El día que el inquilino entregue las llaves porque el casero no ha querido renovarle el contrato y no alega ninguna de las causas que la ley admite, se va de esa casa con algo más que las cajas: una indemnización de, como mínimo, doce mensualidades de renta. Casi un año entero de la vivienda que deja atrás.
El Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, en vigor desde el 2 de octubre, reescribe el artículo 10 de la LAU, la ley que regula los arrendamientos de vivienda. Cumplidos los cinco años de contrato (siete si el casero es una empresa), la prórroga deja de depender de que nadie diga nada: se renueva ella sola, por bloques de la misma duración, y cortarla sin causa tiene ese precio.
Cinco años si eres particular, siete si eres empresa
El plazo mínimo de permanencia del contrato ya existía. Lo que cambia es qué pasa cuando se cumple. Hasta ahora, al llegar la fecha el casero simplemente podía no renovar. Desde el 2 de octubre, el contrato se prorroga solo, por el mismo número de años, salvo que una de las dos partes comunique que no quiere seguir. Antes de llegar a ese plazo mínimo, nada cambia: el contrato sigue las condiciones que firmasteis.
El preaviso también cambia de plazo. El casero que decide cortar el contrato tiene que avisar con seis meses de antelación, dos más que hasta ahora. El inquilino que quiere irse se mantiene en los dos meses de siempre.
No hace falta firmar un contrato nuevo para que te afecte. La reforma se aplica también a los contratos que ya estaban en marcha antes del 2 de octubre, para cualquier vencimiento que llegue después de esa fecha.
Doce mensualidades, o más si llevas años en la casa
La indemnización no la fija el casero a su gusto. La ley obliga a calcularla según el sistema estatal de referencia de precios del alquiler, sobre una vivienda de características parecidas a la que se deja, con dos suelos que no se pueden bajar.
- Al menos doce mensualidades de esa renta de referencia.
- Nunca menos de un mes de renta por cada año que el inquilino lleve en la vivienda.
Quien lleve quince años en el mismo piso no cobra doce mensualidades: cobra quince, porque el segundo suelo ya ha superado al primero.
"vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada"
Artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, redacción dada por el Real Decreto-ley 27/2026
El pago llega al entregar las llaves, no antes ni después. La renta de referencia no es la que figura en el contrato, sino la que marca el sistema estatal para una vivienda parecida en la misma zona, así que la cifra final puede quedar por encima o por debajo de lo que el inquilino paga hoy.
Cuándo el casero no paga nada
La indemnización desaparece en varios supuestos, y el casero tiene que justificar por escrito, ya en el aviso de que no renueva, cuál de ellos le ampara.
- Necesita la vivienda para sí mismo, su cónyuge o un familiar hasta segundo grado, y es una persona física.
- El inquilino no vive de forma efectiva en la casa.
- El propietario tiene otra vivienda apta en el mismo municipio.
- El inquilino rechaza un nuevo contrato que le ofrezcan, también de cinco o siete años.
La primera causa es la más estrecha de las cuatro: solo vale si el casero es una persona física y solo para sí mismo, su pareja o un familiar hasta segundo grado, no para una empresa ni para un familiar más lejano. Si luego se demuestra que la casa no se usó para lo que se dijo, la indemnización vuelve a deberse.
Hay además un aviso que se queda igual. Si el casero ya te había comunicado correctamente que no iba a renovar antes del 2 de octubre, ese aviso sigue valiendo tal y como se hizo, sin la nueva indemnización de por medio: la reforma no se aplica hacia atrás sobre un trámite ya cerrado.
Inquilinos vulnerables y zonas tensionadas: hasta tres años más
Hay dos situaciones en las que el inquilino puede forzar que el contrato siga, aunque el casero esté dispuesto a pagar la indemnización y quiera cortarlo igual.
Si el casero es un gran tenedor (cinco o más viviendas), como los fondos que compran edificios enteros tras un desahucio, y el inquilino acredita su vulnerabilidad con un informe de servicios sociales, puede exigir una prórroga extraordinaria obligatoria de un año. Y si la vivienda está en una zona de mercado tensionado, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años más, sin que el casero tenga que dar su visto bueno.
Si te pasa a ti
Si eres inquilino y el casero te avisa de que no va a renovar sin alegar ninguna de las causas admitidas, lo que toca no es discutirlo con él: es exigir la indemnización cuando entregues las llaves, calculada sobre el precio de referencia de una vivienda parecida a la tuya. Cómo funciona ese cálculo y qué plazos corren lo tienes explicado en el repaso a la prórroga del contrato de alquiler.
Si eres casero y quieres cortar el contrato sin pagar, el aviso tiene que llegar con seis meses de antelación y justificar por escrito la causa, con el modelo de resolución del contrato ya adaptado a la reforma. Sin esa causa por escrito, la indemnización toca igual, alegues lo que alegues después.
Lo que hay que saber: el aviso de no renovar llega con seis meses de antelación (dos si quien se va es el inquilino), la indemnización se calcula con el precio de referencia estatal y se cobra al entregar las llaves. Si el casero no paga, se reclama por la vía civil, como cualquier otra deuda entre particulares.
Todo esto, de momento, cuelga de un hilo. El decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso el viernes 3 de octubre, y el Gobierno no tiene garantizados los votos para sacarlo adelante.
Si sale adelante, el casero que entregue las llaves sin una causa admitida paga. Si no, todo vuelve a como estaba el 1 de octubre: cuatro meses de preaviso y ni un euro de indemnización.
