Una empresa o un fondo de inversión pueden seguir comprando pisos en España sin ningún límite legal. El Congreso ha rechazado este martes 15 de septiembre admitir a trámite la proposición de ley que quería reservar la compra de vivienda a las personas físicas, y es la segunda vez que el mismo texto cae: ya se quedó sin apoyos en noviembre de 2025. Lo único que hoy frena a un fondo con muchos pisos es la figura del gran tenedor, con obligaciones a partir de más de diez viviendas.
La propuesta ni siquiera empieza a tramitarse
El Pleno ha rechazado admitir a trámite la proposición de ley, el primer filtro que tiene que superar cualquier texto antes de empezar a tramitarse. Sin ese sí, la propuesta no llega ni a comisión: no hay enmiendas, no hay debate artículo por artículo y el texto muere ahí.
Qué cambia para el lector: nada. Ninguna compraventa firmada o pendiente de firma se ve afectada, no hay ningún plazo nuevo que vigilar y las reglas de la Ley de Vivienda de 2023 siguen exactamente igual que ayer.
Los grupos que votaron en contra alegaron dos cosas: que un veto así frenaría la inversión en vivienda y que el texto no tiene encaje legal.
Comprar un piso siendo empresa: el mismo trámite que un particular
En España no hay ninguna norma que impida a una sociedad, un fondo de inversión o un particular extranjero comprar un piso. La ley que se aplica es la misma para todos: se firma el contrato, se paga el impuesto que corresponda y se inscribe el cambio de titular. El paso previo suele ser el mismo que da cualquier comprador particular, el contrato de arras, y la falta de inscripción posterior tampoco invalida la venta entre las partes.
La proposición de ley rechazada quería cambiar justo eso: reservar la compra de vivienda exclusivamente a personas físicas y cerrar esa puerta a las personas jurídicas.
El veto que proponía el texto rechazado
El blanco era el artículo 10 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, el que regula el contenido del derecho de propiedad. El texto, presentado por el grupo parlamentario Sumar, quería añadirle un veto a que una empresa adquiriera una casa, ya fuera pagando (a título oneroso) o recibiéndola como donación (a título gratuito). El bloqueo habría alcanzado por igual a una vivienda de segunda mano y a un piso recién construido, en cuanto tuviera su certificado de fin de obra.
El texto sí dejaba fuera del veto a determinadas entidades: asociaciones, agentes económicos y sociales, entidades religiosas y ONG de cooperación al desarrollo, entre otras organizaciones sin ánimo de lucro.
Los límites que sí existen: zonas tensionadas y gran tenedor
La ley no toca quién puede comprar, pero sí deja margen para actuar sobre el alquiler. Las comunidades autónomas pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado y, dentro de ellas, topar la subida del precio del alquiler que aplican los grandes propietarios. Es una herramienta distinta de la que planteaba el texto rechazado: no impide comprar, limita lo que se puede cobrar después. Si el piso que compra un fondo termina saliendo al mercado, las condiciones del contrato de arrendamiento no cambian por quién figure como propietario.
La ley sí tiene una figura pensada para los compradores con mucho patrimonio: el gran tenedor, la persona física o jurídica titular de más de diez viviendas de uso residencial (o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes y trasteros), un umbral que la comunidad autónoma puede bajar a cinco viviendas en las zonas declaradas tensionadas. Un fondo que acumule pisos suficientes entra en esa categoría y asume las obligaciones que trae: el tope al precio en zona tensionada y, si el inquilino acredita vulnerabilidad, aceptar una prórroga extraordinaria del contrato de un año aunque el propietario no quiera renovarlo.
Si un fondo compra el piso en el que vives de alquiler, tu contrato sigue igual
El contrato sigue igual. El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al comprador de una vivienda alquilada a ponerse en el lugar del casero anterior, con los mismos derechos y obligaciones, durante los cinco primeros años del contrato, o siete años si el casero anterior era una empresa. Y lo hace aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad: el nuevo dueño no puede alegar que no sabía que el piso estaba alquilado.
Esos cinco o siete años son también el plazo mínimo que el artículo 9 de la misma ley garantiza al inquilino: aunque el contrato se firmara por un año, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta llegar a ese mínimo, salvo que sea el inquilino quien avise con treinta días de que no quiere seguir. Un fondo que compra un bloque entero con inquilinos dentro hereda todos esos contratos con sus plazos.
Tampoco cambia nada para quien compra o vende entre particulares: si la operación se cierra sin pasar por el Registro de la Propiedad, sigue siendo un contrato válido entre las partes, exactamente igual que antes de esta votación.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten sobre quién puede comprar vivienda en España y qué obligaciones tiene un fondo que acumula pisos.
¿Es legal que una empresa o un fondo de inversión compre pisos en España?
Sí. No existe ninguna norma que lo prohíba: siguen el mismo trámite que un particular, contrato de arras, escritura e inscripción del cambio de titular. El Congreso rechazó el 15 de septiembre de 2026 la única propuesta que intentaba prohibirlo.
¿Qué proponía la ley que ha rechazado el Congreso?
Añadir al artículo 10 de la Ley de Vivienda un veto que impidiera vender o donar a una empresa o un fondo cualquier vivienda residencial, tanto de segunda mano como recién construida con certificado de fin de obra. Quedaban fuera del veto las asociaciones, las entidades religiosas y las ONG.
¿Cuándo es gran tenedor un fondo y qué le obliga?
Cuando tiene más de diez viviendas de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos, sin contar garajes y trasteros. En una zona tensionada la comunidad autónoma puede bajar el umbral a cinco viviendas. Un gran tenedor tiene el tope de precio del alquiler en zona tensionada y debe aceptar la prórroga extraordinaria de un año del inquilino vulnerable.
¿Qué pasa con mi contrato de alquiler si un fondo compra el piso?
El contrato sigue igual. El comprador se pone en el lugar del casero anterior con los mismos derechos y obligaciones durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el casero anterior era una empresa, aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Lo fija el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué puede hacer un ayuntamiento para limitar el efecto de los fondos en el alquiler?
Pedir a su comunidad autónoma que declare la zona como mercado residencial tensionado y aplicar el tope al precio del alquiler que fija la Ley de Vivienda de 2023 a los grandes tenedores, aunque esa herramienta actúa sobre el precio del alquiler, no sobre quién puede comprar la vivienda.
