Antes de firmar el contrato de un piso en Fuenlabrada, la propietaria avisó a la futura inquilina: si al cabo de un año necesitaba vender, ella tendría que irse, sin indemnización. La inquilina aceptó y lo firmó. Un año después, la casera quiso hacer valer esa firma y ha perdido dos veces en los tribunales: la cláusula es nula, porque la ley garantiza cinco años de prórroga y eso no se puede firmar en contra.
Una cláusula pensada para forzar la salida en un año
La condición quedó escrita en el contrato con todas las letras: la inquilina renunciaba a la prórroga legal y se comprometía a dejar la vivienda en el momento en que se produjera la venta, sin indemnización de ningún tipo.
Un año después, la propietaria reclamó el piso de vuelta amparándose en esa cláusula. La inquilina se negó a irse, y la propietaria la llevó a juicio pidiendo la resolución del contrato de arrendamiento.
La ley no deja elegir: cinco años de prórroga forzosa
La Ley de Arrendamientos Urbanos parte de una idea sencilla: quien alquila una vivienda para vivir en ella suele estar en peor posición para negociar que quien la pone en renta, así que la norma fija un suelo mínimo de estabilidad que no depende de lo bien o mal que se le dé regatear al inquilino el día de la firma.
El juzgado de primera instancia de Fuenlabrada (el número 1) no le dio la razón a la propietaria: entendió que la cláusula chocaba de plano con la Ley de Arrendamientos Urbanos y la declaró nula. Ella no se conformó y apeló, defendiendo que la inquilina sabía perfectamente lo que firmaba y que su necesidad de vender seguía siendo real. La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) tampoco le ha dado la razón: rechaza el recurso y deja la sentencia como estaba.
El motivo es el mismo en las dos instancias: el Real Decreto-ley 7/2019 consolidó un mínimo de cinco años de prórroga obligatoria cuando el arrendador es una persona física, y ese plazo no depende de lo que firmen las partes ni de los motivos que tenga el propietario para querer recuperar el piso.
La prórroga es forzosa para el que alquila y facultativa para el que vive en el piso. La Audiencia cita tres artículos de la norma (el 4.1, el 6 y el 9) para explicar que cualquier condición del contrato que rebaje esa protección queda sin efecto, como si nunca se hubiera escrito.
Una garantía que ni la propia inquilina podía regalar
En la mayoría de los contratos, lo que las dos partes firman de mutuo acuerdo vale como ley entre ellas: es lo que los juristas llaman autonomía de la voluntad. La Audiencia Provincial de Madrid explica por qué aquí esa regla general no sirve. Los cinco años de prórroga no son un favor que el casero le hace al inquilino ni un punto de partida que se pueda negociar a la baja: son un mínimo que fija la ley y que ninguna de las dos partes puede tocar, ni siquiera aunque el inquilino lo acepte con conocimiento de causa y por escrito.
"Las garantías temporales fijadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos tienen naturaleza indisponible y no pueden suprimirse mediante la autonomía de la voluntad en perjuicio de quien habita el inmueble"
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª)
Dicho de otro modo: firmar la cláusula no la hace válida. La sentencia lo separa de otro caso: cuando el contrato llega a su vencimiento legal, el inquilino sí puede decidir entonces no seguir prorrogándolo. Lo que no vale es renunciar por adelantado, lo que los jueces llaman "renuncia ab initio".
Si tu casero mete una condición parecida en el contrato
No hace falta que la cláusula hable de una venta futura para que sea nula: cualquier pacto que recorte los cinco años de prórroga de un arrendador persona física tropieza con el mismo problema, lo llame el contrato como lo llame. Es el caso más habitual del mercado del alquiler, el del particular que pone en renta un piso de su propiedad, así que la garantía afecta a la inmensa mayoría de quienes alquilan a otra persona y no a una empresa.
Lo primero es mirar el contrato de alquiler firmado y comprobar quién figura como arrendador, porque ese mínimo de cinco años solo protege frente a una persona física (frente a una persona jurídica el plazo mínimo es de siete años). Si el casero exige la salida invocando una cláusula así, no hace falta abandonar el piso en el acto: conviene responder por escrito, dejando constancia de que la cláusula es nula por ley, antes de que el caso llegue a juicio. Un burofax con esa negativa deja fecha y contenido acreditados frente a cualquier reclamación posterior.
Y si lo que se busca de verdad es cerrar el alquiler de mutuo acuerdo, sin esperar a que lo resuelva un juzgado, existe un modelo de resolución de contrato de alquiler pensado para eso. Pero firmarlo nunca es obligatorio si no hay un acuerdo real entre las dos partes, y menos aún si lo único que hay detrás es una cláusula como la de Fuenlabrada.
La cláusula que la propietaria redactó con tanto cuidado, pensada para forzar una salida limpia en doce meses, no ha servido de nada: dos tribunales le han dicho que la ley protege a la inquilina aunque ella misma la hubiera firmado.
