Ponerle un inquilino a un piso vacío parece sencillo hasta que toca preparar los papeles: qué documentos tienes que tener, cuánto puedes pedir de fianza, quién paga a la inmobiliaria y qué cláusulas puedes poner en el contrato. Si quieres alquilar un piso como propietario, un fallo al principio sale caro cuando el inquilino ya tiene las llaves.
Los requisitos son pocos y algunos dependen de tu comunidad autónoma. Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidar, cambia cosas que antes eran distintas: quién paga la inmobiliaria, qué garantía puedes pedir y si puedes exigir un seguro de impago. Te explicamos los pasos para alquilar tu vivienda de forma legal y qué puedes cobrar al inquilino.
Un decreto ley puede cambiar: el Congreso ya rechazó el 2 de octubre un decreto anterior de esta misma reforma. Si el 29/2026 no se convalida, sus cambios dejan de aplicarse y vuelve el texto anterior de la ley. Lo explicamos en qué pasa si el Congreso no convalida un decreto ley. Lo que viene del decreto va señalado como RDL 29/2026.
Esta guía es la del propietario. Si estás en el otro lado, mira la guía para alquilar un piso y los requisitos para alquilar un piso que te piden como inquilino.
Pasos y requisitos para alquilar un piso legalmente
Estos son los ocho pasos, en el orden en que conviene darlos. Los tres primeros son documentos que tienes que tener antes de anunciar el piso, y los demás cubren la renta, el contrato, el dinero y los impuestos.
1. Poder demostrar que el piso es tuyo
Para alquilar tienes que ser el titular de la vivienda o tener derecho a cederla. Lo normal es demostrarlo con la escritura, una nota simple del Registro de la Propiedad o el último recibo del IBI. Si la vivienda tiene varios propietarios, tienen que firmar el contrato todos o uno de ellos con poder de los demás. Y si no eres el propietario, por ejemplo porque vives de alquiler, solo puedes subarrendar con el consentimiento por escrito del arrendador (art. 8 LAU).
2. Cédula de habitabilidad, si tu comunidad la exige
La cédula de habitabilidad acredita que la vivienda cumple las condiciones técnicas mínimas para vivir en ella, como la superficie útil o el estado de la cocina y del baño. La emite la comunidad autónoma, y no en todas hace falta para alquilar: depende de su normativa. En Cataluña, por ejemplo, sí es obligatoria. Antes de anunciar el piso, pregunta en tu comunidad o en tu ayuntamiento si la necesitas.
Si ya tienes una, comprueba que siga en vigor. La vigencia también la fija cada comunidad, y en algunas es de 10 o 15 años.
3. Certificado de eficiencia energética
Este documento sí es obligatorio para alquilar en toda España. Recoge la calificación energética de la vivienda, de la A a la G. Con el Real Decreto 390/2021, tienes que anexar la etiqueta al contrato de alquiler y entregar al inquilino una copia del documento de recomendaciones de uso (art. 17.2). Si anuncias el piso, la calificación también tiene que aparecer en el anuncio (art. 17.3).
El certificado vale como máximo diez años, o cinco si la calificación es G (art. 13). Si ha caducado o no lo tienes, lo emite un técnico competente y se registra en tu comunidad autónoma.
4. Fijar la renta y comprobar los límites
La renta la pactáis libremente, con una excepción importante: si el piso está en una zona de mercado residencial tensionado, la renta del nuevo contrato no puede superar la última que tuvo esa vivienda en los últimos cinco años, una vez actualizada, salvo ciertas excepciones como una rehabilitación reciente (art. 17.6 LAU). Si además eres gran tenedor, es decir, tienes más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de superficie residencial, la renta tampoco puede pasar del límite del índice de precios de referencia (art. 17.7). Las comunidades pueden bajar ese listón a cinco inmuebles en las zonas tensionadas.
Si anuncias el piso, el decreto exige que la oferta incluya el índice de referencia cuando esté en zona tensionada, el límite de renta aplicable si lo hay, el código identificativo de la vivienda cuando proceda y tu condición de gran tenedor (art. 20 del decreto).
5. Redactar el contrato por escrito
No alquiles con un simple acuerdo verbal. Es válido, pero si el inquilino lo pide tienes que firmarlo por escrito (art. 37.2 LAU, redacción del decreto), y en un conflicto lo que no está escrito es muy difícil de probar: todo debe quedar por escrito. Te conviene que lo redacte un profesional o partir de un modelo de contrato de alquiler y revisarlo, para que no falte ninguna cláusula importante ni haya alguna que la ley prohíbe.
El contrato de alquiler tiene que ajustarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos y recoger los datos de las partes, la vivienda, la duración, la renta y lo que hayáis pactado. Haz también un inventario del contenido del piso si lo alquilas amueblado. Los documentos que firma y aporta cada parte los tienes en los papeleos del alquiler.
6. Cobrar la fianza y, si quieres, una garantía
Antes de que el inquilino entre en la vivienda tiene que pagarte la fianza, que en una vivienda es de una mensualidad de renta en metálico (art. 36.1). Ese dinero no es tuyo: algunas comunidades autónomas obligan a depositarlo en un organismo público hasta que acabe el contrato, y la fianza del alquiler explica cómo funciona en detalle.
Además puedes pactar una garantía adicional, como un aval bancario o un depósito. En contratos de hasta cinco años (siete si eres una persona jurídica) no puede pasar de dos mensualidades, y en los alquileres temporales, de una (art. 36.5). Lo que ya no puedes hacer es exigir al inquilino un seguro de impago: el decreto lo prohíbe. Si quieres uno, lo contratas tú, por tu cuenta y a tu cargo.
Al terminar el contrato, el saldo de la fianza que haya que devolver devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto (art. 36.4). La ley no fija un plazo máximo para devolverla, pero conviene hacerlo dentro de ese mes. Puedes descontar lo que deba el inquilino y los daños que haya causado. Para evitar discusiones, el decreto añade que ambos firméis un documento de finalización con el estado de la vivienda al entregar las llaves (art. 36.7).
7. Inmobiliaria: ahora la pagas tú
Contratar una agencia puede darte tranquilidad, porque se ocupa de buscar inquilino y de redactar el contrato con las mejores condiciones para ti. Pero ya no puedes trasladarle su coste al inquilino. Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato van a cargo del arrendador (art. 20.1 LAU), y con el decreto no se pueden repercutir al inquilino ni directa ni indirectamente, con ningún nombre (art. 20.2). Esos gastos son los de preparar, firmar, gestionar o renovar el alquiler.
Un servicio opcional solo puede ir a cargo del inquilino si lo pide expresamente por escrito y le informaste antes de que era opcional y de cuánto cuesta. Y te recomendamos no firmar un pacto de exclusividad: si otra agencia se interesa por tu piso, perderías esa oportunidad.
También puedes alquilar tu piso sin inmobiliaria, entre particulares. Los pasos legales son los mismos, y te ahorras la agencia pero te encargas tú de buscar inquilino, comprobar que puede pagar y redactar el contrato. En ese caso, todavía más importante que quede todo por escrito.
8. Declarar el alquiler en Hacienda
El alquiler es un ingreso que declaras en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Puedes deducir gastos como el IBI, la comunidad, los seguros o los intereses de la hipoteca, y aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo (art. 23 de la Ley del IRPF).
El decreto rehace esa reducción para los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026. Pasa a depender de si bajas o subes la renta respecto al contrato anterior, de si es la primera vez que alquilas esa vivienda y de si está en zona tensionada, con porcentajes que van del 15 % al 100 %. Los contratos firmados antes mantienen la reducción que ya tenían. Antes de fijar la renta de un contrato nuevo, consulta con tu asesor cómo te afecta.
Qué puedes cobrar al inquilino y qué no
Esto es lo que más se confunde cuando se alquila por primera vez. Resumen de lo que puedes pedir y de lo que no:
| ¿Puedes pedirlo? | Límite legal | |
|---|---|---|
| Fianza en metálico | Sí, es obligatoria | Una mensualidad de renta en vivienda (art. 36.1 LAU) |
| Renta por adelantado | Sí | No más de una mensualidad por adelantado (art. 17.2) |
| Garantía adicional (aval, depósito) | Solo si se pacta | Hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si eres persona jurídica) y una en los temporales (art. 36.5) |
| Seguro de impago | No | No puedes exigirlo (art. 36.5, RDL 29/2026) |
| Honorarios de la inmobiliaria y gastos de formalización | No, los pagas tú | No se pueden repercutir al inquilino (art. 20.2, RDL 29/2026) |
| IBI y otros tributos de la vivienda | No | Salvo que el inquilino sea el obligado tributario (art. 20.1, RDL 29/2026) |
| Comunidad de propietarios | Sí, si se pacta | Por escrito y con el importe anual. En edificios sin propiedad horizontal, no (art. 20.1, RDL 29/2026) |
| Luz, agua y gas con contador | Sí | Los individualizados con contador son del inquilino (art. 20.4) |
El decreto no dice expresamente si estas reglas alcanzan a los contratos firmados antes del 8 de octubre. Como regla general, las leyes no tienen efecto retroactivo si no dicen lo contrario (art. 2.3 del Código Civil), así que lo prudente es contar con que se aplican sobre todo a los contratos nuevos.
Obligaciones del arrendador mientras dura el alquiler
Alquilar no termina con la firma. Mientras el inquilino viva en el piso, estas son las obligaciones que tienes como propietario:
- Conservar la vivienda habitable y hacer las reparaciones necesarias, sin subir la renta por ello (art. 21.1 LAU). Si el inquilino te reclama una reparación por escrito con presupuesto, tienes 15 días naturales para aceptarla, proponer otra o hacerla (art. 21.5, redacción del decreto).
- Respetar el plazo del contrato y sus prórrogas. No puedes echar al inquilino antes de tiempo, salvo que hayas hecho constar en el contrato que necesitarías el piso para ti o un familiar (art. 9.3).
- Entregar un recibo de cada pago, con la renta y los demás conceptos por separado (art. 17.4).
- No entrar en la vivienda sin permiso del inquilino, aunque sea tuya: es su domicilio y está protegido por la Constitución (art. 18.2).
- Devolver la fianza al terminar el contrato, descontando solo lo que corresponda.
El resto de derechos y obligaciones de cada parte los repasamos en qué obligaciones tienen el arrendador y el arrendatario.
Más guías para el propietario
Cuando el contrato ya está en marcha, estos temas son los que más preguntas generan:
- Cuántas prórrogas tiene un contrato de alquiler y cuánto duran.
- Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler.
- Cómo rescindir un contrato de alquiler.
- Desistimiento del contrato de alquiler por el inquilino.
- Cómo funciona el contrato de alquiler con opción a compra.
- Modelo de recibo de alquiler.
Preguntas frecuentes
Las dudas más repetidas de quien quiere alquilar su piso.
¿Qué necesito para alquilar mi piso?
Tienes que poder acreditar que eres el titular, tener el certificado de eficiencia energética en vigor, la cédula de habitabilidad si tu comunidad autónoma la exige, y firmar un contrato por escrito. Después cobras la fianza, que en una vivienda es de una mensualidad.
¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad para alquilar?
Depende de la comunidad autónoma. No existe una regla estatal: algunas la exigen para alquilar y otras no. Pregunta en tu comunidad o en tu ayuntamiento antes de anunciar el piso.
¿Quién paga la inmobiliaria, el propietario o el inquilino?
El propietario. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato van a cargo del arrendador desde la Ley 12/2023, y el Real Decreto-ley 29/2026 prohíbe repercutirlos al inquilino, ni directa ni indirectamente.
¿Cuánta fianza y garantía puedo pedir al inquilino?
La fianza obligatoria es de una mensualidad. Además puedes pactar una garantía adicional, como un aval o un depósito, de hasta dos mensualidades en contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. En un alquiler temporal, el tope es de una mensualidad.
¿Puedo exigir un seguro de impago al inquilino?
No. El Real Decreto-ley 29/2026 dice que en ningún caso puede exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta ni de coberturas análogas. Tú sí puedes contratar uno por tu cuenta.
¿Cuándo tengo que devolver la fianza?
La ley no fija una fecha límite, pero el saldo que haya que devolver devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. Por eso conviene devolverla dentro de ese mes.
¿Qué pasa si el decreto no se convalida?
Los cambios del Real Decreto-ley 29/2026 dejan de aplicarse y vuelve el texto anterior de la ley. La inmobiliaria seguiría a cargo del propietario por la Ley 12/2023, pero desaparecerían, entre otras cosas, la prohibición de exigir un seguro de impago y el tope de la garantía en los alquileres temporales.
