Desahucio de personas vulnerables: quién puede pararlo hasta 2030 y qué hay que demostrar

Una demanda de desahucio, o una fecha ya puesta para el lanzamiento, deja a muchas familias con una sola pregunta: si alguien puede pararlo y qué les van a pedir. Pasa sobre todo cuando en casa hay niños, personas mayores, alguien con discapacidad o no llega el dinero, y desde el 8 de octubre de 2026 hay una norma nueva que se aplica hasta el 31 de diciembre de 2030.

Lo que te toca depende de quién te demanda y de por qué te quieren echar: no es lo mismo un fondo que compra pisos o deudas a precio de saldo que un propietario particular, ni un impago que el fin del contrato. En este artículo te contamos cómo funciona el Real Decreto-ley 29/2026, cómo se demuestra la vulnerabilidad con los límites de ingresos en euros, qué hacer desde que llega la demanda y cuánto dura la suspensión.

Lo que cambió el 8 de octubre y hasta cuándo dura

El Real Decreto-ley 29/2026 creó dos frenos nuevos para los desahucios de personas vulnerables que no tienen otra vivienda. El primero es una suspensión del proceso por parte del juez (artículo 2) y el segundo, cuando el motivo es el impago, una enervación extraordinaria: la Administración tiene que ofrecerte una vivienda o pagar la deuda al propietario (artículo 5.Dos). Enervar un desahucio es pagar lo que se debe y cortar el juicio.

La suspensión se aplica hasta el 31 de diciembre de 2030. La enervación extraordinaria por impago es permanente y no tiene fecha de fin.

No es una moratoria general ni prohíbe los desahucios. Hasta ahora, el artículo 441 de la LEC solo permitía parar el juicio dos meses si demanda una persona física y cuatro si es una persona jurídica, mientras las Administraciones valoraban tu caso, y pasado ese plazo el procedimiento seguía. El decreto añade suspensiones más largas y obliga a la Administración a actuar, pero solo si se dan dos condiciones a la vez:

• Eres vulnerable, porque lo acredita un informe de los servicios sociales o porque cumples los criterios de ingresos del artículo 441.7 de la LEC, que tienes con cifras más abajo.
• No tienes alternativa habitacional, es decir, ninguna otra vivienda a tu alcance donde poder vivir. El decreto no lo define con más detalle.

Pendiente de convalidación. El decreto se aplica desde el 8 de octubre, pero el Congreso tiene que votarlo y puede derogarlo. Qué pasaría con tu caso está explicado en el último apartado antes de las preguntas frecuentes.

Según quién te demande, te toca un régimen u otro

El decreto no trata igual a todos los demandantes. Hay tres vías, y la que te corresponde depende de quién ha presentado la demanda y de si el juicio es por impago de la renta o por otra causa.

Quién te demanda	Qué ocurre	Hasta cuándo	Qué cobra el propietario
Un fondo o una entidad que compra viviendas o carteras de hipotecas impagadas a un precio claramente inferior a su tasación (artículo 2.1)	El tribunal suspende el proceso por auto, aunque ya haya sentencia, mientras no se haya ejecutado el lanzamiento	31 de diciembre de 2030	Nada: el decreto no prevé compensación para esta entidad
Cualquier otro demandante, si el desahucio es por impago de la renta (artículo 5.Dos, nuevo artículo 22.6 de la LEC)	El proceso y el lanzamiento se paran dos meses. La Administración tiene que ofrecerte una vivienda o pagar o consignar toda la deuda y las costas. Si no hace ni lo uno ni lo otro, queda como deudora y no hay lanzamiento	Sin fecha de fin. El contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad económica	La deuda y las costas: las paga la Administración o queda como deudora
Cualquier otro demandante, si el desahucio es por otra causa, como el fin del contrato o el precario (artículo 2.2)	El tribunal pide informe a la Administración. Si no contesta o no tiene recursos, suspende el proceso hasta que haya una alternativa habitacional	El régimen llega hasta 2030 y cada suspensión dura como máximo tres años	Si es persona física o una entidad de alquiler asequible o social, la renta no cobrada, los suministros impagados y las costas, que paga la Administración

Para saber en cuál estás, mira la demanda. El artículo 439.6 de la LEC obliga al demandante a decir si el piso es tu vivienda habitual y si es gran tenedor. Lo es quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, y cinco o más cuando la comunidad autónoma lo ha fijado así para una zona tensionada (artículo 3.k de la Ley 12/2023, tal como lo deja el decreto). Si dice que no lo es, tiene que adjuntar un certificado del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades.

La primera vía, la del artículo 2.1, está pensada para otro perfil. Se aplica a la entidad "dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado", con el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o de maximizar su rentabilidad. Quedan fuera los entes públicos y las empresas públicas de vivienda social o asequible. Es el fondo que compra deuda a precio de saldo, no el propietario que te alquiló su piso.

Hay un supuesto más, en el artículo 1.5. Si una de esas entidades, o un gran tenedor que sea persona jurídica, se adjudica en una ejecución o compra acogiéndose a las excepciones de ese artículo, por menos del 70 % de su valor de mercado, la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa habitacional, queda suspendido cualquier lanzamiento sobre ella hasta el 31 de diciembre de 2030.

Y si lo que te reclaman es el piso porque acaba el contrato, comprueba antes si tienes derecho a quedarte más tiempo, porque la prórroga del contrato de alquiler puede evitar el desahucio de entrada.

Cómo se demuestra la vulnerabilidad: los límites de ingresos

Hay dos caminos, y sirve cualquiera de los dos. El primero es un informe de los servicios sociales, municipales o autonómicos, que certifique tu situación. El segundo es cumplir los criterios del artículo 441.7 de la LEC. Esos criterios son orientativos: la ley dice que el tribunal "podrá considerar" esos datos, no que tenga que aplicarlos sin más.

Para la vulnerabilidad económica, el juez puede mirar dos cosas a la vez: que la renta más los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30 % de los ingresos de la unidad familiar, y que esos ingresos no alcancen un límite que la ley mide en veces el IPREM. El IPREM mensual fijado para 2023 es de 600 euros (disposición adicional nonagésima de la Ley 31/2022) y sigue igual en 2026 porque los presupuestos están prorrogados. Con ese valor, los límites son estos:

• 1.800 euros al mes con carácter general (3 veces el IPREM).
• 180 euros más por cada hijo a cargo (0,3 veces). Son 210 euros (0,35 veces) por hijo si la unidad familiar es monoparental o si el hijo tiene una discapacidad del 33 % o más.
• 120 euros más por cada persona mayor de 65 años de la unidad familiar o en situación de dependencia a cargo (0,2 veces).
• 3.000 euros (5 veces) en lugar de los 1.800 si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad del 33 % o más, una situación de dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar. A esa cifra se suman los incrementos por hijo.

Para la vulnerabilidad social, el tribunal puede tener en cuenta que entre quienes viven en la casa haya personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad. Si tienes dudas sobre quién cuenta dentro de la unidad familiar, lo explicamos en la diferencia entre unidad familiar y unidad de convivencia.

No tener alternativa habitacional

Además de ser vulnerable, tienes que demostrar que no tienes adónde ir. El decreto no dice cómo, así que conviene aportar todo lo que lo muestre: el informe de los servicios sociales, una nota simple o un certificado del Registro de la Propiedad que diga que no eres titular de otra vivienda, el empadronamiento y, si ya la has pedido, el justificante de tu solicitud de vivienda protegida o de alquiler social.

En la vía del artículo 2.2 hay un requisito más: que la Administración competente no te haya ofrecido ya una alternativa habitacional digna y adecuada. Si te la ofrece y la rechazas sin causa justificada, la suspensión se levanta. La Administración competente es la que señale la legislación autonómica de vivienda y servicios sociales, y el tribunal le pide el informe por el cauce que tenga fijado tu comunidad.

Desde que llega la demanda, y si el lanzamiento ya está fijado

Si te desahucian y no tienes dónde ir, lo importante es no esperar a que llegue la fecha del lanzamiento. Estos son los pasos, por orden:

1. Lee el decreto de admisión de la demanda. Cuando la vivienda es tu vivienda habitual, el juzgado tiene que informarte en él de que puedes acudir a las Administraciones de vivienda y servicios sociales, con sus datos de contacto, y además avisa por su cuenta a esas Administraciones para que comprueben tu situación (artículo 441.5 de la LEC).
2. Pide el informe en los servicios sociales de tu ayuntamiento sin esperar a que lo hagan de oficio. Es la prueba principal de que eres vulnerable.
3. Contesta a la demanda dentro del plazo que te den y pide por escrito que se aplique el artículo 2 del decreto o el artículo 22.6 de la LEC, según quién te demande y por qué, con el informe y la prueba de que no tienes alternativa habitacional. Si no puedes pagar abogado y procurador, pide cuanto antes la justicia gratuita en el Colegio de Abogados de tu provincia.
4. Guarda todo lo que presentes y lo que reciba el juzgado. En la vía del artículo 2.2 la suspensión se revisa cada año y tendrás que volver a acreditar tu situación.

Si el lanzamiento ya está fijado

La disposición transitoria segunda protege a quien ya estaba en ejecución el 8 de octubre. Mientras el lanzamiento no se haya practicado, puedes pedir que se te aplique el régimen del artículo 2 aunque ese trámite ya se hubiera resuelto antes o se hubiera agotado el plazo máximo de suspensión del artículo 441.6, los dos o cuatro meses de antes. Presentas la solicitud con los documentos que acrediten tu situación, si no constan ya en el procedimiento, y el letrado de la Administración de Justicia suspende provisionalmente el lanzamiento hasta que el tribunal resuelva por auto.

Si el desahucio es por impago, la regla es otra: antes de continuar, en la fase en la que esté el proceso, hay que cumplir la nueva obligación de enervación extraordinaria, es decir, dar a la Administración sus dos meses para ofrecerte una vivienda o pagar.

Si el lanzamiento ya se ha ejecutado, el decreto no lo deshace. Solo alcanza a los que todavía no se han practicado.

Cuánto dura la suspensión: revisión cada 12 meses y tope de 3 años

Depende de la vía. Con el artículo 2.1 (fondos y compradores de carteras), el proceso queda suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 y el texto no prevé revisiones. Con la enervación extraordinaria por impago, la Administración tiene dos meses improrrogables, y después el contrato sigue hasta su fin mientras continúe la vulnerabilidad económica.

En la vía del artículo 2.2, la que se usa cuando el motivo no es el impago, el tribunal revisa la suspensión cada doce meses para ver si sigue la vulnerabilidad y la falta de alternativa. La suspensión se levanta cuando ocurre alguna de estas tres cosas:

• Desaparece la vulnerabilidad.
• Se pone a tu disposición una alternativa habitacional adecuada y efectiva, o tú la rechazas sin causa justificada, siempre después de oír a las partes.
• Pasan tres años desde que se acordó la suspensión.

Por eso no hay un plazo único para echar a un inquilino vulnerable. Sin vulnerabilidad, tras contestar la demanda la vista se celebra en el plazo máximo de un mes (artículo 440 de la LEC). Con vulnerabilidad, a ese tiempo se suman los dos o cuatro meses del artículo 441.6, los dos meses de la Administración o la suspensión de hasta tres años del decreto. Los pasos de un desahucio normal, vistos desde el lado del propietario, están en qué hacer si el inquilino no paga el alquiler.

Cuándo no te lo conceden: el propietario con dos viviendas o menos

La suspensión del artículo 2.2 no es automática, porque el decreto deja que el juez valore también la situación de quien demanda. El texto pone dos límites:

• Si el propietario también es vulnerable, el tribunal puede no suspender porque deba prevalecer su situación de vulnerabilidad económica o habitacional. Esto no vale si el demandante es una persona jurídica o una persona física gran tenedora.
• Si el propietario es una persona física con dos viviendas o menos, el decreto dice que "tampoco prevalecerá" la vulnerabilidad económica del demandado.

Puedes comprobar en cuál de los dos estás porque la demanda tiene que indicar si el propietario es gran tenedor y, si dice que no, adjuntar el certificado del Registro con sus propiedades. También se levanta la suspensión si rechazas sin causa una vivienda adecuada que te ofrezca la Administración.

Una duda que irán resolviendo los juzgados. La excepción del propietario con dos viviendas o menos está escrita en el artículo 2.2 y el artículo 5.Dos, el de la enervación extraordinaria por impago, no la repite. Cómo se tratará a un inquilino vulnerable que debe renta a un propietario con dos viviendas o menos no está claro todavía.

La deuda del alquiler sigue ahí

Que el juez pare el desahucio no borra lo que debes. El decreto lo dice expresamente: ni la suspensión ni la compensación al propietario hacen desaparecer "la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida". Cuando la Administración paga o consigna la deuda en la enervación extraordinaria, el contrato continúa y el propietario cobra, pero tú sigues obligado a pagar la renta de los meses siguientes.

Lo que cubre la Administración, en el artículo 2.2, es una compensación al propietario cuando es persona física o una entidad de alquiler asequible o social: como máximo la renta contractual que dejó de cobrar, los suministros impagados y las costas, y nunca el lucro cesante hipotético ni los daños morales. Para las comunidades autónomas se prevé financiación estatal con la línea de ayudas del Real Decreto 1135/2025. Con un fondo del artículo 2.1, en cambio, el decreto no prevé compensación alguna.

Si la deuda te supera, la ley de segunda oportunidad es otra vía distinta de esta.

Qué pasa si el decreto no se convalida

Un decreto ley se aplica desde que se publica, pero el Congreso tiene treinta días desde su promulgación para convalidarlo o derogarlo. Con las Cortes disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, la votación le corresponde a la Diputación Permanente (artículos 78.2 y 86.2 de la Constitución).

Si no lo convalida, el decreto queda derogado desde que se publique el acuerdo en el BOE y la derogación mira hacia delante, no hacia atrás. Lo explicamos con más detalle en qué pasa cuando el Congreso no convalida un decreto ley. Para ti, lo que cambiaría es esto:

• Lo que ya se resolvió mientras el decreto estuvo en vigor, como una suspensión acordada o una deuda pagada por la Administración, en principio se mantiene, porque la derogación no es retroactiva.
• Lo que estuviera a medias, como una solicitud sin resolver o los dos meses de la Administración en marcha, se quedaría sin la cobertura del decreto. Qué pasaría exactamente con ello no está resuelto.
• Volverían las reglas de antes, como la suspensión de dos o cuatro meses del artículo 441.6 de la LEC.

No sería la primera vez que cae un decreto de vivienda: el Congreso derogó el 29 de septiembre los anteriores, según recoge el preámbulo del Real Decreto-ley 28/2026, y el Gobierno aprobó este el 6 de octubre. Por eso, si cumples los requisitos, pide la suspensión cuanto antes y no esperes a la votación.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten sobre el desahucio de personas vulnerables.