La hipoteca inversa permite a una persona mayor sacar dinero de su vivienda sin dejar de ser su propietaria. Te explicamos cómo funciona legalmente, qué requisitos exige y en qué se diferencia de la otra vía habitual para lograr lo mismo: vender la nuda propiedad.
¿Qué es la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado con la vivienda habitual del solicitante, en el que la entidad va entregando el dinero (de una vez o en rentas periódicas) y la deuda solo se hace exigible cuando el titular fallece. Está regulada en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
A diferencia de una hipoteca normal, aquí no hay cuotas que pagar mientras se vive: la deuda crece con los intereses y se liquida al final, con el propio inmueble o con dinero de la herencia.
Requisitos para pedir una hipoteca inversa
La Ley 41/2007 exige, para que un producto se considere hipoteca inversa a todos los efectos:
- Que el solicitante y los beneficiarios que designe tengan 65 años o más, o acrediten dependencia o discapacidad igual o superior al 33%.
- Que el inmueble hipotecado sea la vivienda habitual del solicitante.
- Que la conceda una entidad de crédito o aseguradora autorizada para operar en España.
- Que la entidad ofrezca asesoramiento independiente sobre la situación financiera del solicitante y los riesgos del producto, antes de firmar.
Muchas entidades ofrecen además un seguro de rentas vitalicias junto con la hipoteca inversa, para seguir cobrando aunque se agote el valor de la vivienda. No es un requisito legal: es un producto complementario opcional, con su propio coste, que reduce el capital disponible si se contrata.
¿Qué pasa cuando fallece el titular?
Al fallecer el titular, los herederos pueden cancelar la deuda pagando al acreedor el capital dispuesto más los intereses generados, sin que la entidad pueda cobrarles ninguna compensación por cancelar antes de tiempo. Si no la cancelan, el acreedor ejecuta la garantía sobre la vivienda para cobrarse la deuda.
En la práctica, esto da a los herederos dos caminos: quedarse la vivienda pagando lo que se debe, o dejar que se venda (por la propia entidad o por ellos mismos) y quedarse con la diferencia, si la hay.
Hipoteca inversa frente a vender la nuda propiedad
Son las dos vías más habituales para sacar dinero de la vivienda sin mudarse, pero funcionan de forma muy distinta. La venta de la nuda propiedad transmite la propiedad ya, a cambio de dinero al contado, conservando el vendedor el usufructo (el derecho a vivir ahí) de por vida.
| Hipoteca inversa | Vender la nuda propiedad | |
|---|---|---|
| Propiedad de la vivienda | Se conserva entera | Se transmite al comprador |
| Cómo se recibe el dinero | Préstamo: capital único o rentas, con intereses | Precio de venta, normalmente de una vez |
| Qué heredan los hijos | La vivienda, con la deuda pendiente a cancelar | Nada del inmueble: ya no es del causante |
| Reversibilidad | Se puede cancelar en cualquier momento pagando lo dispuesto | No hay marcha atrás una vez vendida |
| Quién paga IBI y comunidad | El titular, que sigue siendo el propietario | El nuevo propietario (nudo propietario) |
La diferencia de fondo es esta: en la hipoteca inversa la vivienda sigue siendo tuya y de tus herederos, con una deuda de por medio. En la venta de la nuda propiedad, la vivienda deja de ser tuya desde el primer día, aunque sigas viviendo en ella.
Ejemplo numérico
Sobre una vivienda tasada en 200.000 euros, una hipoteca inversa suele conceder entre el 20% y el 45% de ese valor en función de la edad (a más edad, más porcentaje, porque se espera cobrar menos años de intereses). Con un 30%, serían 60.000 euros a percibir, con un interés que ronda el 5% anual acumulándose sobre el capital dispuesto. Vender la nuda propiedad de esa misma vivienda suele dar entre el 40% y el 60% del valor de tasación en función de la edad del vendedor, es decir, entre 80.000 y 120.000 euros de una sola vez, sin ninguna deuda posterior.
Qué es lo malo de la hipoteca inversa
Antes de firmar conviene tener claros los inconvenientes reales, no solo las ventajas:
- La deuda crece con intereses compuestos mientras no se cancele: cuanto más tiempo pase, más se acerca al valor de la vivienda, y eso reduce lo que finalmente reciben los herederos si deciden no cancelarla.
- El tipo de interés suele ser más alto que el de una hipoteca convencional, precisamente porque el banco no cobra ninguna cuota mientras tanto.
- Hay gastos de constitución (tasación, notaría, registro) que hay que descontar del capital que realmente se recibe libre.
- Si se contrata el seguro de rentas vitalicias opcional, su coste reduce el capital inicial disponible.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten sobre la hipoteca inversa.
¿Qué es lo malo de la hipoteca inversa?
Que la deuda crece con intereses mientras no se cancele, con un tipo más alto que el de una hipoteca normal, y que hay gastos de constitución que reducen el capital que realmente se recibe libre.
¿A partir de qué edad se puede pedir una hipoteca inversa?
Desde los 65 años, o antes si se acredita dependencia o una discapacidad igual o superior al 33%.
¿Hay que contratar un seguro para pedir una hipoteca inversa?
No es un requisito legal. El seguro de rentas vitalicias que ofrecen algunas entidades es un producto complementario opcional, con coste propio, no una exigencia de la Ley 41/2007.
¿Pueden mis herederos quedarse con la vivienda si tengo una hipoteca inversa?
Sí. Pueden cancelar la deuda pagando el capital dispuesto más los intereses y quedarse la vivienda libre de cargas, sin ninguna penalización por cancelar anticipadamente.
¿Qué da más dinero, la hipoteca inversa o vender la nuda propiedad?
Suele dar más dinero de entrada vender la nuda propiedad, porque se transmite la propiedad ya. La hipoteca inversa da menos capital inicial pero permite conservar la vivienda entera y cancelarla en cualquier momento.
