Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler: plazos y cómo reclamar

Cuando en un piso alquilado se estropea la caldera, aparece humedad en una pared o deja de funcionar la lavadora, casero e inquilino suelen discrepar sobre quién tiene que pagar la factura. Pasa sobre todo con las reparaciones en un piso de alquiler que no son claramente grandes ni claramente pequeñas, y con las que el contrato dice una cosa y la ley otra.

La respuesta depende de qué se ha roto y de por qué: no es lo mismo el desgaste normal que un golpe del inquilino. Te explicamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, qué ha cambiado desde octubre de 2026 y cómo reclamar al casero sin perder el derecho a que te devuelva lo que hayas adelantado.

Quién paga las reparaciones en un alquiler: el casero, salvo las pequeñas

El casero paga todas las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable y no puede subir la renta por hacerlas. Solo se libra cuando el daño lo ha causado el inquilino. Es lo que establece el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La regla viene de más atrás. El artículo 1554 del Código Civil obliga al arrendador a hacer durante el contrato todas las reparaciones necesarias para conservar la cosa en estado de servir al uso pactado. En una vivienda, ese uso es poder vivir en ella con agua, luz, calefacción y un techo que no gotee.

Esa obligación tiene dos límites: el deterioro que es culpa del inquilino y la pequeña reparación por desgaste, que va por su cuenta. Los demás gastos de la casa, como el IBI o la comunidad, siguen otro reparto, que explicamos en qué otros gastos te puede cobrar el casero y cuáles no.

Las pequeñas reparaciones que te tocan como inquilino

El inquilino paga las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Lo dice el apartado 4 del mismo artículo 21 y es la única reparación que la ley carga de forma expresa al arrendatario.

La ley no hace una lista, así que se interpreta por sentido común: lo que se gasta por vivir en la casa cada día y se arregla con poco dinero. Ejemplos habituales:

• Cambiar una bombilla, un fusible o un enchufe que se ha aflojado.
• Arreglar un grifo que gotea o cambiar una junta o el flotador de la cisterna.
• Reponer un tirador, una bisagra o el mecanismo de una persiana.
• Repintar o tapar los agujeros de un uso normal de las paredes.

Criterio útil: si la avería deja la casa sin agua, sin luz, sin calefacción o con un riesgo para la seguridad, ya no es una reparación pequeña y le corresponde al casero, aunque el arreglo salga barato.

Daños por mal uso: cuándo pagas tú aunque la avería sea grande

Cuando el daño es culpa del inquilino, paga él, por grande que sea. El artículo 1563 del Código Civil dice que el arrendatario responde del deterioro o la pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya.

Eso invierte la carga de la prueba: si el casero te atribuye una rotura, eres tú quien tiene que demostrar que no fue por tu descuido. Y el artículo 1564 añade que respondes también de lo que causen las personas de tu casa, es decir, quienes viven contigo o te visitan.

El casero suele reclamar estos daños al final del contrato, descontándolos de la fianza. Qué puede descontar y qué no lo tienes en lo que el casero puede descontar de la fianza al irte. Hacer fotos al entrar y al salir es la mejor defensa.

Electrodomésticos, caldera y humedades: los casos que más discusión dan

La ley no nombra ni los electrodomésticos ni la caldera ni las humedades, así que cada caso se resuelve con las reglas generales: si afecta a la habitabilidad y no es culpa tuya, paga el casero.

La caldera o el calentador forman parte de la instalación de la vivienda. Si se averían por el paso del tiempo y te quedas sin agua caliente o sin calefacción, corresponde al casero repararlos o sustituirlos. Si el fallo viene de un mal uso, como no haber purgado nunca los radiadores o haber manipulado el aparato, la factura puede ser tuya.

Con los electrodomésticos importa lo que diga el contrato. Si están incluidos y aparecen en el inventario, el casero entrega la casa con ellos en condiciones de funcionar, y una avería por desgaste suele ser suya. Una pieza menor de uso diario, como una goma o un filtro, entra en las pequeñas reparaciones del inquilino.

Las humedades dependen del origen. Una filtración desde la cubierta, una tubería rota o un defecto del edificio son del casero. Si la causa es la condensación por no ventilar, el casero puede achacártela, y de nuevo tendrás que probar que no es así. Un informe técnico por escrito resuelve la mayoría de estas discusiones.

Cómo pedir la reparación al casero y cuánto tiene para responder

Hay que avisar al casero en el plazo más breve posible y por un medio que deje constancia. El apartado 3 del artículo 21 te obliga además a dejarle comprobar el estado de la vivienda, por sí mismo o con los técnicos que designe.

Puedes usar un correo con acuse, un mensaje que quede guardado o, si quieres una prueba firme, un burofax. Aquí tienes un modelo de burofax por incumplimiento del contrato de alquiler que sirve para exigir la reparación.

Si la avería es urgente, el mismo apartado 3 permite que la hagas tú para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, previa comunicación al casero, y que le reclames el importe de inmediato. Guarda la factura y fotos del daño.

Para las demás averías, desde el 8 de octubre de 2026 hay un procedimiento con plazo. Lo desarrollamos en el siguiente apartado.

Si el casero no repara nunca, el artículo 27 de la ley te da dos caminos: exigir el cumplimiento de la obligación o resolver el contrato por la falta de las reparaciones del artículo 21. La vía judicial es lenta, por eso conviene haber dejado todo por escrito.

Hacer tú la reparación y descontarla del alquiler

Desde el 8 de octubre de 2026 puedes arreglar la avería y descontar su coste de las rentas futuras si el casero no contesta o se niega sin motivo. Lo regula el nuevo apartado 5 del artículo 21 de la ley, introducido por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.

El procedimiento se aplica a daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda. Tiene tres pasos:

1. Mandas al casero un requerimiento por escrito con un presupuesto razonable de la reparación.
2. El casero tiene 15 días naturales desde que lo recibe para aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla él.
3. Si pasa el plazo sin respuesta o se niega sin justificación, haces las obras y descuentas su importe de las rentas siguientes.

El coste tiene que ser razonable y adecuado al daño y quedar acreditado con documentos: presupuesto, factura y justificante del pago. Descontar de la renta sin haber seguido estos pasos te expone a que el casero te reclame un impago.

Convalidación pendiente: un real decreto-ley debe convalidarlo el Congreso en el plazo de 30 días, y el decreto anterior con esta misma medida (el 26/2026) fue derogado por el Congreso. Antes de descontar nada, comprueba en el BOE que el apartado 5 sigue en el texto consolidado del artículo 21.

En el alquiler de temporada el plazo es más corto. El artículo 21 bis exige al casero responder en cinco días hábiles, y si no lo hace puedes reparar y descontar el importe de la renta del mes siguiente. Las demás reglas de ese contrato están en las reglas propias del alquiler de temporada.

Obras de más de 20 días: la rebaja de la renta

Si el casero hace una obra de conservación que no puede esperar al final del contrato, tienes que soportarla, aunque te resulte muy molesta o te quedes sin una parte de la casa. Pero si dura más de veinte días, la renta baja en proporción a la parte de la vivienda que no puedes usar. Lo fija el apartado 2 del artículo 21.

Si la obra dura 20 días o menos, la ley no prevé rebaja. Lo que sí puedes hacer es negociar con el casero una compensación, siempre por escrito.

Preguntas frecuentes

Tres dudas que se repiten cuando el casero y el inquilino discuten por una reparación.