Tener un piso cerrado, una segunda vivienda o un apartamento turístico puede salir más caro en el IBI, según lo que decida cada ayuntamiento. Lo preguntan sobre todo los propietarios que leen en las noticias que se prepara un recargo para los pisos vacíos y no saben si les afecta.
La respuesta depende de dónde está el inmueble, de cuántos tienes y de lo que haya aprobado tu ayuntamiento. El Real Decreto-ley 29/2026 permite recargos de hasta el 50 %, el 100 % o el 150 % de la cuota del IBI sobre los pisos desocupados más de dos años y sobre los turísticos en zonas tensionadas, pero solo si el ayuntamiento lo aprueba en su ordenanza. Te explicamos cuándo se puede aplicar, cuánto sería con un ejemplo en euros y cómo defenderte.
El recargo del IBI lo cobra el ayuntamiento, y solo si lo aprueba
El recargo es una cantidad que el ayuntamiento suma al IBI de los pisos que llevan mucho tiempo vacíos, o que son alojamientos turísticos en determinadas zonas. Se calcula como un porcentaje de la cuota líquida del impuesto, que es la cuota con las bonificaciones ya aplicadas, y se cobra a quien paga el IBI, es decir, al propietario. Lo regula el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en dos apartados nuevos que añade el decreto: el 4 bis para las viviendas desocupadas y el 4 ter para los pisos turísticos.
La ley fija el máximo y no obliga a nadie a cobrarlo. Cada ayuntamiento decide por su ordenanza fiscal si lo aplica, a qué porcentaje y con qué requisitos. Para aprobar o cambiar esa ordenanza hay que acordarla, exponerla al público durante treinta días como mínimo y publicarla en el boletín oficial antes de que entre en vigor (art. 17). Por eso que la ley lo permita no significa que tu ayuntamiento ya lo cobre. Más abajo vemos cómo comprobarlo.
Cuándo un piso cuenta como vacío
Un inmueble de uso residencial se considera desocupado con carácter permanente cuando permanece desocupado de forma continuada y sin causa justificada más de dos años, según los requisitos, los medios de prueba y el procedimiento que establezca la ordenanza. Los dos años tienen que ser seguidos. Quién puede recibir el recargo depende de si el municipio es una zona tensionada:
- Fuera de una zona tensionada, solo si el piso pertenece a un titular de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
- En una zona tensionada, el recargo puede aplicarse a cualquier titular, incluso a quien tiene un solo piso.
Una zona de mercado residencial tensionado es la que declara la administración de vivienda de la comunidad autónoma, por tres años prorrogables, cuando el alquiler o la hipoteca, con los gastos y suministros básicos, supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares o los precios han subido en cinco años al menos tres puntos más que el IPC de la comunidad (art. 18 de la Ley 12/2023). El texto no aclara si los cuatro inmuebles se cuentan solo en el municipio o en todo el país, y será la ordenanza la que concrete los requisitos.
Cuánto es el recargo: tabla por situaciones
Los porcentajes de la ley son techos sobre la cuota líquida. El ayuntamiento puede quedarse por debajo y modularlos según el tiempo que lleve vacío el piso. Estos son los máximos del artículo 72.4 bis:
| Dónde | Quién es el titular y cuánto lleva vacío | Recargo máximo |
|---|---|---|
| Fuera de zona tensionada | Cuatro o más inmuebles residenciales, piso vacío más de 2 años | 50 % |
| Fuera de zona tensionada | Lo anterior, con más de 3 años vacío | 100 % |
| Fuera de zona tensionada | Lo anterior, y además dos o más inmuebles vacíos en el mismo municipio | 50 puntos más: 100 % (más de 2 años) o 150 % (más de 3 años) |
| Zona tensionada | Cualquier titular, incluso con un solo piso, vacío más de 2 años | 50 % |
| Zona tensionada | Titular de cuatro o más inmuebles residenciales | 100 % |
| Zona tensionada | Titular de cuatro o más inmuebles residenciales, con más de 3 años vacío | 150 % |
En una zona tensionada, con uno, dos o tres pisos el techo se queda en el 50 %, aunque lleven más de tres años vacíos. Los 50 puntos extra por tener dos o más pisos vacíos en el mismo municipio solo se prevén fuera de esas zonas.
Ejemplo en euros: de 300 a 900 euros más
Se ve mejor con una cuota concreta. Tomamos un IBI de 600 euros al año, ya con las bonificaciones que tengas.
Ejemplo
Tienes un solo piso en un municipio de zona tensionada y lleva vacío más de dos años. Si el ayuntamiento ha aprobado el recargo máximo del 50 %, pagarías 300 euros más, 900 euros en total ese año.
Si en esa misma zona tienes cuatro pisos y uno de ellos lleva vacío más de tres años, el techo es el 150 %: 900 euros de recargo y 1.500 euros en total por ese piso.
Causas justificadas: cuándo no te pueden recargar
Aunque el piso lleve más de dos años vacío, el recargo no procede si hay una causa justificada. La ley fija una lista que en todo caso se considera justificada, así que la ordenanza no puede quitarla:
- El traslado temporal por razones laborales o de formación.
- El cambio de domicilio por una situación de dependencia, por razones de salud o por emergencia social.
- Que sea una segunda residencia, con un máximo de cuatro años de desocupación continuada.
- Que esté en obras o en rehabilitación, u otras circunstancias que impidan ocuparlo de verdad.
- Que sea objeto de un litigio o de una causa pendiente, judicial o administrativa, que impida usarlo y disponer de él.
- Que su titular lo ofrezca en venta en condiciones de mercado, con un máximo de un año en esa situación.
- Que su titular lo ofrezca en alquiler en condiciones de mercado, con un máximo de seis meses en esa situación.
- Si el titular es una Administración pública, que el inmueble esté en un procedimiento de venta o de puesta en explotación mediante arrendamiento.
Ponerlo a la venta o en alquiler no es un salvoconducto indefinido: la causa se acaba al año o a los seis meses. Y la expresión "en condiciones de mercado" hace difícil que cuente un anuncio con un precio fuera de mercado. Estas causas están en el apartado de los pisos vacíos, y el de los turísticos no las menciona.
Cómo demuestra el ayuntamiento que está vacío y cómo defenderte
El ayuntamiento no puede recargar sin más. La declaración como inmueble desocupado exige la audiencia previa del propietario y que el ayuntamiento acredite indicios de desocupación, que regulará la ordenanza. Entre ellos pueden figurar los datos del padrón municipal y los consumos de servicios de suministro, como la luz y el agua. Un piso sin nadie empadronado y con un consumo casi nulo es el caso típico.
El recargo se devenga el 31 de diciembre y se liquida cada año, una vez constatada la desocupación ese día, junto con el acto que la declara. Si te llega la audiencia o la liquidación, esto es lo que puedes hacer:
- Alega por escrito en la audiencia y aporta pruebas. Sirven las facturas de luz y agua que muestren uso, el contrato de alquiler o los anuncios con su fecha y su precio, la licencia o el presupuesto de las obras, los documentos del litigio o el justificante del traslado.
- Presenta recurso de reposición ante el propio ayuntamiento si te liquidan el recargo. El plazo es de un mes desde la notificación y no hace falta abogado ni procurador (art. 14.2). Tienes el procedimiento en el recurso de reposición y un texto de partida en el modelo de recurso de reposición.
- Si te lo desestiman, queda la vía contencioso-administrativa, en algunos casos precedida de una reclamación económico-administrativa.
Recurrir no suspende por sí solo el cobro. Para suspenderlo hay que pedirlo y ofrecer garantías, así que mira el plazo de pago voluntario que te indiquen.
El recargo de los pisos turísticos en zona tensionada
El segundo recargo es para los pisos turísticos y solo puede aplicarse en municipios de zona tensionada. Va dirigido a los inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico, identificados según la normativa de cada comunidad autónoma. A diferencia de los pisos vacíos, no exige ningún tiempo de desocupación. Los máximos son estos (art. 72.4 ter):
- Hasta el 50 % de la cuota líquida para cualquier titular.
- Hasta el 100 % para titulares de dos o más inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico.
- Hasta el 150 % para titulares de cuatro o más.
Se devenga también el 31 de diciembre, se liquida cada año y la ordenanza regula los aspectos materiales y formales. Con la cuota de 600 euros del ejemplo, un propietario con dos apartamentos turísticos de cuota similar pagaría como máximo 600 euros de recargo por cada uno.
Desde cuándo se aplica y cómo saber si tu ciudad lo cobra
El decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero su artículo 8 dice que los cambios valen para los períodos impositivos que se inicien a partir de esa fecha. El período del IBI es el año natural (art. 75), así que el primero que empieza después es 2027. Lo razonable es entender que el primer recargo con estas reglas se devengaría el 31 de diciembre de 2027, y siempre con la ordenanza ya aprobada y publicada.
Un matiz importante: el recargo por vivienda vacía no nace con este decreto. Existe desde mayo de 2023, cuando la Ley 12/2023 lo reguló en los mismos términos que hoy valen fuera de las zonas tensionadas: hasta el 50 %, para titulares de cuatro o más inmuebles, hasta el 100 % pasados tres años y 50 puntos más si hay dos o más pisos vacíos en el municipio. Lo nuevo del decreto es el régimen de las zonas tensionadas, donde basta un solo piso, y el recargo de los turísticos. Si tu ayuntamiento ya aplicaba el de 2023, puede que ya lo estés pagando, y tendrá que modificar su ordenanza para llegar a los nuevos máximos.
Para saber si tu ciudad lo cobra, busca la ordenanza fiscal del IBI en la web del ayuntamiento y mira si tiene un apartado de recargo por inmuebles desocupados o por alojamientos turísticos. Los ayuntamientos tienen que facilitar copia de sus ordenanzas a quien la pida (art. 17.5). Si el municipio es zona tensionada o no lo dice la declaración de tu comunidad autónoma, que el Ministerio de Vivienda recoge en una resolución trimestral (art. 18.2.d de la Ley 12/2023).
Qué pasa si el decreto no se convalida
El decreto tiene que convalidarlo el Congreso, y el anterior de esta reforma, el 26/2026, ya fue derogado el 2 de octubre. Si el 29/2026 no se convalida, queda derogado desde que se publique el acuerdo en el BOE y el artículo 72 vuelve a su redacción anterior, que es la de la Ley 12/2023. Lo explicamos en qué pasa con un decreto ley no convalidado.
En la práctica, seguiría existiendo el recargo de las viviendas vacías con las reglas de fuera de zonas tensionadas, es decir, solo para titulares de cuatro o más inmuebles. Desaparecerían los máximos para zonas tensionadas con un solo piso y el recargo de los pisos turísticos. Como los cambios solo valdrían desde el período de 2027, si el decreto cae pronto difícilmente llegaría a cobrarse algo con ellos. Lo que un ayuntamiento cobre con la regla de 2023 no depende del decreto.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten sobre el recargo del IBI en pisos vacíos y turísticos.
¿Cuánto es el recargo del IBI para viviendas desocupadas?
El ayuntamiento puede cobrar hasta el 50 % de la cuota líquida si el piso lleva más de dos años vacío sin causa justificada. El techo sube al 100 % si, fuera de zona tensionada, lleva más de tres años vacío, o si en zona tensionada eres titular de cuatro o más inmuebles, y puede llegar al 150 % en los casos combinados que recoge la tabla.
¿Cuándo se considera que una vivienda está vacía?
Cuando permanece desocupada de forma continuada, más de dos años y sin causa justificada, según los requisitos, las pruebas y el procedimiento de la ordenanza fiscal del ayuntamiento.
¿Me pueden cobrar el recargo si solo tengo un piso vacío?
Solo si el municipio es zona tensionada, y hasta el 50 %. Fuera de esas zonas, el recargo exige ser titular de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
¿Es obligatorio que el ayuntamiento cobre el recargo?
No. Es una facultad. La ley fija los máximos y cada ayuntamiento decide en su ordenanza fiscal si lo aplica, con qué porcentaje y con qué requisitos.
¿Qué causas justifican que un piso esté vacío?
Entre otras, un traslado temporal por trabajo o estudios, una situación de dependencia o de salud, las obras, un litigio pendiente, ser segunda residencia hasta cuatro años, estar a la venta hasta un año o estar en alquiler hasta seis meses.
¿Qué recargo se aplica a los pisos turísticos?
En municipios de zona tensionada, hasta el 50 % de la cuota líquida, hasta el 100 % para quien tenga dos o más pisos turísticos y hasta el 150 % para quien tenga cuatro o más. No se exige ningún tiempo de desocupación.
¿Desde cuándo se aplica el recargo?
El decreto vale para los períodos impositivos que empiecen desde el 8 de octubre de 2026, y el del IBI es el año natural. Lo razonable es entender que el primer recargo se devengaría el 31 de diciembre de 2027, y siempre que el ayuntamiento tenga aprobada su ordenanza.
¿Se puede recurrir el recargo del IBI?
Sí. Antes de declarar el inmueble desocupado hay audiencia previa, donde puedes alegar y aportar pruebas. Después puedes presentar recurso de reposición ante el ayuntamiento en el plazo de un mes y, si no te dan la razón, acudir a la vía contencioso-administrativa.
¿Qué pasa con el recargo si el decreto no se convalida?
El artículo 72 vuelve a la redacción de la Ley 12/2023. Seguiría el recargo de viviendas vacías para titulares de cuatro o más inmuebles y desaparecerían el recargo de los pisos turísticos y los máximos de las zonas tensionadas.
