IVA en el alquiler turístico desde diciembre de 2026: qué cambia si alquilas por días

El alquiler de pisos a turistas por días, o de una habitación de casa por Airbnb, ha ido hasta ahora sin IVA para la mayoría de propietarios. Desde el 1 de diciembre de 2026 eso cambia para buena parte de ellos, y la duda es si tendrán que darse de alta, facturar y subir el precio que tienen en las plataformas.

La respuesta depende de cuántas noches dura cada estancia, de si la vivienda es o no tu residencia habitual y de si ofreces servicios propios de un hotel. Lo cambia el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que todavía tiene que convalidar el Congreso. Te explicamos qué alquileres pasan a llevar un IVA del 10 %, cuáles siguen exentos, cómo se factura y se declara, qué pasa con las reservas ya hechas y qué ocurre si el decreto cae.

El 1 de diciembre el alquiler turístico pasa a llevar IVA del 10 %

El alquiler de un apartamento o una vivienda amueblados por 30 noches o menos pasa a llevar un 10 % de IVA el 1 de diciembre de 2026. Lo dispone el artículo 7 del decreto, publicado en el BOE del 7 de octubre y en vigor desde el 8, que reforma dos artículos de la Ley del IVA: el 20.Uno.23.º, que lista los alquileres de vivienda exentos, y el 91.Uno.2, que incluye estos alquileres entre los servicios de hostelería con tipo reducido.

Hasta ahora, el alquiler de una vivienda amueblada estaba exento salvo que el arrendador prestara servicios propios de un hotel. La novedad es que la duración se convierte en una segunda causa por sí sola. Las dos modificaciones tienen efectos desde el 1 de diciembre, aunque el decreto ya esté en vigor.

Una diferencia entre el texto y la exposición de motivos. El artículo 7 dice que se excluye de la exención el alquiler amueblado "cuando concurran cualquiera de las siguientes circunstancias", que son prestar servicios de hostelería o que la estancia dure 30 noches o menos. La exposición de motivos, en cambio, habla de condiciones que "concurran conjuntamente", y puede leerse como que hacen falta las dos a la vez. Aquí seguimos el articulado, que es lo que se aplica: basta con una de las dos circunstancias.

En la práctica, quien alquila por días pasa a repercutir IVA a sus huéspedes, a declararlo cada trimestre y a poder deducir el IVA de lo que gasta en el piso. Más abajo se ve cómo.

Qué alquileres tributan y cuáles siguen exentos

Tres cosas deciden el IVA de cada alquiler: cuántas noches dura la estancia de un mismo arrendatario, si la vivienda es tu residencia habitual y si prestas servicios de hostelería. La tabla junta los casos más comunes según el artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA tal como queda desde el 1 de diciembre.

Situación	IVA desde el 1 de diciembre	Qué dice la ley
Apartamento o vivienda amueblados, estancia de 30 noches o menos, y no es tu vivienda habitual	10 %	La duración de 30 noches o menos deja de estar exenta
Lo mismo, pero en la vivienda donde tienes tu residencia habitual y sin servicios de hostelería	Exento	La excepción de la vivienda habitual del arrendador
Con servicios propios de hostelería, sea cual sea la duración	10 %	Primera circunstancia del texto, que ya existía
Estancia de 31 noches o más, sin servicios de hostelería	Exento	Alquiler de vivienda, exento con carácter general

Se cuentan noches, no días. Una estancia del lunes al viernes son cuatro noches. La ley habla de la duración "a favor de un mismo arrendatario", así que lo que cuenta es cuánto dura el alquiler para esa persona. Qué pasa si el huésped alarga la estancia o encadena varias reservas seguidas no lo detalla el texto ni, que sepamos, Hacienda.

La vivienda habitual es la tuya. La excepción es para quien alquila días sueltos la casa en la que vive. Una segunda residencia, un apartamento en la playa o un piso comprado para alquilar no son tu residencia habitual y tributan.

Servicios hoteleros: qué cuenta y qué no

Si además del alojamiento ofreces servicios propios de un hotel, tu alquiler ya llevaba un 10 % de IVA antes del cambio y lo seguirá llevando, dure lo que dure la estancia.

El texto de la ley pone como ejemplos los servicios de restaurante, limpieza, lavado de ropa "u otros análogos". Para saber dónde está la línea, la ficha de la Agencia Tributaria sobre el IVA del apartamento turístico distingue el hospedaje del simple alquiler. Esa ficha es anterior al cambio de diciembre y habla solo de este criterio, sin mencionar la regla de las 30 noches (la consultamos el 15 de octubre de 2026), pero sirve para saber qué se considera servicio de hostelería.

Según la ficha, hay hospedaje cuando la atención al cliente va más allá de ceder la casa:

• Recepción y atención permanente al cliente.
• Limpieza periódica del inmueble durante la estancia.
• Cambio periódico de la ropa de cama y de baño.
• Otros servicios como lavandería, custodia de maletas, prensa o reservas.
• A veces, alimentación y restauración.

Y la misma ficha aclara lo que no se considera servicio complementario de hostelería:

• La limpieza del apartamento a la entrada y a la salida de cada arrendatario.
• El cambio de ropa en esos dos momentos.
• La limpieza de las zonas comunes del edificio y de la urbanización.
• La asistencia técnica y el mantenimiento para reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Desde el 1 de diciembre esto pesa menos que antes. Una estancia de 30 noches o menos lleva IVA aunque no ofrezcas ningún servicio, así que los servicios solo deciden ya en dos casos: las estancias de 31 noches o más y, según el texto de la ley, la vivienda en la que tienes tu residencia habitual.

Cómo se aplica: repercutir el 10 %, alta, factura y modelo 303

Pasar a tributar añade obligaciones que un alquiler exento no tenía. Estas son las cinco que importan.

Repercutir el 10 % al huésped. El IVA no sale de tu bolsillo: lo paga el huésped y tú lo ingresas en Hacienda. El artículo 88 de la Ley del IVA te obliga a repercutirlo sobre quien recibe el servicio y a consignar la cuota aparte del precio en la factura. Te toca decidir si lo absorbes dentro del precio que ya tienes o lo sumas encima, como se ve en el ejemplo de más abajo.

Estar dado de alta. Según la ficha de la Agencia Tributaria, quien alquila alojamientos turísticos tiene la condición de empresario a efectos del IVA. Si no estás en el censo, el alta se hace con el modelo 036 antes de empezar a facturar, que aquí significa antes del 1 de diciembre. Si ya figuras de alta por este u otro motivo, revisa que conste el IVA y, si no, presenta una modificación.

Expedir factura de cada alquiler. Los empresarios tienen que expedir y entregar factura de sus operaciones (artículo 164 de la Ley del IVA y artículo 2 del Reglamento de facturación). Hasta 400 euros con el IVA incluido vale una factura simplificada, con número correlativo, fecha, tu nombre y NIF, el tipo de servicio, el tipo del 10 % y el total. Si el alquiler pasa de 400 euros, la factura tiene que ser completa, con los datos de las dos partes, la base, el tipo y la cuota. En la simplificada hay que añadir además el NIF y el domicilio del huésped, y la cuota por separado, cuando sea una empresa o un autónomo o cuando te pida la factura para ejercer un derecho tributario.

Presentar el IVA cada trimestre (modelo 303). La declaración se presenta en los veinte primeros días de abril, julio y octubre, y la del último trimestre del año entre el 1 y el 30 de enero (artículo 71 del Reglamento del IVA). Los alquileres de diciembre van, por tanto, en la del cuarto trimestre, hasta el 30 de enero de 2027. Hay que presentarla aunque en un trimestre no hayas alquilado nada, y además hay una declaración resumen anual. Quien solo tiene operaciones exentas del artículo 20 de la ley no está obligado a presentar estas declaraciones, y es justo lo que deja de pasar con el alquiler de corta estancia.

Deducir el IVA de tus gastos. Al tributar, puedes deducir el IVA que pagas por lo que uses en el alquiler, como la limpieza, las reparaciones, el mobiliario o la gestión, en la medida en que se destine a operaciones que tributan y con su factura (artículos 92 y 94 de la ley). Lo que uses también para ti no se deduce, porque el artículo 95 exige que el gasto esté afecto directa y exclusivamente a la actividad.

Ejemplo con cifras: cinco noches a 120 euros

Con números se ve mejor lo que cambia en el bolsillo. El ejemplo supone un apartamento que no es tu vivienda habitual y un huésped que reserva sin servicios de hostelería.

La ley no decide cuál de las dos opciones eliges, solo que el IVA tiene que aparecer separado en la factura. Cuál te conviene depende de cuánto aguante el precio de tu apartamento.

Reservas ya hechas para después del 1 de diciembre

El decreto no dice qué IVA llevan las reservas cerradas antes del 1 de diciembre para estancias posteriores. Ni el artículo 7 ni las dos disposiciones transitorias del texto traen una regla para ellas.

Lo que sí existe son las reglas generales del artículo 75 de la Ley del IVA. En los servicios, el impuesto se devenga cuando se prestan. En los arrendamientos, cuando es exigible cada parte del precio. Y cuando hay pagos anticipados, en el momento del cobro y por lo efectivamente cobrado. Cómo encajan esas reglas con una reserva pagada en octubre para una estancia en diciembre es justo lo que el decreto no resuelve, y no hemos encontrado ninguna consulta de la Dirección General de Tributos que lo aclare.

Mientras no haya criterio, la prudencia es esta:

• Guarda, de cada reserva, la confirmación con la fecha en que se hizo y la fecha en que se cobró.
• En las reservas nuevas para diciembre en adelante, deja claro si el precio lleva el IVA incluido o no.
• Consulta con tu gestor las que ya tienes cerradas antes de cambiar ningún precio.

Ten presente también que el artículo 88 de la Ley del IVA solo te da un año desde el devengo para repercutir el impuesto al cliente, así que el margen existe, pero no es eterno.

El recargo del IBI de los pisos turísticos

El mismo decreto permite a los ayuntamientos recargar el IBI de los pisos turísticos de las zonas tensionadas hasta un 50 % de la cuota. Lo hace el artículo 8, que modifica el artículo 72 de la Ley de Haciendas Locales.

Solo alcanza a viviendas destinadas a alojamiento turístico según la normativa de su comunidad autónoma y situadas en un municipio con zona de mercado residencial tensionado. El recargo puede llegar al 100 % si el titular tiene dos o más inmuebles así y al 150 % si tiene cuatro o más. No es automático: cada ayuntamiento tiene que aprobarlo en su ordenanza fiscal, y se devenga el 31 de diciembre.

Cómo funciona este recargo, a quién alcanza y cuándo se paga lo explicamos con más detalle en el artículo sobre el recargo del IBI de los pisos turísticos.

¿El alquiler de temporada de 31 noches es una alternativa?

Solo en el IVA. Una estancia de 31 noches o más para el mismo arrendatario queda exenta si no hay servicios de hostelería, y de ahí viene la tentación de alquilar por temporada para no repercutir el impuesto.

El problema está en el otro lado de la ley. El mismo decreto reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos y estrecha mucho el alquiler de temporada, que puedes repasar en nuestra guía del contrato de alquiler por temporada:

• La cesión turística de una vivienda, la comercializada en canales de oferta turística, tiene un máximo de 31 días (artículo 5.e de la ley).
• El alquiler de vivienda temporal es el que cubre la necesidad de vivienda de quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (artículo 2.3). Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses (artículo 9 bis).
• El contrato tiene que recoger expresamente esa causa, y probar que existe le corresponde al arrendador. Sin ella, se trata como un alquiler de vivienda habitual, con efectos desde la firma (artículo 7.2).

Por eso la salida solo sirve si tu inquilino tiene un motivo real, como un trabajo temporal o unos estudios. Unas vacaciones no parecen encajar, y un contrato mal calificado acaba con el régimen de prórrogas de la vivienda habitual, que explicamos en la prórroga del contrato de alquiler. Además, el IVA cuenta noches y la ley de alquileres cuenta días, así que no calcules los plazos al límite.

Otra vía que se plantea es ceder el piso a una empresa que lo explota. Eso tiene sus propias reglas fiscales (el arrendamiento de edificios para subarrendarlos no está exento) y se explica en el contrato de explotación de vivienda.

Qué pasa si el decreto no se convalida

El decreto se aplica desde el 8 de octubre, pero el Congreso tiene treinta días desde su promulgación para convalidarlo, un plazo que termina antes del 1 de diciembre. Si lo deroga, el cambio del IVA de los alquileres turísticos no llegaría a aplicarse y seguiría valiendo la regla anterior: exentos salvo que prestes servicios de hostelería. Qué ocurre con lo hecho mientras estuvo en vigor lo explicamos en la guía sobre un decreto ley no convalidado.

No lo des por perdido sin más, porque el Gobierno ya ha repetido la jugada. Este decreto llega tras el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que tenía el mismo título, y su exposición de motivos recuerda que aprobar un decreto nuevo tras la derogación de otro parecido no es algo ajeno a la práctica parlamentaria. Si el Congreso lo tumba, el mismo cambio puede volver en otro decreto o en una ley.

Mientras tanto, conviene esperar al resultado de la votación antes de cerrar precios definitivos para diciembre, pero sin dejar de preparar el alta y la factura. Actualizaremos este artículo cuando se sepa.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten entre quienes alquilan por días.