Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler: pasos hasta el desahucio

Cuando el inquilino deja de pagar, el propietario se pregunta enseguida si puede reclamar ya, si basta con un burofax o si tiene que ir directamente al juzgado. Le pasa sobre todo a quien alquila un único piso y cuenta con esa renta cada mes.

Lo que puedes hacer depende de cuánto se debe, de si has reclamado el pago por escrito y, desde el 8 de octubre de 2026, de si el inquilino es vulnerable, porque entonces el nuevo decreto obliga a intervenir a la Administración. Te contamos los pasos desde el primer impago hasta el desahucio, cuánto cuesta y cuánto suele tardar.

Primero, reclamar el pago por escrito

Antes de demandar conviene requerir el pago al inquilino moroso de forma que quede prueba: un burofax o un requerimiento notarial, con la deuda, el plazo para pagar y la advertencia de que irás al juzgado. Puedes preparar el tuyo con el modelo de burofax por incumplimiento del contrato de alquiler.

Tiene una ventaja que se pasa por alto. En un desahucio por impago, el inquilino puede evitarlo pagando todo lo que debe hasta el momento del pago, lo que se llama enervación. Pero no podrá hacerlo si ya enervó un desahucio antes, ni si le requeriste el pago por un medio fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y no pagó (art. 22.4 de la LEC). Un burofax enviado a tiempo cierra esa puerta.

Desde el 3 de abril de 2025 esa reclamación sirve además para otra cosa. La demanda civil tiene que ir acompañada del documento que acredite el intento de negociación previa (art. 264.4.º de la LEC y art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025), y el desahucio por impago no figura entre las excepciones de la ley. Un burofax con una propuesta de pago o una mediación pueden servir como prueba.

No cambies la cerradura ni cortes la luz. Aunque el inquilino deba varios meses, hacerlo es ilegal. Puede ser un delito de coacciones, con la pena en su mitad superior si busca impedir el disfrute de la vivienda (art. 172.1 del Código Penal), o de allanamiento de morada si entras sin vivir allí (art. 202). La única vía es el juzgado.

El impago permite resolver el contrato

La falta de pago de la renta, o de cualquier cantidad que el inquilino haya asumido, como los suministros o los gastos, permite al arrendador resolver el contrato de pleno derecho (art. 27.2.a de la LAU). El Código Civil da además a quien ha cumplido la opción de exigir el cumplimiento o la resolución, con daños e intereses (art. 1124).

La ley no fija un número mínimo de mensualidades debidas. En la práctica, si el inquilino no se va por las buenas, esa resolución la ejecuta el juzgado con la demanda de desahucio. Si prefieres terminar el contrato de otra forma, lo vemos en cómo rescindir un contrato de alquiler.

La demanda de desahucio, paso a paso

El desahucio por impago se tramita por juicio verbal, sea cual sea la cuantía (art. 250.1.1.º de la LEC). Como se decide por la materia y no por el importe, hacen falta abogado y procurador, porque solo se libran los juicios verbales por razón de la cuantía de hasta 2.000 euros (arts. 23.2 y 31.2). El procurador es quien te representa ante el juzgado, y lo explicamos en procurador.

1. La demanda. Puedes pedir el desahucio y acumular la reclamación de las rentas debidas, y también contra el fiador o avalista solidario si antes le requeriste el pago (art. 437.4.3.ª). Tiene que indicar las circunstancias que permitirían o no la enervación (art. 439.3), si el inmueble es la vivienda habitual de quien lo ocupa y si eres gran tenedor. Quien no lo es debe adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con sus inmuebles (art. 439.6).
2. El requerimiento. Cuando admite la demanda, el letrado de la Administración de Justicia da diez días al inquilino para que desaloje la vivienda, pague (todo lo debido, si quiere enervar el desahucio) o comparezca y se oponga (art. 438.5).
3. Si no contesta. Se dicta un decreto que termina el juicio, se fija el lanzamiento para el día y la hora ya señalados, y se impone al inquilino las costas y las rentas que se devenguen hasta la entrega de la vivienda.
4. Si se opone. Hay una vista, que se señala en el plazo máximo de un mes (art. 440), y el juez dicta sentencia. Si es condenatoria y no se recurre, el lanzamiento se hace en la fecha fijada, antes de treinta días desde la vista (art. 438.6).
5. El lanzamiento. El día señalado el inquilino tiene que entregar la vivienda y las llaves. Si se niega a salir, hace falta un cerrajero y puede intervenir la policía.
6. Las rentas que no cobraste. Si el inquilino no las paga, se pide la ejecución de la sentencia para embargar sus bienes y cobrar la deuda.

Hay un atajo para acelerar. En la demanda puedes anunciar que condonas toda o parte de la deuda y de las costas si el inquilino deja la vivienda de forma voluntaria en el plazo que indiques, que no puede ser inferior a quince días desde que le notifiquen la demanda (art. 437.3 de la LEC).

Si el inquilino es vulnerable: lo que cambia desde el 8 de octubre

Todo lo anterior se complica si el inquilino acredita que está en situación de vulnerabilidad. Hasta ahora, cuando la vivienda es su vivienda habitual, el juzgado avisaba a los servicios sociales y podía suspender el proceso hasta dos meses, o hasta cuatro si el propietario es una persona jurídica (art. 441.5 y 441.6 de la LEC). El Real Decreto-ley 29/2026 añade dos mecanismos nuevos.

Un decreto ley puede caer. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso (ahora, la Diputación Permanente) tiene que convalidarlo, y el 2 de octubre ya cayeron los dos decretos anteriores de esta reforma. Si no se convalida, estas medidas dejarían de aplicarse. Actualizaremos el artículo cuando se vote.

Dos meses para que la Administración pague o ofrezca una vivienda

En un desahucio por falta de pago, cuando se acredite que el inquilino está en vulnerabilidad económica y la Administración competente no le ofrece una alternativa habitacional adecuada, esa Administración queda obligada a pagar o consignar en el juzgado todo lo reclamado y lo devengado hasta entonces, más las costas (art. 22.6 de la LEC, que añade el art. 5.Dos del decreto). Se lo comunica el juzgado y tiene un plazo máximo e improrrogable de dos meses. Mientras corre, quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.

Si en ese plazo paga o consigna todo, la acción se declara enervada, termina el procedimiento y el contrato sigue vigente. Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración se subroga en la posición deudora del inquilino, no habrá lanzamiento y el contrato continúa hasta que expire mientras dure la vulnerabilidad. Es decir, el propietario acaba cobrando de la Administración, pero no recupera el piso hasta que el contrato termine.

Esta enervación es independiente de la ordinaria, se puede aplicar aunque hayas enviado el burofax de requerimiento y, si la Administración se retrasa en pagar, genera intereses. Para saber quién es vulnerable, la LEC da criterios en su art. 441.7, como que la renta más los suministros superen el 30 % de los ingresos de la familia y que estos no lleguen a tres veces el IPREM mensual, con incrementos por hijos, mayores de 65 años o discapacidad.

La suspensión hasta 2030 y la compensación al propietario

Hasta el 31 de diciembre de 2030 hay una regla pensada para los fondos. Si quien demanda es una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de hipotecas impagadas por un precio claramente inferior a su valor de tasación, para eludir la función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad con rentas desproporcionadas, el tribunal suspende el proceso por auto cuando el demandado es vulnerable y no tiene alternativa de vivienda (art. 2.1 del decreto). La suspensión vale aunque ya haya sentencia, mientras el lanzamiento no se haya ejecutado, y no prevé compensación.

Para los demás propietarios, el artículo 2.2 prevé un régimen parecido en los procesos a los que no se aplica la enervación extraordinaria, como un desahucio por fin de contrato:

• El tribunal pide informe a la Administración y suspende el proceso hasta que haya una alternativa de vivienda, con revisión cada doce meses y un máximo de tres años desde que se acuerda.
• La Administración de vivienda compensa al propietario persona física (o persona jurídica de alquiler asequible o social) con, como máximo, la renta que deja de cobrar, los suministros impagados y las costas. No se compensan el lucro cesante hipotético ni los daños morales.
• No hay suspensión si el tribunal aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del demandante, salvo que sea una empresa o un gran tenedor. Y la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece cuando el propietario es una persona física con dos viviendas o menos.

Las dos reglas alcanzan también a los lanzamientos pendientes. Si el lanzamiento aún no se ha practicado, el inquilino puede pedir que se le apliquen y el juzgado lo suspende provisionalmente hasta resolver (disposición transitoria segunda del decreto). En los desahucios por impago en curso, antes de continuar el proceso, sea cual sea su fase, hay que cumplir la nueva obligación de enervación extraordinaria.

Cuánto cuesta y cuánto tarda un desahucio por impago

No hay una tarifa fija. El abogado cobra honorarios libres, el procurador sigue su arancel y, si el inquilino no abandona la vivienda, hay que pagar además al cerrajero. Si el desahucio sigue adelante, la sentencia o el decreto imponen las costas al inquilino y, si enerva pagando, también las asume él (art. 22.5 de la LEC). Cobrarlas es otro asunto si no tiene bienes. Cuando paga la Administración por la nueva enervación, el pago incluye las costas del propietario.

Los plazos de la ley son cortos: la vista se señala en el plazo máximo de un mes y el lanzamiento se hace antes de treinta días desde la vista. Lo que tarda de verdad depende del juzgado, de si el inquilino se opone y, ahora, de si hay un informe de vulnerabilidad y un plazo para la Administración. Las estimaciones de despachos y medios del sector hablan de entre seis y ocho meses de media, una cifra orientativa que cambia mucho de un juzgado a otro.

Si el inquilino se marcha y deja la deuda

Si el inquilino se va sin pagar, la deuda sigue ahí. Puedes descontar de la fianza lo que te deba, como explicamos en la fianza del contrato de alquiler, y reclamar el resto. Si tienes un documento que acredite la deuda, como el contrato o los recibos, el proceso monitorio es una vía rápida y no exige abogado ni procurador para la petición inicial. Si el inquilino se opone, el asunto se resuelve por los trámites del juicio verbal, sea cual sea la cuantía (art. 818.3 de la LEC).

No lo dejes para mucho después. La acción para exigir el precio de los arriendos de fincas urbanas prescribe a los cinco años (art. 1966.2.ª del Código Civil).

Preguntas frecuentes

Las dudas más habituales sobre el desahucio por impago del alquiler.