Un contrato de alquiler de vivienda se prorroga en dos tramos: primero de forma obligatoria, hasta los cinco años si el propietario es una persona física o los siete si es una empresa, y después de forma tácita, hasta tres años más si ninguna de las partes avisa de que quiere dejarlo. Sin contar la prórroga extraordinaria de las zonas tensionadas, un contrato puede llegar a durar ocho años sin firmar nada nuevo.
Qué es la prórroga y en qué se diferencia de la renovación
La prórroga alarga la duración de un contrato que ya existe, con las mismas condiciones que se pactaron al firmarlo. No hace falta redactar nada nuevo ni volver a negociar la renta, salvo la actualización anual que ya estuviera prevista.
La renovación es distinta: implica un contrato nuevo, con la posibilidad de cambiar cláusulas, duración o renta. En la práctica, muchos inquilinos y propietarios usan las dos palabras como sinónimos, pero solo la prórroga es automática por ley. La renovación exige que ambas partes se sienten a pactar de cero.
Cuántas prórrogas tiene un contrato y cuánto dura cada una
La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue tres figuras que se aplican una detrás de otra, y solo la última no tiene fecha de caducidad.
| Figura | Quién la activa | Duración máxima | ¿Sube la renta? |
|---|---|---|---|
| Prórroga obligatoria | El inquilino (el propietario no puede negarse) | Hasta 5 años, 7 si el arrendador es una empresa | No, salvo actualización pactada |
| Prórroga tácita | Se activa sola si nadie avisa a tiempo | Hasta 3 años más, por anualidades | No, misma norma |
| Tácita reconducción | Se activa sola tras agotar la anterior | Indefinida, por periodos iguales al de pago | Sí puede renegociarse |
La prórroga obligatoria: los primeros 5 o 7 años
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima que el propietario no puede evitar aunque el contrato original pactase un plazo más corto. Si se acordaron, por ejemplo, dos años, el contrato se prorroga solo, año a año, hasta llegar a los cinco (o los siete si el arrendador es una persona jurídica), salvo que el inquilino comunique que no quiere seguir.
Esta prórroga depende solo de la voluntad del inquilino. El propietario únicamente puede evitarla si, al firmar el contrato, hizo constar la necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar directo antes de ese plazo, y de verdad la ocupa en el tiempo que marca la ley.
La prórroga tácita: hasta 3 años más
Cumplidos los cinco o siete años, el contrato no termina solo. El artículo 10.1 de la LAU dice que, si ninguna de las dos partes avisa con la antelación debida de que no quiere seguir, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
Esta prórroga sí puede evitarla cualquiera de las dos partes, a diferencia de la anterior: basta con notificarlo dentro de plazo. Si nadie dice nada, se entra en ella automáticamente, sin necesidad de firmar ningún papel.
Después de los 8 o 10 años: la tácita reconducción
Cuando se agotan la prórroga obligatoria y la tácita (ocho años con propietario particular, diez si es una empresa) y ninguna de las partes ha dicho nada, el contrato no se extingue: entra en tácita reconducción, regulada en el artículo 1.566 del Código Civil.
A partir de ahí el contrato deja de tener fecha de fin fija y se renueva de forma indefinida por periodos iguales al de pago de la renta, casi siempre mensual. Cualquiera de las dos partes puede darlo por terminado en cualquier momento, con el preaviso pactado o, si no hay nada pactado, el que marca la ley.
Cuánto hay que avisar y quién
Los plazos de preaviso son distintos según quién quiera dejarlo.
El propietario tiene que avisar con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. El inquilino, con al menos dos meses. Si nadie avisa en esos plazos, se entra automáticamente en la prórroga siguiente que corresponda.
Aviso a tiempo, no antes ni después. Un preaviso enviado con más margen del exigido vale igual, pero si se envía tarde, aunque sea por un día, el contrato se prorroga igualmente ese año completo.
¿Sigue vigente la prórroga extraordinaria del decreto de 2026?
No. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, dio a los inquilinos de vivienda habitual el derecho a pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, con un tope del 2 % a la subida de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Estuvo en vigor solo cinco semanas: el Congreso lo derogó el 28 de abril de 2026, por 177 votos en contra de PP, Vox y Junts frente a 166 a favor.
Desde el 29 de abril de 2026 esa prórroga extraordinaria ya no se puede solicitar. Lo que sí se mantiene, porque la resolución de derogación lo dice expresamente, son los efectos que ya se hubieran producido mientras el decreto estuvo en vigor: quien pidió la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026 y el propietario ya se la concedió, la conserva hasta que termine, aunque la norma que la creó ya no exista.
Si tu contrato terminaba en esas cinco semanas. Comprueba si llegaste a comunicar la solicitud al propietario por escrito y si este la aceptó, expresa o tácitamente, por ejemplo, siguiendo cobrando la renta sin oponerse. Si fue así, el efecto se mantiene pese a la derogación. Si no llegaste a pedirla a tiempo, hoy solo puedes acogerte a las prórrogas ordinarias de este artículo o, si tu vivienda está en zona tensionada, a la del siguiente apartado.
La prórroga extraordinaria en zona tensionada, que esta sí sigue
Aparte del decreto derogado, existe otra prórroga extraordinaria que sigue en vigor: la del artículo 10.3 de la LAU, introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Se aplica solo si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada como tal, y mientras esa declaración siga vigente.
El inquilino puede pedir una prórroga de hasta tres años más, por plazos anuales, acreditando una situación de vulnerabilidad social y económica con un informe o certificado de los servicios sociales del último año. El propietario está obligado a aceptarla, salvo que necesite la vivienda para sí o para un familiar directo, ya se haya pactado un nuevo contrato, o se hayan fijado otras condiciones de común acuerdo.
A diferencia del decreto de 2026, esta vía sigue activa hoy, pero solo funciona en las zonas concretas que cada comunidad autónoma haya declarado tensionadas, y hay que comprobarlo caso por caso.
¿Pueden subirte la renta al prorrogar?
En la prórroga obligatoria y en la tácita, no. La renta se mantiene en la cuantía pactada, con la única salvedad de la actualización anual que el propio contrato prevea, normalmente ligada al IPC o a otro índice. Si el contrato no dice nada sobre actualización, la renta no sube durante la prórroga.
La confusión viene porque, al margen de la prórroga, la ley sí permite subir la renta pasados los primeros cinco años en ciertos casos, o cuando se firma un contrato nuevo tras la tácita reconducción. Pero eso ya no es una consecuencia de la prórroga en sí, sino de una negociación aparte entre las partes.
Modelo de prórroga para descargar
Cuando las dos partes deciden prorrogar el contrato de mutuo acuerdo, o simplemente quieren dejarlo por escrito aunque la ley ya lo prorrogue sola, lo habitual es firmar un anexo breve que recoge la nueva fecha de fin y remite al resto del contrato original. Tienes una plantilla lista para rellenar en modelo de prórroga de contrato de alquiler, en Word y PDF.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten sobre la prórroga del alquiler.
¿Los contratos de alquiler se renuevan solos?
Sí. Si ninguna de las partes avisa con la antelación exigida de que no quiere seguir, el contrato se prorroga automáticamente, primero de forma obligatoria hasta los cinco o siete años y después de forma tácita hasta tres años más.
¿Cuántas veces se puede prorrogar un contrato de alquiler?
Hasta tres veces sin contar la tácita reconducción: la prórroga obligatoria de los primeros años, la prórroga tácita de hasta tres años más y, si la vivienda está en zona tensionada, la prórroga extraordinaria del artículo 10.3 de la LAU.
¿Me pueden echar a los cinco años de alquiler?
No, si tú quieres seguir. Cumplidos los cinco años (siete si el propietario es una empresa), el contrato entra en la prórroga tácita salvo que tú mismo hayas avisado con dos meses de antelación de que no quieres continuar. El propietario no puede echarte solo porque se cumpla ese plazo.
¿Sigue en vigor la prórroga de dos años del decreto de 2026?
No. El Real Decreto-ley 8/2026 fue derogado por el Congreso el 28 de abril de 2026 y dejó de tener efecto al día siguiente. Solo se mantienen las prórrogas que ya se hubieran concedido mientras estuvo vigente.
¿Hay que firmar algo para prorrogar el contrato?
No. La prórroga obligatoria y la tácita son automáticas por ley, sin necesidad de firmar nada. Solo hace falta un documento, normalmente un anexo, si las partes quieren dejar constancia por escrito o pactar alguna condición distinta.
