Tienes seis meses desde la entrega de la vivienda para reclamar un vicio oculto en una compraventa entre particulares, según el artículo 1490 del Código Civil. Pasado ese plazo, el defecto que aparezca corre por tu cuenta, lo hayas descubierto o no. Aquí tienes qué cuenta como vicio oculto, qué puedes pedir, cómo se reclama paso a paso y qué cambia si el defecto lo tienes tú del lado del vendedor.
Qué es un vicio oculto en una vivienda
El artículo 1484 del Código Civil exige que se cumplan tres requisitos a la vez para que un defecto cuente como vicio oculto.
- Que fuera oculto: no visible en una inspección normal, ni siquiera para alguien con conocimientos técnicos que hubiera mirado con cuidado.
- Que fuera grave: que la vivienda no sirva para lo que se compró, o que hubieras pagado bastante menos de haberlo sabido.
- Que existiera antes de la venta: una humedad o una grieta que aparece tres años después de vivir ahí no es un vicio oculto, es un desgaste normal.
Los casos más comunes son humedades por filtraciones estructurales, grietas que afectan a la cimentación, instalaciones eléctricas o de fontanería que no cumplen la normativa, o vicios de construcción que no se detectan a simple vista. Los defectos estéticos o los que ya se veían al visitar la vivienda no cuentan, aunque no los hubieras notado tú.
El plazo cambia si la vivienda es nueva
Los seis meses del Código Civil solo aplican a la compraventa entre particulares, de vivienda de segunda mano. En vivienda nueva, comprada a un promotor, manda la Ley de Ordenación de la Edificación, con reglas distintas.
- 1 año de garantía para los acabados y terminaciones.
- 3 años para los defectos que afecten a la habitabilidad: humedades, aislamiento, instalaciones.
- 10 años para los defectos estructurales, cubiertos por el seguro decenal que el promotor está obligado a contratar.
Esos son los plazos en los que el defecto tiene que aparecer, no en los que hay que demandar. Una vez que se manifiesta dentro de su plazo, tienes dos años más desde que lo detectas para reclamar judicialmente (artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
Este artículo va de vivienda. Si el vicio oculto es de un coche o una moto, el plazo y la reclamación cambian: tienes el proceso completo en cómo reclamar vicios ocultos en un vehículo.
Qué puedes pedir: dos acciones distintas
El artículo 1486 del Código Civil te da a elegir entre dos caminos, y solo puedes usar uno.
- Acción redhibitoria: deshacer la venta por completo. El vendedor te devuelve el dinero y tú le devuelves la vivienda, más los gastos que hayas pagado por la compra.
- Acción estimatoria o quanti minoris: quedarte con la vivienda y pedir una rebaja del precio proporcional al defecto, calculada por un perito. Es la opción más habitual cuando el vicio no hace la vivienda inhabitable.
Si el vendedor sabía del defecto y lo ocultó a propósito, además de una de las dos acciones anteriores puedes reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Cómo se reclama, paso a paso
El proceso tiene cuatro fases, de la más rápida y barata a la más lenta.
- Informe pericial: un arquitecto o aparejador colegiado certifica que el defecto es real, grave y anterior a la venta. Sin este informe, cualquier reclamación posterior parte de cero.
- Notificación al vendedor, normalmente por burofax, dejando constancia de la fecha y explicando el defecto y lo que pides.
- Intentar un acuerdo antes de ir a juicio: muchos casos se resuelven con una rebaja pactada sin necesidad de pleito.
- Demanda judicial si no hay acuerdo, aportando el informe pericial y el burofax como pruebas principales.
Si eres tú quien vende: qué hacer si te reclaman
No toda reclamación por vicios ocultos prospera, y el hecho de recibir un burofax no significa que vayas a perder. Lo primero es comprobar si de verdad se cumplen los tres requisitos del vicio oculto: si el defecto era visible en la visita, si ya lo advertiste por escrito en el contrato, o si ha pasado el plazo de seis meses, la reclamación no tiene recorrido.
Si el plazo y los requisitos sí se cumplen, conviene pedir tu propio informe pericial antes de responder, y valorar si compensa más un acuerdo económico que un pleito que puede alargarse años y sumar costas si lo pierdes.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten sobre los vicios ocultos en una vivienda.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos en una vivienda?
Seis meses desde la entrega de la vivienda si es de segunda mano, según el artículo 1490 del Código Civil. En vivienda nueva rigen los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación (1, 3 o 10 años según el defecto), con dos años más para reclamar desde que lo detectas.
¿Qué se considera vicio oculto en una vivienda?
Un defecto que no era visible en una inspección normal, que existía antes de la venta y que es lo bastante grave como para que la vivienda no sirva para lo que se compró o hubieras pagado bastante menos de haberlo sabido.
¿Merece la pena denunciar por vicios ocultos en una vivienda?
Depende del coste del defecto frente al de un informe pericial y, si hace falta, un pleito. Para defectos graves (estructurales, humedades importantes) suele compensar. Para defectos menores, muchas veces sale más a cuenta un acuerdo directo con el vendedor.
¿Qué diferencia hay entre la acción redhibitoria y la estimatoria?
La redhibitoria deshace la venta por completo, con devolución del dinero y la vivienda. La estimatoria (o quanti minoris) mantiene la venta y pide una rebaja del precio proporcional al defecto. Solo se puede elegir una de las dos.
¿Necesito un abogado para reclamar vicios ocultos?
No es obligatorio para el intento de acuerdo extrajudicial, pero sí para la demanda judicial si no hay acuerdo. Lo que sí es imprescindible desde el principio es el informe de un perito colegiado.
