Bajar la renta, o no subirla, para que se quede un buen inquilino es algo que muchos caseros se plantean, y ahora con una pregunta más: qué les ofrece Hacienda a cambio. Se ha hablado de una bonificación de hasta el 100 % en el IRPF, y la duda es si alcanza a cualquier propietario o solo a algunos casos.
El Real Decreto-ley 29/2026 reforma la reducción que los arrendadores aplican a lo que ganan con el alquiler y la gradúa según cuánto rebajes la renta, quién sea el inquilino y dónde esté la vivienda. El 100 % solo llega en casos concretos, para contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 y por propietarios que no sean grandes tenedores. Te explicamos cuándo se llega a ese 100 %, qué porcentaje te corresponde en cada caso, qué requisitos hay, cuánto compensa con números y qué pasaría si el decreto no se convalida.
Qué es la reducción del rendimiento del alquiler y por qué se llama bonificación
Cuando alquilas una vivienda, en la declaración de la renta tributas por el rendimiento neto del alquiler: lo que cobras menos los gastos deducibles, como el IBI, la comunidad, los intereses de la hipoteca o la amortización. Si ese rendimiento es positivo, la ley permite reducirlo en un porcentaje antes de aplicar el impuesto, y a eso es a lo que la prensa llama bonificación.
Técnicamente es una reducción del rendimiento neto, regulada en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley del IRPF, y no un descuento sobre el impuesto ya calculado. Un 100 % significa que ese rendimiento no tributa nada, y un 50 % que tributa la mitad.
El artículo 6 del Real Decreto-ley 29/2026 sustituye ese apartado 2 por una escala más larga. Premia más al propietario que baja la renta o alquila por primera vez a un precio contenido, y rebaja el porcentaje a quien la sube. Solo vale para el alquiler de vivienda habitual del inquilino (artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), no para los alquileres de temporada ni los turísticos.
Cuándo llega al 100 %: tres casos
El 100 % solo existe en tres situaciones, y en todas el propietario no puede ser gran tenedor el día que firma el contrato:
- Mismo inquilino tras los cinco años. Acaba el plazo mínimo de cinco años del contrato, o su última prórroga del contrato de alquiler, y firmas un contrato nuevo con el mismo inquilino rebajando la renta más de un 5 % respecto a la última que pagaba, ya actualizada.
- Otro inquilino y renta por debajo del índice. Firmas un contrato nuevo con otra persona, rebajas la renta más de un 5 % y la renta inicial queda por debajo del límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.
- Primer alquiler por debajo del índice. Alquilas la vivienda por primera vez con una renta inferior a ese límite. Aquí no hace falta rebajar nada, porque no hay un contrato anterior con el que comparar.
Congelar la renta no da el 100 %: da el 50 %. Si el contrato nuevo mantiene la renta, o la baja hasta un 5 %, la reducción es la mitad del rendimiento. Para el 100 % hace falta rebajar más del 5 % y, además, estar en alguno de los tres casos.
El decreto remite el límite del índice a la metodología que fije una resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que atiende a las características de la vivienda y del edificio. Para saber el tuyo hay que consultar ese sistema de índices. El texto no dice qué se aplica si tu vivienda no tiene un valor asignado.
El porcentaje que te corresponde, caso por caso
La tabla recoge la escala completa del nuevo apartado 2 del artículo 23. Si se cumplen los requisitos de varias filas a la vez, se aplica la reducción de mayor cuantía.
| Situación | Condición | Reducción |
|---|---|---|
| Contrato nuevo con la renta rebajada más de un 5 % | Mismo inquilino tras los cinco años, u otro inquilino con renta por debajo del índice | 100 % |
| Contrato nuevo con la renta rebajada más de un 5 % | Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Contrato nuevo con la renta rebajada más de un 5 % | Zona tensionada | 90 % |
| Contrato nuevo con la renta rebajada más de un 5 % | Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Contrato nuevo con la renta rebajada más de un 5 % | Resto de casos | 70 % |
| Contrato nuevo con la misma renta, o rebajada hasta un 5 % | Cualquiera | 50 % |
| Contrato nuevo con la renta subida | Subida de hasta el 5 % | 40 % |
| Contrato nuevo con la renta subida | Subida de más del 5 % y hasta el 10 % | 30 % |
| Contrato nuevo con la renta subida | Subida de más del 10 % y hasta el 15 % | 25 % |
| Contrato nuevo con la renta subida | Subida de más del 15 % y hasta el 20 % | 20 % |
| Contrato nuevo con la renta subida | Subida de más del 20 % | 15 % |
| Primer alquiler de la vivienda | Renta por debajo del índice | 100 % |
| Primer alquiler de la vivienda | Renta no inferior al índice, zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Primer alquiler de la vivienda | Renta no inferior al índice y zona tensionada | 90 % |
| Primer alquiler de la vivienda | Renta no inferior al índice e inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Primer alquiler de la vivienda | Renta igual o superior al límite del índice y ninguna de las condiciones anteriores | 50 % |
| Alquiler social | Inquilino que sea una Administración o una entidad sin fines lucrativos, o vivienda en un programa público con renta limitada | 70 % |
| Vivienda rehabilitada | Rehabilitación terminada en los dos años anteriores al contrato | 60 % |
| Prórroga tácita del contrato | Renta que no supera el límite del índice en el momento de la prórroga y propietario que no es gran tenedor | 80 % |
Las zonas tensionadas son las que recoge la resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Si hay varios inquilinos y solo algunos tienen entre 18 y 35 años, los porcentajes del 95 % y el 85 % se aplican solo a la parte del rendimiento que corresponde a esos inquilinos.
Requisitos para aplicar la reducción
Además de encajar en una de las filas de la tabla, hay que cumplir esto:
- No ser gran tenedor cuando firmas, en los casos de contrato nuevo y de primer alquiler. Es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En una zona tensionada la comunidad autónoma puede bajar el listón a cinco inmuebles o más ubicados en ella. Se acredita con una certificación del Registro de la Propiedad.
- Que el alquiler sea de vivienda habitual del inquilino, no de temporada ni turístico.
- Un rendimiento neto positivo. La reducción se aplica sobre lo que queda después de los gastos deducibles. Si el alquiler te da pérdidas, no hay nada que reducir.
- Cumplir las condiciones el día de la firma. La zona, la edad del inquilino y el resto de requisitos se miran cuando se celebra el contrato.
- Respetar el límite de renta en zona tensionada. Si la vivienda está en una zona tensionada, la renta del contrato nuevo no puede superar la última de los cinco años anteriores (artículo 17.6 de la LAU). Un contrato que lo incumpla no da derecho a la reducción.
Desde cuándo se aplica: la disposición transitoria 38ª
La escala nueva solo vale para los contratos que se firmen después del 1 de diciembre de 2026. La disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF, en la redacción del decreto, mantiene el régimen anterior para los demás:
- Contratos anteriores a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: la reducción del 60 % que preveía el artículo 23.2 a 31 de diciembre de 2021.
- Contratos firmados desde esa ley hasta el 1 de diciembre de 2026: la redacción vigente a 31 de diciembre de 2025. Era del 90 % si la vivienda estaba en zona tensionada y la renta se rebajó más de un 5 %, del 70 % en el primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años o en el alquiler social, del 60 % tras una rehabilitación y del 50 % en cualquier otro caso.
- Contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026: la escala de la tabla de arriba.
Hay una excepción: la reducción del 80 % durante la prórroga tácita se aplica sea cual sea la fecha del contrato, siempre que sus cinco años mínimos terminen después del 1 de diciembre de 2026. Además, la renta no puede superar el límite del índice en ese momento y el propietario no puede ser gran tenedor.
Un contrato firmado en diciembre de 2026 genera rendimientos ya ese mes, que se declaran en la primavera de 2027. Y ojo con el propio 1 de diciembre: el texto dice que el régimen anterior vale "entre" la entrada en vigor de la ley de 2023 y esa fecha, así que un contrato firmado ese día parece quedar dentro del régimen antiguo. Si dependes de la escala nueva, lo prudente es firmar a partir del día 2.
¿Compensa bajar el alquiler? Un ejemplo con números
Depende del porcentaje que te toque y de lo que tributes por cada euro más que ganes (tu tipo marginal), porque la reducción te ahorra impuesto, no te devuelve la renta que dejas de cobrar. Una cuenta con cifras redondas:
Ejemplo
La última renta de tu piso era de 900 euros al mes. Firmas un contrato nuevo después del 1 de diciembre de 2026. Tienes 3.000 euros al año de gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro y amortización), tu tipo marginal es del 30 % y no eres gran tenedor. La vivienda no está en zona tensionada, el nuevo inquilino tiene 40 años y la renta de 850 euros queda por encima del límite del índice (si quedara por debajo, la reducción sería del 100 %), salvo donde se indica.
| Qué haces | Renta al año | Reducción | Impuesto | Te queda al año |
|---|---|---|---|---|
| Mantienes los 900 euros al mes | 10.800 euros | 50 % | 1.170 euros | 6.630 euros |
| Bajas a 850 euros (un 5,6 % menos) | 10.200 euros | 70 % | 648 euros | 6.552 euros |
| Bajas a 850 euros, en zona tensionada y con un inquilino de 30 años | 10.200 euros | 95 % | 108 euros | 7.092 euros |
| Bajas a 850 euros con el mismo inquilino, tras los cinco años | 10.200 euros | 100 % | 0 euros | 7.200 euros |
La columna "te queda" es la renta menos los 3.000 euros de gastos y menos el impuesto. Bajar 50 euros al mes con el 70 % casi se compensa solo: pierdes 78 euros al año respecto a mantener el precio. Con el 95 % ganas 462 euros al año y con el 100 %, 570, aunque cobres 600 euros menos de renta.
Si tu tipo marginal es menor del 30 %, el ahorro de impuestos será menor y compensará menos. Si es mayor, compensará más. Haz la cuenta con el tuyo antes de rebajar la renta solo por la reducción.
Lo que te hace perder la reducción
Hay cuatro situaciones en las que el porcentaje no se aplica o se pierde:
- Que Hacienda empiece a comprobar antes de que declares. La reducción solo vale para los rendimientos calculados en una autoliquidación presentada antes de que se inicie una verificación de datos, una comprobación limitada o una inspección que los incluya. Por eso conviene presentar la declaración de la renta en plazo y bien hecha.
- Ingresos sin declarar o gastos que no eran deducibles. Sobre la parte que Hacienda regularice no se aplica la reducción, ni aunque lo aceptes durante el procedimiento.
- Un contrato que incumple el límite de renta en zona tensionada. Es el caso del artículo 17.6 de la LAU que veíamos en los requisitos.
- Dejar de cumplir las condiciones durante el contrato. El texto dice que la reducción dura mientras se sigan cumpliendo los requisitos, sin precisar qué pasa si cambia alguno a mitad del contrato, por ejemplo si la zona deja de ser tensionada o el inquilino cumple 36 años. Es una duda que Hacienda tendrá que aclarar.
Qué pasa si el decreto no se convalida
El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, pero es provisional: el Congreso tiene treinta días desde su promulgación, el 6 de octubre, para convalidarlo o derogarlo. No es un trámite seguro. El 2 de octubre el Congreso derogó el Real Decreto-ley 26/2026, que traía medidas muy parecidas, también esta reforma de la reducción, y el Gobierno aprobó el 29/2026 cuatro días después con un contenido en buena parte coincidente, como reconoce su propia exposición de motivos.
Si cae, el nuevo artículo 23.2 desaparece y vuelve el anterior, como pasó con el 26/2026, cuya derogación dejó sin efecto esta reforma. Seguirías con la reducción de siempre: el 60 % para los contratos anteriores a la ley de 2023 y la escala de 2025 (90, 70, 60 y 50 %) para los posteriores.
Como la escala nueva solo vale para contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026 y el Congreso tiene que votar antes, lo normal es saber el resultado antes de firmar ningún contrato con ella. Si piensas rebajar la renta en un contrato de diciembre, comprueba antes que el decreto está convalidado. Los efectos de una derogación sobre lo hecho mientras la norma estuvo en vigor los explicamos en qué pasa cuando un decreto ley no se convalida.
Preguntas frecuentes
Las dudas más habituales de los propietarios que quieren acogerse a la reducción.
Si mantengo la renta, ¿me aplican el 100 %?
No. Si el contrato nuevo mantiene la renta de antes, o la baja hasta un 5 %, la reducción es del 50 %. Para llegar al 100 % hay que rebajarla más de un 5 % y estar en uno de los tres casos: mismo inquilino tras los cinco años, otro inquilino con renta por debajo del índice, o primer alquiler por debajo del índice.
¿Qué pasa si subo la renta al firmar un contrato nuevo?
La reducción baja a medida que sube la renta: un 40 % si el aumento es de hasta el 5 %, un 30 % si es de más del 5 % y hasta el 10 %, un 25 % hasta el 15 %, un 20 % hasta el 20 % y un 15 % si supera el 20 %.
¿Se aplica a los contratos que ya tengo firmados?
No, salvo el 80 % de la prórroga tácita cuyos cinco años mínimos terminen después del 1 de diciembre de 2026. Los demás siguen con el régimen de su fecha: el 60 % si son anteriores a la Ley 12/2023, o la escala vigente a finales de 2025 si se firmaron desde entonces hasta el 1 de diciembre de 2026.
¿Qué reducción hay si alquilo a una ONG o a la Administración, o si rehabilité la vivienda?
Un 70 % si el inquilino es una Administración pública o una entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda a alquiler social o a personas vulnerables, o si la vivienda está en un programa público con la renta limitada. Un 60 % si la vivienda se rehabilitó y la obra terminó en los dos años anteriores a firmar el contrato.
¿Cómo sé si mi vivienda está en zona tensionada?
Las zonas que valen para esta reducción son las que recoge la resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Comprueba si tu municipio, o la parte de él, figura en la declaración vigente, porque la lista cambia cuando se declaran o se renuevan zonas.
