Arrendador y arrendatario: significado, diferencias y obligaciones de cada uno

Arrendador y arrendatario son las dos palabras que más se repiten en un contrato de alquiler y también las que más se confunden, porque suenan casi igual y en el día a día nadie las usa: se habla de casero, de propietario o de inquilino.

De quién cede la vivienda y quién vive en ella salen las obligaciones de cada uno, que fija la Ley de Arrendamientos Urbanos. Te explicamos quién es quién, qué tiene que hacer cada parte y qué ha cambiado con el decreto de vivienda de octubre de 2026.

Arrendador y arrendatario: significado y quién es quién

Son los dos nombres que la ley da a las partes de un alquiler. Lo define así el Código Civil para cualquier arrendamiento de cosas: una parte se obliga a dar a la otra "el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto" (art. 1543 CC). Quien da ese uso es el arrendador y quien lo recibe es el arrendatario.

Quién es el arrendador

El arrendador es la persona o la empresa que cede el uso de la vivienda a cambio de una renta. Es lo que en el día a día se llama casero o propietario, y en un contrato figura también como parte arrendadora. No tiene por qué ser el dueño: basta con que pueda ceder la vivienda, como hace un usufructuario (art. 13 LAU, apartado 2).

Quién es el arrendatario

El arrendatario es quien usa la vivienda y paga la renta, el inquilino de toda la vida. En el contrato aparece como parte arrendataria. Puede ser una persona o varias, y si firman varios, la forma de responder de cada uno depende de lo que diga el contrato, como explicamos en el contrato de alquiler a nombre de dos personas.

Si quien cede o usa la vivienda es una mujer o una empresa, se dice arrendadora y arrendataria, con las mismas obligaciones. Que el arrendador sea persona jurídica sí cambia las condiciones: el plazo mínimo de duración del contrato es de siete años en lugar de cinco (art. 9 LAU, apartado 1). El documento donde figuran los dos es el contrato de arrendamiento.

La diferencia entre arrendador y arrendatario de un vistazo

Esta tabla resume lo que hace cada uno en un alquiler de vivienda. Debajo tienes el detalle de cada obligación con su artículo.

	Arrendador	Arrendatario
Qué hace con la vivienda	La cede para que otro viva en ella	Vive en ella y la mantiene en buen uso
Renta	La cobra y da recibo de cada pago	La paga, por defecto en los siete primeros días de cada mes
Reparaciones	Hace las de conservación sin subir la renta	Avisa de lo que falla y paga las pequeñas del uso diario
Fianza	Exige una mensualidad y la devuelve al final	La entrega y la recupera si deja la vivienda en buen estado
Gastos	No puede cobrar los de gestión ni los de formalización del contrato	Paga los suministros con contador y los gastos generales solo si se pactaron por escrito
Terminar el contrato	No puede recuperar la vivienda a voluntad en los cinco primeros años (siete si es empresa)	Puede irse pasados seis meses avisando con treinta días, sin indemnizar

El arrendador debe entregar, conservar y dejar vivir en paz

Las obligaciones del arrendador están en el Código Civil (art. 1554 CC) y, para la vivienda, en la LAU. Un pacto que las rebaje en perjuicio del inquilino no vale: se tiene por no puesto (art. 6 LAU).

• Entregar la vivienda al arrendatario en condiciones de servir para el uso pactado (art. 1554 CC).
• Hacer las reparaciones de conservación sin subir la renta, salvo que el deterioro sea culpa del inquilino (art. 21 LAU, apartado 1). Si el arrendador no las hace, el arrendatario puede pedir la resolución del contrato (art. 27 LAU, apartado 3).
• Dejar al arrendatario en el uso pacífico de la vivienda mientras dure el contrato (art. 1554 CC). Entrar sin permiso o cortar los suministros es perturbarle y puede ser causa de resolución.
• Exigir la fianza y devolverla. Es obligatoria y equivale a una mensualidad (art. 36 LAU, apartado 1). Si pasa un mes desde que el inquilino entrega las llaves sin que se la devuelva, genera el interés legal (apartado 4). Según la comunidad autónoma, el arrendador tiene que depositarla en un organismo público. Tienes los detalles en la guía sobre la fianza del alquiler.
• Dar recibo de cada pago, con las cantidades de cada concepto por separado (art. 17 LAU, apartado 4). Si no lo da, los gastos que le cueste al inquilino demostrar que pagó son del arrendador. Puedes preparar uno con el modelo de recibo de alquiler.
• No repercutir los gastos de gestión ni de formalización del contrato, ni directa ni indirectamente (art. 20 LAU, apartado 2). Si ha pagado una inmobiliaria para firmar el contrato, esa factura es suya.
• Respetar el derecho de tanteo y retracto del inquilino si vende la vivienda (art. 25 LAU). Tiene que notificárselo de forma fehaciente con el precio y las condiciones, y el inquilino dispone de treinta días naturales para decidir.

Al arrendatario le toca pagar, cuidar y devolver la vivienda

El arrendatario tiene menos obligaciones que el arrendador, pero varias son causa de resolución del contrato si no las cumple (art. 27 LAU, apartado 2).

• Pagar la renta en los términos pactados (art. 1555 CC). Si el contrato no dice otra cosa, el pago es mensual y dentro de los siete primeros días del mes, y el arrendador no puede exigir por adelantado más de una mensualidad (art. 17 LAU, apartado 2). Si no lo hace, tienes los pasos en qué hacer si el inquilino no paga.
• Usar la vivienda como "un diligente padre de familia" y para el uso pactado (art. 1555 CC). El inquilino responde también de los deterioros que causen las personas de su casa (art. 1564 CC).
• Avisar al arrendador de las reparaciones necesarias lo antes posible y dejar que compruebe el estado de la vivienda (art. 21 LAU, apartado 3). Las pequeñas reparaciones del desgaste por el uso ordinario corren a su cargo (apartado 4).
• No hacer obras que cambien la vivienda sin permiso del arrendador por escrito, y en ningún caso las que afecten a la estabilidad o la seguridad (art. 23 LAU).
• No ceder el contrato ni subarrendar sin consentimiento escrito del arrendador. Solo se puede subarrendar una parte de la vivienda, y el precio no puede ser mayor que el del alquiler (art. 8 LAU).
• No usarla para actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 27 LAU, apartado 2, letra e).
• Pagar los suministros con contador (art. 20 LAU, apartado 4) y los gastos generales de la finca solo si se pactaron por escrito.
• Devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo o por causa inevitable (art. 1561 CC). Si el contrato no describe el estado inicial, la ley presume que el inquilino la recibió en buen estado (art. 1562 CC).

Lo que cambia con el decreto de vivienda de octubre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, reforma la LAU y entró en vigor el 8 de octubre de 2026. Estos son los cambios que tocan las obligaciones de arrendador y arrendatario.

Pendiente de convalidar: un decreto-ley entra en vigor al día siguiente de publicarse, pero el Congreso tiene treinta días para convalidarlo o derogarlo. Ya pasó con el decreto anterior de esta misma reforma, el 26/2026, que el Congreso derogó a los pocos días. Si cambia el texto, actualizaremos este apartado. Lo explicamos en qué pasa si el Congreso no convalida un decreto ley.

• Gastos. El arrendador no puede cargar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato (art. 20 LAU, apartado 2) ni los tributos de la vivienda, salvo que el inquilino sea el obligado tributario (apartado 1). Los gastos generales de la finca solo van a su cargo si se pactan por escrito y con el importe anual. Y cualquier otro servicio no esencial solo puede ir a su cargo si lo ha pedido por escrito sabiendo que es opcional y cuánto cuesta.
• Reparaciones. Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el arrendatario puede pedir la reparación por escrito con un presupuesto razonable. El arrendador tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no responde o se niega sin motivo, el inquilino puede hacer la obra y descontar el coste de las rentas futuras, siempre que sea razonable y lo justifique con documentos (art. 21 LAU, apartado 5).
• Garantías. Además de la fianza, las partes pueden pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa), y de una sola en los alquileres temporales. Nunca se puede exigir al inquilino un seguro de impago (art. 36 LAU, apartado 5).
• Fin del contrato. Al terminar, las dos partes tienen que firmar un documento que recoja el estado de la vivienda. Si no se firma, o si no refleja ningún desperfecto, se presume que el inquilino la entregó en buen estado (art. 36 LAU, apartado 7).
• Actualización de la renta. La renta solo se actualiza cada año, en los términos pactados, y si no hay pacto expreso no se actualiza. Si el contrato prevé actualizarla sin decir con qué índice, se aplica el IRAV, y la subida nunca puede superar la variación de ese índice (art. 18 LAU, apartado 1). Además, para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el decreto prevé que no haya subida si la renta ya supera el límite de la zona según el sistema de índices de precios de referencia y que, sin nuevo pacto, no pase del 2 % (disposición final sexta).
• Prórroga extraordinaria. En los contratos vigentes cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, el arrendatario que esté al corriente de pago, y lo haya estado los ocho meses anteriores, puede pedir una prórroga, por años, de hasta dos años más. El arrendador debe aceptarla, salvo que haya pactado otras condiciones, se firme un contrato nuevo o haya comunicado a tiempo que necesita la vivienda para él o su familia (disposición final quinta). Está explicado en las prórrogas del contrato de alquiler y el decreto de 2026.
• Si el arrendador vende. En una venta conjunta con otras viviendas o locales, la notificación al inquilino tiene que indicar el precio imputado a su vivienda y los criterios usados. El inquilino no puede renunciar de antemano a este derecho (art. 25 LAU, apartados 2 y 8).
• Alquileres de temporada y de habitaciones. El alquiler temporal necesita una causa real y escrita en el contrato, dura más de treinta y un días y, por regla general, no más de doce meses. Si no se cumple, se trata como un alquiler de vivienda habitual desde el principio (art. 7 LAU y art. 9 bis LAU). El alquiler de una habitación también entra ya en el concepto de vivienda (art. 2 LAU).

El decreto solo dice expresamente cómo afecta a los contratos que ya estaban firmados en tres casos: la prórroga extraordinaria, la actualización de la renta y los alquileres de temporada anteriores a su entrada en vigor. En lo demás no aclara nada, así que si tu contrato es anterior al 8 de octubre de 2026, conviene comprobar qué reglas llevaba cuando se firmó.

Si uno de los dos incumple

Cuando una parte no cumple, la otra puede exigir que cumpla o pedir que se resuelva el contrato, con indemnización por los daños si los hay (art. 1556 CC y art. 27 LAU, apartado 1).

• El arrendador puede resolver el contrato por falta de pago de la renta o de la fianza, por subarriendo o cesión no consentidos, por daños dolosos u obras no autorizadas, por actividades molestas o ilícitas y si la vivienda deja de usarse como vivienda (art. 27 LAU, apartado 2).
• El arrendatario puede resolverlo si el arrendador no hace las reparaciones de conservación o le perturba el uso de la vivienda (art. 27 LAU, apartado 3). Si solo quiere marcharse, puede desistir del contrato con treinta días de aviso una vez pasados seis meses.

Lo primero es dejar constancia por escrito de lo que se reclama. Para eso sirve el modelo de burofax por incumplimiento del contrato de alquiler, y si lo que quieres es terminar el contrato tienes los pasos en cómo rescindir un contrato de alquiler.

Cuando lo que se arrienda no es una vivienda

Las palabras arrendador y arrendatario valen para cualquier arrendamiento: un local, una plaza de garaje, un coche o una máquina. Cambia la norma que se aplica. La LAU solo regula fincas urbanas, y dentro de ellas distingue entre vivienda y uso distinto del de vivienda, como un local de negocio. En estos últimos mandan más los pactos de las partes (art. 4 LAU, apartado 3). Tienes lo básico en el contrato de arrendamiento de local y en el modelo de contrato de alquiler de plaza de garaje.

Los vehículos, la maquinaria o los muebles no son fincas urbanas, así que se rigen por lo que pacten las partes y, en su defecto, por el Código Civil (art. 1542 CC y siguientes). Los alquileres de temporada, que antes se consideraban de uso distinto, pasan con el decreto a ser alquileres de vivienda temporal (art. 2 LAU, apartado 3). Tienes más en el contrato de alquiler de temporada.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten sobre quién es el arrendador, quién el arrendatario y qué le toca a cada uno.