Seguro decenal: Qué es, con o sin OCT, precios, qué cubre, obligatoriedad y preguntas frecuentes

¿Sabes para qué sirve el seguro decenal? Seguro que conocemos algún caso en el que una vivienda nueva se ha visto afectada por problemas estructurales. Si estás pensando en comprar una casa en un edificio de nueva construcción, es interesante conocer el seguro decenal, ya que puede beneficiar a los compradores ante algún problema, como los daños materiales de la edificación o desperfectos.

¿Qué es el seguro decenal de daños?

El seguro decenal de daños de una vivienda es un seguro obligatorio que tienen que contratar las empresas constructoras y promotoras de un edificio de viviendas, generalmente de nueva construcción.

Se trata de una garantía que cubre durante diez años (y de ahí su nombre, decenal) los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación o a la construcción, por ejemplo, daños en los soportes, las vigas, los muros de carga u otros elementos estructurales que puedan comprometer la resistencia mecánica, la estabilidad del edificio y su habitabilidad.

Podemos decir que se trata de una garantía para proteger al promotor inmobiliario o constructor y a los compradores o ya propietarios de posibles problemas en una vivienda nueva. En caso de desperfectos, la compañía responde por el promotor e indemniza a los compradores.

¿Es un seguro del hogar a todo riesgo? Tiene que quedar claro que no se trata de un seguro a todo riesgo del hogar (existen este tipo de seguros pero no tienen nada que ver con este, los seguros del hogar los contratan los propietarios), sino que simplemente contempla los defectos en la edificación de las viviendas y no los daños causados por el deterioro debido al paso del tiempo. Está regulado en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (LOE).

Por lo que al precio se refiere, dependerá del tipo de obra. Puede variar desde los 390€ hasta las 15000€, dependiendo de la vivienda. Generalmente, los precios giran en torno a los 390€ en casa en edificios, 420€ en chalets adosados y 520€ en chalets individuales.

En cuanto a las primas y las tasas, el precio de casas en edificios se reflejará en el 0,55% del valor de la construcción y en las viviendas unifamiliares con el 0,70% del valor de la construcción.

¿Qué cubre el seguro decenal?

La cobertura básica del seguro decenal cubre:

  • La renuncia a un recurso contra el contratista.
  • La renuncia a un recurso contra el proyectista.
  • La revalorización de capitales.
  • La renuncia a un recurso contra la dirección facultativa.
  • El seguro trienal de impermeabilización de fachadas y cubiertas.
  • El seguro trienal de estanqueidad de fachadas.

También existen otras garantías opcionales que se pueden contratar para complementar el seguro básico. Gracias a esta cobertura, si se producen desperfectos o vicios de origen se puede indemnizar a los compradores o reparar los daños materiales.

¿Qué NO cubre el seguro decenal?

Por otro lado, la LOE (Ley 38/1999 de ordenación de la edificación) también especifica qué es lo que no cubre este tipo de seguro:

  • Los daños materiales corporales u otros perjuicios económicos que no sean los daños materiales que garantiza la Ley.
  • Los daños inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
  • Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
  • Los daños causados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción.
  • Los daños causados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado.
  • Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio una vez se ha hecho la recepción.
  • Los daños causados por un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones del edificio.
  • Los daños causados por fortuito, fuerza mayor, acto de un tercero o por el propio perjudicado.

El seguro decenal de daños no cubre si la estructura del edificio ha provocado daños en tus bienes personales, pero si lo hará el seguro que hayáis contratado para el hogar, si está a todo riesgo.

¿El seguro decenal es obligatorio?

Sí, es obligatorio. La LOE exige que se contrate este tipo de seguro para edificaciones nuevas con uso de vivienda. Es más, la ley indica que, para inscribir una vivienda como obra nueva de edificaciones en el Registro de la Propiedad, es necesario acreditar antes el seguro decenal. Además, si no se contrata este tipo de seguro, el promotor no podrá obtener una financiación hipotecaria ni comercializar las viviendas.

No obstante, el seguro decenal no es obligatorio para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar que se va a utilizar para uso propio, aunque siempre se aconseja disponer de este tipo de seguro por si en algún momento, se quiere vender la vivienda a otras personas, el promotor tendrá que contratar el seguro durante el tiempo que reste para completar los diez años.

Es importante que cualquier persona interesada en comprar o alquilar una vivienda de obra nueva, revise el seguro decenal en el contrato de arras, contrato de compra, contrato de alquiler o en su defecto, consulte con un representante legal.

¿Contratar Seguro decenal sin OCT o con OCT?

El OCT u Organismo de Control Técnico es una empresa externa que contrata el promotor para que realice un control de calidad al proyecto y que valore las distintas fases de ejecución del proceso de edificación.

Dicho de otra manera, las OCT son técnicos que el promotor paga para que la compañía de seguros correspondientes pueda emitir el seguro. De hecho, la gran mayoría de las compañías solo admiten riesgos si la obra la ha supervisado una OCT.

No obstante, la Ley no exige una OCT al promotor, por lo que no es obligatorio contratar un seguro decenal con OCT, aunque sí que es recomendable que esta empresa conozca el proceso y las fases de la obra.

¿Quién se encarga de asumir el seguro decenal? Según el artículo 9 de la LOE, el promotor es quien se encarga de asumir este seguro obligatorio, a no ser que se trate de una vivienda unifamiliar que la ha construido el mismo propietario. En este caso, se encargará él mismo de asumir el seguro porque se considera autopromotor.

¿Cómo reclamar las deficiencias?

Ahora que ya conocemos de qué se trata este tipo de seguro, vamos a conocer los tres plazos para reclamar las deficiencias correspondientes que fija el artículo 19 de la Ley:

  • Un plazo de diez años para los daños causados por defectos que afectan a la cimentación, las vigas, los forjados y todos aquellos que puedan comprometer la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
  • Un plazo de tres años para los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.
  • Un plazo de un año para los defectos que se puedan producir en los acabados de la obra.

Otros seguros de construcción

También existen otros seguros de construcción que podrían ser interesantes si se están planteando la compra de una vivienda nueva:

El seguro todo riesgo construcción (TRC): cubre todos los daños materiales ocasionados a la propia obra durante el proceso de edificación si son una consecuencia directa de una causa accidental e imprevisible. También cubre los daños materiales causados por fenómenos naturales.

El seguro de responsabilidad civil constructor / promotor: cubre los daños a terceros, bien sea durante la ejecución de la obra o una vez haya finalizado su construcción. Podemos encontrar la responsabilidad civil regulada en el artículo 1902 del Código Civil, que dice que todo aquel que causa daños a terceros por culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

El seguro de afianzamiento de cantidades: Está destinado a los promotores. Este seguro garantiza al comprador de una vivienda la devolución de las cantidades que ha entregado a cuenta al promotor si la construcción no llega a iniciarse o no se entrega en el plazo previsto.

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