Un fondo de inversión que compra un piso muy por debajo de su precio real ya no puede hacer con él lo de siempre. Desde hoy comprar una vivienda por menos del 70% de su valor de tasación es ilegal, y si dentro vive una familia vulnerable sin otro sitio adonde ir, el fondo tampoco podrá echarla: el Gobierno se lo prohíbe hasta el 31 de diciembre de 2030, sin pagarle ni un euro de compensación por la espera.
El Consejo de Ministros aprobó la norma el martes 29 de septiembre de 2026, y hoy miércoles el BOE ya publica el Real Decreto-ley 26/2026. Es el primero de dos decretos de vivienda de esta semana: el segundo, con la prórroga automática e indefinida de los alquileres, llega mañana jueves.
Comprar un piso muy barato ya no compensa
Los fondos llevan años comprando edificios enteros muy por debajo de su precio, muchas veces a bancos o a otros fondos de deuda, para revenderlos o alquilarlos después a precio de mercado. El decreto le pone un suelo a ese negocio.
Ninguna entidad, con o sin personalidad jurídica, puede ya comprar una vivienda pagando menos del 70% de lo que marque su tasación: al menos siete de cada diez euros del precio real tienen que estar sobre la mesa. La limitación dura hasta el 31 de diciembre de 2028 y afecta tanto a pisos ya habitados como a obra nueva con cédula de habitabilidad.
Hay excepciones. No se aplica a lo que un fondo se adjudique en una ejecución hipotecaria, ni a la vivienda que se destine al menos cinco años a alquiler social o asequible, a una residencia sociosanitaria o a víctimas de violencia de género. Tampoco afecta a las compras que ya estuvieran escrituradas antes de hoy, aunque todavía no figuren inscritas en el Registro.
"Entidad con o sin personalidad jurídica que se dedique a la adquisición de inmuebles […] tendrá limitada la adquisición de una vivienda […] por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado"
Artículo 1 del Real Decreto-ley 26/2026
Quién no puede ser desahuciado hasta 2030
Un inquilino vulnerable sin alternativa habitacional no puede ser desahuciado hasta 2030 si su casero es uno de esos fondos que compró muy barato para maximizar su rentabilidad o esquivar la función social de la vivienda. La suspensión llega hasta el 31 de diciembre de 2030, y un tribunal revisa la situación cada doce meses para comprobar si la vulnerabilidad sigue y si la administración ya ha ofrecido una alternativa digna.
La diferencia con el resto de propietarios está en el bolsillo: un casero particular cobra una compensación por la vivienda ocupada durante la suspensión, pero el fondo que compró barato para especular no recibe ni un euro.
La suspensión también alcanza a los inquilinos de un propietario particular, siempre que sean vulnerables y no tengan alternativa habitacional. En ese caso sí hay compensación, con fondos públicos que pone el Gobierno central y gestionan las comunidades autónomas.
Diez pisos, o cinco en zona tensionada: el umbral de gran tenedor
Un gran tenedor es, para este decreto, quien tiene más de diez viviendas urbanas o más de 1.500 metros cuadrados de superficie residencial, el equivalente a unas quince viviendas medianas juntas. Las comunidades autónomas pueden bajar ese umbral a cinco viviendas en las zonas que declaren tensionadas.
El concepto no nace con este decreto: la Ley de Vivienda ya lo usaba para limitar las subidas de alquiler en zonas tensionadas, y ahora sirve también para el límite del 70% y la suspensión de desahucios. Cómo actúan estos fondos de inversión al comprar vivienda ya generaba dudas antes de este decreto, y ahora tienen, además, un precio mínimo que respetar.
Pagar la deuda a tiempo también frena el desahucio
Pagar toda la deuda antes de que se ejecute el desahucio ahora paraliza el proceso entero: es la "enervación" que introduce el decreto para los desahucios por impago. Con la deuda saldada, el contrato de alquiler sigue vigente hasta su fin, como si el proceso nunca se hubiera abierto.
Esto no depende de que el propietario sea un fondo o un particular: vale para cualquier arrendador. Qué pasos dar en cuanto el inquilino deja de pagar el alquiler ya se explicaba antes de este cambio, y ahora conviene saber también que la deuda pagada a tiempo cierra la puerta del desahucio, aunque el juicio ya esté en marcha.
El segundo decreto llega un día después
El BOE de hoy no agota los cambios de esta semana. El Gobierno aprobó el mismo martes un segundo decreto centrado en la prórroga automática e indefinida de los contratos de alquiler y en una indemnización de un año de renta para el inquilino si el casero no renueva sin causa justificada. Se publicará mañana, jueves 1 de octubre, y al ser la norma más reciente, sus reglas prevalecerán sobre las de hoy en lo que ambas toquen.
Si vives en un piso comprado por un fondo
Si tu casero es una empresa con más de diez viviendas y sospechas que compró el piso muy por debajo de su precio, el primer paso es pedir la escritura en el Registro de la Propiedad: el decreto obliga a que el precio conste con claridad. Con eso y un informe de servicios sociales que acredite la vulnerabilidad, se puede pedir en el propio proceso de desahucio la suspensión hasta 2030.
Lo que hay que saber: la suspensión no es automática, hay que alegarla y acreditar la vulnerabilidad y la falta de alternativa habitacional. Si el fondo demuestra que la vivienda tiene otro destino, como el alquiler social o un código de buenas prácticas, puede escapar del límite del 70% aunque no de la suspensión del desahucio. Mientras se resuelve, conviene pedir cita en los servicios sociales del ayuntamiento y solicitar a la vez el alquiler social, la alternativa habitacional que la ley exige antes de ejecutar cualquier desahucio.
El decreto tiene fecha de caducidad para la parte que más protege al inquilino: la suspensión de desahucios corre hasta 2030, el límite de precio hasta 2028. Hasta entonces, el fondo que compró barato para especular tendrá que esperar sin cobrar nada por ello, y la familia que vive dentro no tiene que hacer las maletas.
