regla general, y el contrato debe recoger la causa real que obliga al inquilino a estar desplazado. Sin esa causa se convierte en un alquiler de vivienda habitual con efectos desde el primer día (artículos 7 y 9 bis). Las reglas de siempre las tienes en el contrato de alquiler por temporada.
- Hospedaje. Los contratos cuyo objeto sea el alojamiento u hospedaje de personas quedan expresamente fuera de los arrendamientos para uso distinto de vivienda (nuevo artículo 3.2).
- IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados de hasta 30 noches pasan a tributar con IVA al tipo reducido del 10 %, salvo que sea la vivienda habitual del propietario (artículos 20 y 91 de la ley del IVA).
- IBI. Los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado podrán cobrar un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI a las viviendas de uso turístico, que sube al 100 % con dos o más y al 150 % con cuatro o más (artículo 72 de la ley de haciendas locales). Hace falta que el ayuntamiento lo apruebe por ordenanza.
Cómo tributa el propietario
En el IRPF, lo que cobra el propietario son rendimientos del capital inmobiliario. La ley incluye en ellos todo lo que derive "del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute" del inmueble, "cualquiera que sea su denominación o naturaleza" (artículo 22.1 de la Ley del IRPF), así que llamarlo contrato de explotación no cambia nada. Solo sería una actividad económica si el propietario tiene al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa (artículo 27.2).
Se pueden deducir los gastos necesarios para obtener esa renta, como la comisión de la empresa gestora si la hay (artículo 23.1.a). En principio no se aplica la reducción del rendimiento neto de los alquileres de vivienda (artículo 23.2), porque está pensada para la vivienda que cubre la necesidad de vivienda del propio arrendatario y una empresa que la explota no es ese caso.
En el IVA, el alquiler de una vivienda para uso residencial está exento, pero la exención no alcanza a los arrendamientos de edificios o parte de ellos para ser subarrendados (artículo 20.Uno.23.º, letra f´, de la Ley del IVA). Por eso, en la cesión con renta fija la renta que cobra el propietario lleva IVA al tipo general y tiene que facturarla a la empresa. La Dirección General de Tributos lo aplicó así en la consulta V0019/2024.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten antes de firmar un contrato de explotación.
¿Es lo mismo un contrato de explotación que un alquiler?
No. En un alquiler de vivienda el inquilino usa la casa para vivir en ella. En el contrato de explotación la empresa la usa para obtener un beneficio, alquilándola a terceros, así que el contrato entre tú y la empresa no es un alquiler de vivienda habitual y se rige por lo que pactéis, con las normas de comunidad, turismo y Hacienda.
¿Hay que hacerlo ante notario o registrarlo?
No es obligatorio. Los contratos obligan cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, aunque conviene firmarlo por escrito. Lo que sí exige registro es la actividad turística, y lo concede la comunidad autónoma.
¿Puedo ceder la explotación de un piso si soy inquilino?
Solo con el consentimiento escrito del arrendador. La ley permite subarrendar únicamente una parte de la vivienda y con ese permiso, y el precio del subarriendo no puede superar el del alquiler (artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El subarriendo o la cesión sin consentimiento permiten al propietario resolver el contrato.
¿Puede prohibirlo la comunidad de propietarios?
Si la vivienda se va a explotar como alojamiento turístico, la comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir esa actividad con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas. El acuerdo no tiene efectos retroactivos.
¿Qué pasa si la empresa deja de pagar la renta pactada?
Puedes exigir el cumplimiento o resolver el contrato, y en los dos casos reclamar daños e intereses (artículo 1124 del Código Civil). Conviene que el contrato diga desde cuándo se considera impago, qué garantía hay y cómo se recupera la vivienda.
¿Puedo cambiar de empresa a mitad de contrato?
Depende de lo que firmaste. La ley no te da derecho a terminar antes de tiempo salvo que la otra parte incumpla, así que mira la duración, el preaviso y las penalizaciones del contrato antes de firmar.
