¿Quién paga el IBI en un alquiler? Qué gastos ya no te puede cobrar el casero

Quien alquila un piso suele encontrarse con un contrato que reparte gastos, y la duda llega al leer las cláusulas o al abrir el primer recibo: quién paga el IBI, quién la tasa de basuras, quién la comunidad y quién la comisión de la inmobiliaria. También se la hacen los propietarios que alquilan por primera vez, porque no saben qué pueden repercutir al inquilino y qué no.

La respuesta depende del gasto y de quién figura como obligado a pagarlo. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 impide que el casero te cobre los tributos de la vivienda, como el IBI, y refuerza que tampoco pueda repercutirte los gastos de la inmobiliaria. Está pendiente de que lo convalide el Congreso. Te explicamos qué gastos te puede cobrar y cuáles no, y qué hacer si ya te los han cobrado.

Quién paga el IBI en un alquiler desde el decreto: el propietario

El IBI lo paga el propietario y el contrato ya no puede trasladártelo, salvo que tú seas el obligado a pagarlo ante el ayuntamiento. Lo dice el nuevo artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): en ningún caso podrán imponerse "los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario".

Y el obligado a pagar el IBI es quien tiene la titularidad del derecho que grava el impuesto, normalmente la propiedad, o un usufructo o una concesión (art. 63 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Un inquilino no lo es. El recibo va a nombre del dueño, el ayuntamiento le reclama a él y el propio artículo 20.1 recuerda que un pacto sobre tributos no afecta a la Administración.

Hasta ahora, la LAU sí permitía pactar que el inquilino asumiera el IBI, siempre que constara por escrito y con el importe anual. Esa puerta se cierra. Si eres propietario, ya no puedes meter la cláusula en un contrato nuevo. Y en una zona de mercado residencial tensionado, el artículo 17.6 impide además incluir en un contrato nuevo impuestos, tasas o gastos que no figuraran en el contrato anterior.

Si firmaste antes del 8 de octubre: qué pasa con la cláusula del IBI

El decreto no dice nada sobre los contratos que ya estaban firmados el 8 de octubre. Sí trae reglas de transición para otras cosas, como los contratos de temporada o las prórrogas extraordinarias, pero ninguna para los gastos del artículo 20. Es un hueco, porque cuando la Ley 12/2023 cambió ese mismo artículo en 2023 dejó escrito que los contratos anteriores seguían con el régimen que ya tenían.

Sin una regla expresa caben dos lecturas. Según la primera, las leyes no tienen efecto retroactivo si no dicen lo contrario (art. 2.3 del Código Civil), así que una cláusula firmada antes seguiría valiendo mientras dure ese contrato. Según la segunda, el artículo 6 de la LAU declara nulas las cláusulas que empeoran en perjuicio del inquilino las normas de ese título, y habrá quien defienda que no se puede seguir cobrando un impuesto que la ley ya no permite repercutir. Todavía no hay sentencias que digan cuál prevalece.

Si tu contrato es anterior y te siguen cobrando el IBI, no dejes de pagar por tu cuenta. La falta de pago de las cantidades que corresponden al inquilino es causa para que el casero resuelva el contrato (art. 27.2.a de la LAU). Lo más seguro es pagar dejando por escrito que lo haces bajo protesta y reclamar después. Un contrato nuevo, en cambio, sí queda dentro de la regla. En una prórroga legal, el artículo 10.4 de la LAU dice que al contrato prorrogado le sigue siendo de aplicación el régimen al que estaba sometido, lo que apunta a que mantendría lo pactado.

Un decreto ley puede caer. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero tiene que convalidarlo el Congreso. El decreto anterior de esta misma reforma, el 26/2026, ya fue derogado el 2 de octubre. Más abajo tienes lo que pasaría con estos gastos si el 29/2026 corre la misma suerte.

Tasa de basuras: depende del obligado tributario y de la ordenanza

La tasa de basuras la crea cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal y es esa ordenanza la que dice a quién se le cobra. La ley de haciendas locales (art. 23) llama contribuyente a quien se beneficia del servicio, que en una vivienda es quien la ocupa, y declara sustitutos a los propietarios, que pueden repercutir la cuota a quien ocupa el piso. Por eso en unos municipios el recibo llega al inquilino y en otros al dueño.

El decreto añade una pega, porque la tasa es un tributo asociado a la vivienda y el artículo 20.1 prohíbe imponérselo al inquilino salvo que sea obligado tributario. De ahí salen dos casos:

• El recibo llega a tu nombre. El ayuntamiento te trata como obligado y la pagas tú, con decreto o sin él.
• El recibo llega a nombre del casero. Frente al ayuntamiento el obligado es él. Que pueda pasarte la cuota es la duda que el decreto no resuelve: la ley de haciendas locales le permite repercutirla y la LAU dice ahora que no se pueden imponer tributos al inquilino. Habrá que ver cómo lo interpretan los tribunales.

Lo práctico es pedir el recibo y ver a nombre de quién está, y consultar la ordenanza fiscal del ayuntamiento. Las entidades locales tienen que expedir copia de las ordenanzas fiscales publicadas a quien la pida (art. 17.5 de la misma ley). Si tu contrato ya decía algo sobre la basura, vuelve a leer el apartado sobre los contratos firmados antes del 8 de octubre.

Gastos de comunidad: cuándo sí y cuándo no

El inquilino solo paga la comunidad si lo ha pactado, y el pacto tiene condiciones. El artículo 20.1 exige tres cosas: que el edificio esté en propiedad horizontal, que el pacto conste por escrito y que fije el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. Si falta alguna, la cláusula no vale y la comunidad la paga el propietario. Frente a la comunidad de vecinos, además, quien responde es siempre el propietario.

Solo se pueden repercutir los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no se puedan individualizar, y únicamente la parte que corresponde a tu piso según su cuota de participación. En un edificio sin propiedad horizontal, como una casa o un bloque de un solo dueño, no se pueden imputar gastos de comunidad al inquilino. Antes se repartían por superficie, y eso se acaba.

Una vez pactada, la cuota no puede subir como quiera. Durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, solo puede subir por acuerdo de las partes, una vez al año y nunca más del doble del porcentaje en que se pueda actualizar la renta (art. 20.3 en relación con el 18.1). Como esa actualización está limitada al IRAV, el índice oficial de referencia, el tope de la comunidad va ligado a él.

Como el pacto fija un importe anual al firmar, una derrama extraordinaria que nadie había previsto difícilmente encaja en él. Si te la reclaman, pide que te enseñen qué dice el contrato antes de pagar. Cómo se aprueban las cuotas y las derramas lo tienes en la normativa de la comunidad de propietarios.

Lo que sí pagas: suministros y pequeñas reparaciones

Hay gastos que son tuyos, con decreto o sin él. Los servicios que la finca tiene con contador individual, como la luz, el agua o el gas, van siempre a cargo del inquilino (art. 20.4 de la LAU), porque pagas lo que consumes. Si el agua de un edificio no tiene contador por vivienda, se trata como gasto general y entonces hace falta el pacto por escrito con el importe anual, igual que en la comunidad.

Las pequeñas reparaciones que exige el uso diario también son tuyas: una bombilla, un grifo que gotea, el desgaste normal de un enchufe (art. 21.4). Las que afectan a la conservación y la habitabilidad las paga el propietario, sin poder subirte la renta por ello, salvo que el daño lo hayas causado tú (art. 21.1). En un piso amueblado, la frontera entre desgaste y mal uso se ve bien en el caso de quién paga el colchón.

El decreto añade un procedimiento para los desperfectos de verdad (art. 21.5). Si afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, se lo pides al casero por escrito con un presupuesto razonable. Tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no responde o se niega sin motivo, puedes hacer la obra y descontar su importe de las rentas futuras, siempre que el coste sea razonable y quede acreditado con documentos.

Honorarios de agencia: quién paga a la inmobiliaria

La inmobiliaria no puede cobrarle sus honorarios al inquilino. El nuevo artículo 20.2 dice que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación. La ley los define como cualquier gasto de servicios para preparar, formalizar, gestionar, novar o renovar el contrato.

No es una novedad absoluta, porque desde la Ley 12/2023, en vigor desde mayo de 2023, esos gastos ya iban a cargo del arrendador. Lo que añade el decreto es cerrar la puerta a cobrarlos con otro nombre, como unos gastos de tramitación o de gestión. Un servicio extra sí puede ir a tu cargo, pero solo si lo has pedido tú por escrito y te han informado antes de que era opcional y de cuánto cuesta. Lo que se paga al firmar, paso a paso, está en la guía para alquilar un piso.

Seguro de impago: no pueden exigírtelo

El casero no puede obligarte a contratar un seguro de impago. El artículo 36.5 de la LAU dice ahora que en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. Él puede contratar uno por su cuenta si quiere.

Lo que sí puede pedirte, si lo pacta, es una garantía adicional a la fianza, con tope: dos mensualidades de renta en los contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y una mensualidad en los temporales. Cuánto es la fianza y cómo se devuelve lo cuentas en la fianza del alquiler.

Tabla: qué te pueden cobrar y qué no

Resumen de los gastos más habituales de un alquiler de vivienda según la LAU con el decreto.

Gasto	¿Te lo pueden cobrar?	Condición
IBI	No, salvo que seas el obligado tributario	Art. 20.1 de la LAU. El obligado del IBI es el titular del inmueble.
Tasa de basuras	Depende	Si el recibo viene a tu nombre, sí. Si te lo repercute el casero, es una duda sin resolver.
Comunidad	Solo si lo pactas	Propiedad horizontal, pacto por escrito e importe anual. Sin propiedad horizontal, nunca.
Honorarios de la inmobiliaria y formalización	No	Art. 20.2. Ni directa ni indirectamente, con ningún nombre.
Servicio extra no esencial	Solo si lo pides tú	Por escrito y con aviso previo de que es opcional y de su coste.
Luz, agua y gas con contador	Sí	Art. 20.4. Siempre a cargo del inquilino.
Pequeñas reparaciones del uso diario	Sí	Art. 21.4.
Reparaciones de conservación	No, salvo que el daño sea tuyo	Art. 21.1. Sin subirte la renta por ello.
Seguro de impago	No pueden exigirlo	Art. 36.5.
Garantía adicional	Sí, con tope	Hasta 2 mensualidades (1 en los temporales). Art. 36.5.
Fianza	Sí, una mensualidad	Art. 36.1, en metálico.

Si ya te lo han cobrado, cómo reclamarlo

Si el casero o la inmobiliaria te han cobrado algo de lo que la ley ya no permite, lo primero es ordenar lo que tienes. Estos son los pasos:

1. Mira la fecha de firma y el contrato. Si es posterior al 8 de octubre de 2026, la cláusula del IBI o de los gastos de agencia no puede obligarte. Si es anterior, estás en el caso sin resolver que explicamos arriba.
2. Reúne los justificantes. El contrato, los recibos, las transferencias y cualquier mensaje donde te pidan el pago.
3. Reclama por escrito y por un medio que deje constancia, como un burofax o un correo con acuse. Indica qué te han cobrado, cuánto y en qué artículo de la LAU te basas, y pide su devolución con un plazo razonable.
4. No dejes de pagar la renta mientras reclamas. El impago es causa de resolución del contrato, aunque tengas razón en lo otro.
5. Si no te responden, reclama en el juzgado. Antes de demandar tienes que intentar un acuerdo y poder acreditarlo. Cómo se hace lo vemos en la reclamación de la fianza, que sigue el mismo camino.

El decreto no fija una sanción concreta para el casero que cobra de más, así que lo que tienes asegurado es reclamar el dinero. Algunas comunidades autónomas tienen su propia normativa de vivienda o de consumo, y la oficina de consumo de tu ayuntamiento puede orientarte. Las acciones personales sin plazo especial prescriben en general a los cinco años (art. 1964.2 del Código Civil), pero cuanto antes reclames, más fácil es probar qué pagaste.

Qué pasa si el decreto no se convalida

Si el Congreso no convalida el decreto, queda derogado y deja de aplicarse desde que se publique el acuerdo en el BOE. Lo ocurrido mientras estuvo en vigor no se anula, y los artículos vuelven a su redacción anterior. Lo explicamos en qué pasa con un decreto ley no convalidado. Para los gastos del alquiler, volvería esto:

• El IBI y otros tributos se podrían volver a pactar con el inquilino, por escrito y con el importe anual.
• La comunidad se podría pactar también en edificios sin propiedad horizontal, repartida por superficie.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización seguirían a cargo del arrendador, porque eso viene de la Ley 12/2023 y no del decreto.
• Desaparecería la prohibición expresa del seguro de impago y el tope de una mensualidad en los contratos temporales. La garantía adicional seguiría limitada a dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco años.

No sería la primera vez en esta reforma: el decreto anterior, el 26/2026, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre. Mientras no se vote el 29/2026, conserva los justificantes de todo lo que pagues y actualizaremos este artículo cuando se sepa el resultado.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten sobre quién paga cada gasto en un alquiler.